我本来没有当一回事，但后来发现很多自媒体又开始自嗨，说什么央行都放话了，房租即将上涨/长期看涨，买房出租又值了……
这群人自己胡说八道，还把群众带沟里了。先不说央行完全没说过未来房租会上涨，央行说涨房租就涨房租，你以为房租是央行定的吗？
我讲三个问题。
第一个问题：现在的房租是正在涨还是正在降？
这个问题最好回答，因为数据都是公开的，随便百度一下便知真假。
中指研究院发布的《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》报告称，2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保障性租赁住房入市供应等因素影响，住房租赁市场运行面临一定压力。上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%。另外一家数据机构诸葛找房统计，今年6月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，同比下跌1.82%。40城中，一二线城市表现最差，跌幅高于平均值。其中，一线城市平均租金为84.77元/平/月，同比下跌3.84%；二线城市平均租金为30.71元/平/月，同比下跌2.39%。截至今年6月，一线城市，租金同比连续下滑12个月；二线城市，租金同比连续下滑了8个月。
第二个问题：未来买房出租，是不是划算的投资方式？按央行的说法，租金是影响住房价值的核心变量。“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”很多人就说：央行说了租售比会提升到3%，所以房租一定会涨。这里边毛病可太多了，多得我一时不知从何说起，我得捋一捋。首先，只要没瞎的人都能看见，央行这段话前三个字是“若假定”，什么叫假定，就是现实没发生的事。阿基米德还说若给他一个支点他能撬起地球呢！请问现实里你能给他这么个支点吗？怎么能拿假定预测未来发生的事呢？其次，央行说房租上涨房租就会上涨吗？央行是干什么的？既管不着大家的收入，也管不着房子的租售，他只能管管货币，管管汇率。这怎么跟郭德纲的相声段子似的？
老郭：来了几个记者，说产品不合规，就把产品给下架了。
于谦：产品怎么不合规了？再者说记者又不是执法部门，说下架就能下架？
老郭：嗨，他们要是懂这个就好了！
再次，3%的租售比就意味着房租要涨？荒谬！
想提升租售比，有四种可能：1、降房价；2、涨房租；3、房价房租都降，但房价降得更快；4、房价房租都涨，但房租涨得更快。
请问以上四种可能，哪种发生的概率更大？是第一种，第二种，还是第三种？
选第四种的，建议你去洗把脸冷静一下，等智商恢复了再进行阅读这种脑力劳动。
我们可以看得很清楚，房租是涨，是降，还是不变，都一样能提升租售比。也就是说用租售比目标来倒推房租会上涨，是根本站不住脚的。还有人说静态租售比，这就更扯了。这就跟牛顿第一运动定律一样，要求物体不受任何外力。我今天买了房，投入就算固定了，然后就坐着等待房租上涨，什么时候租售比到3%了，收益回报也就划算了。请问这个“我”是傻子吗？我肯定是充分判断未来房租的走向，再判断房价的走向，先衡量投资回报率，才来执行买房这一动作。没有人会只考虑房租——只考虑房租，你谈什么租“售”比？咱们就退一步，假设我先买了房吧，然后出现我之前的第一种或第三种可能，租售比到3%了，然而由于我房买的早，我的租售比低于3%。这说明什么？这只能说明我投资判断失误，投资时机不对，我的回报低完全因为我对房价走势判断错误，跟房租没有一毛钱关系。
综上所述，房租要上涨没有任何逻辑支撑，为了租售比而买房也没有任何现实证据。谁扯这个，谁就是纯属自嗨。自嗨也就算了，问题是现在把一群老百姓都给忽悠了。万一人家真信了，亏了钱算谁的？咱们做自媒体也得讲点道德吧？
注意，我不是说未来房租一定不会上涨，我说的是短期内没有逻辑支撑房租会上涨。3.顺理成章迎来第三个问题：房租到底会不会涨？房租是很多打工人最主要的生活支出。房租会不会涨，从来不取决于房东的良心，也不取决于政府的号召，而是取决于经济发展、市场价格。如果房租价格够低，很多人抢着租，房东自然会涨价。如果房租价格太高，空置俩月租不掉，房东自然会降价。没有哪个房东会根据央行的报告来定价，那在我们北京叫缺心眼儿，在上海叫脑子瓦特了，在广东叫痴线。假设房租要上涨，可能会有三个原因推动：一是市场上可出租的房子变少了；二是市场上租房的人变多了；三是市场上流动的钱变多了。我们就来简单分析一下这三点。第一点，未来市场是可出租的房子是会变多还是变少？我想变少的可能性并不大。一方面房价下跌，很多二手房业主都转售为租，租房市场一直不缺房源；另一方面按住建部现在的计划，未来全国会陆续有大量保障房入市，这个入市规模会远超原来的水平，而且房租低于市场价格。这些房源会对出租市场带来不小的冲击。第二点，市场上租房的人是会变多还是变少？就一线城市和部分二线城市而言，未来流动人口总体上应该是增加的，尤其是《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》下发后，五年内又会有五千多万农村人口进城，这些人其中的大部分肯定会进入租房市场。
短期内大城市的租房市场是有人口支撑的。但如果放眼全国，整体上租房的人口肯定会逐渐萎缩，原因很简单，年轻人越来越少嘛！别说租房的人，就是人都越来越少了。短期内大城市的客源，来自小城市和乡镇的损失。而当市场消化掉这几千万人后，租房市场必定会迎来长时间的存量发展期，而房租也会有很明显的下调。第三点，市场上流动的钱是在变多还是变少？通俗说，咱们国家要放水吗？这个问题的答案，我以前说过不少次了，从央行在各种场合的表态，基本可以确定目前毫无放水的计划。不但不放水，央行还正在从国债市场收水。看看最新公布的M1已经再创新低，M2也仍在环比下跌中。市场上流动的钱是变多还是变少，一目了然。分析完这三点，再结合大家对未来收入的预期，我想大家对房租是涨还是跌，心里多少也就有答案了。
4.最后我想说，别听风就是雨，房租跟房价是两码事。房租属于生活日常支出，今年涨明年降，上上下下差不了几个钱。房价可是人生重大投资，买错时间，好几年可能就白干了。
