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下半年开启,

面对上半年的政策放开和落地带来的市场信心的恢复，

整个行业和企业，迎来了难得的恢复以及上行的机会，

行业和企业都在抓上半年的风口冲刺630。

即使上半年的百强销售排行榜，头部企业的销售业绩依然同比有所下滑。

但是，从第二季度和第一季的对比来看，却都也看到了明显的上升和抬头。就拿3月份经历股债双杀风波的万科来说，

万科在第二季度的销售复苏让万科不仅得以跻身TOP3的阵营，

更让万科整个的外债压力和整体的盘面得到了稳定的复苏和上扬。

这是市场在政策和行业的加持下，逐渐复苏并且上扬。

在这个过程中，无论是逐步启动的以地方平台主导的以旧换新，

还是以中海为代表的头部企业主导开始走出的城市更新。

以及在市场端反映更加直接的降低首付和降低利率及降低公积金贷款利率和提升公积金上限的做法。逐步落地且成为购房者新的执行标准。

在这样的基础之上，我们的行业迎来了下半年。

下半年还会不会有新的政策、新的举措，

以及新的更进一步的能够让市场产生上扬的政策和举措呢？

这个答案是肯定的。

02

就在7月2日，

中部城市代表的长沙，

推出了一个新的举措，引起了整个行业和其他城市的围观、讨论和分析。

这个举措，是长沙针对现有的公寓库存，做出了“公寓改住宅”以及相应的系列政策。

这个政策的出台，

能够从几个方面来看出长沙对于公寓市场的观和未来的解决举措。

第一，是控制新增库存。

在整个文件里面明确的提到，未来不审批新的公寓类产品规划。

第二。是针对现有库存的解题。

首先，从产品属性（商办性质）、项目定位上进行调整，对于没有上市销售的公寓类项目，通过在土地性质上进行住宅化的规划审批，

通过住宅化的规划调整，从规划条件、使用空间、水电性质、城市公共资源配套等几个方面，

按照住宅的标准，进行进一步的打造。

其次，针对在售的公寓型产品，一是进行后期的“适居化”民用水电和结构改造，满足住宅化居住的使用条件，另外就是通过“以旧换新”和收储的方式，进行统一的改造和后期人才房的使用。

第三，土地出让金差额补缴。

在控制新增库存和消化现有库存的基础之上。

对拥有此类公寓型产品以及土地的开发商，需要补缴土地款，用以进行因为土地性质变化而产生的土地价格的差额补缴。

这三个方面。

从对新增库存的管理，到对现有库存的解题，以及未产生供给的土地性质调整。

其实是政府对于公寓这一类既不属于住宅，也不在住宅贷款序列（公寓贷款利率不跟随住宅lp走），更有别于住宅使用属性的产品，

在供应、库存、和需求端，进行的体系化的政策和举措的构想与实施。

长沙-龙湖春江郦城滨江颂（率先完成公寓改住宅）

03

可能有人会说，

不新增库存好办，政府不审批，这倒不是个难事。

但是对现有的库存。政府有什么去处理的呢？

其实可以分为两个维度进行分析：

第一个维度，已经在卖的，没有办法进行土地变性和规划调整的，开发商先根据政策进行解题。

但是同样难以实现良好销售的，因为公寓市场现在购买客户越来越少，现有的去化周期按照销售量倒推，有可能十年甚至几十年都难以去化完毕。

那么首先是企业进行住宅化的改造，通过改变产品属性，在后续进行住宅化的销售。

另一方面，确实没有解题能力的企业和项目，政府就有机会通过“以旧换新”的收储，进行项目的“腾笼换鸟”。

在收储的基础上，平台公司通过商水商店的民用化改造、土地出让金的补缴，作为人才用房，变成政府的社会化用房的配给系列。

第二个维度，对于还没有开工的、报了规的公寓产品，进行的住宅化的土地变性和产品调整。

其实是一个换了做法和角度的城市更新。

试想一下，众多公寓项目的前身，其实是开发商拿下的良好的商办性质的土地，而进行的住宅化的产品打造。

公寓做产品的原因，是因为住宅化的需求更大，商办类的需求不够大的历史时期决定的。

因为公寓是很像住宅的住宅，但不是住宅。

回过头来想，

公寓类产品具有三个共同的非常重要的属性。

第一个属性，因为公寓式是商办的土地性质，所以往往占据相当优质的城市资源。

第二个属性，是公寓给予的容积率和建筑规划条件，是能够有机会来建造住宅类型的产品，只是没有住宅类的民用水电的配置。

第三个属性，是公寓类产品的使用属性，方便了在周边上班的住户和租住客群。

这可能是，最早期从开发商到政府允许公寓类产品产生的三个重要的根源。

但是回头看，

如果把此类还为动工的产品作为城市更新的新的产品类型，去做改善型的商品房住宅。

作为改善型的商品房住宅，同样具备三个和公寓类似的城市属性。

第一，良好的城市资源。

第二。相对合理的建筑指标。

第三。能够实现的针对改善客群的市场需求和销售目标达成。

无论是3月在上海的197亿的中海顺昌玖里，

还是上个月同一天卖出228亿的深圳、北京、上海的中海三个“玖序”项目。

本质上就是城市核心区域的高端改善型，住宅产品。

上海-中海顺昌玖里（公建化立面的住宅大平层）

这样的启示，

无论从需求，还是销量，就在城市资源的加持下，实现了闭环。

对于未开工的公寓改住宅，

并不是一些围观者想当然的小面积、鸽子笼、刚需产品，

市场化需求的规律，也不是改小，而是做大。

不是做小刚需、小空间、小生活，而是做大改善、高资源。好品质。

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最重要的一个问题，

是如果土地变性，也就是公寓从商办土地性质向住宅土地性质转变，需要补缴土地出让金。

可能会引发一个关键问题的思考。

对于持有公寓类型土地的开发商，当下资金链吃紧的现状，开发商手里都没有余量去正常经营，更没有多余的现金流去进行土地出让金补缴。

这其实会是一个非常大的限制条件。

但是，在517的新政里谈到的非常重要的一个解题思路：

闲置未开发的土地，政府可以收储。

如果能够有机会变成住宅性质，政府就可以把这些土地收储以后，以高品质住宅土地的全新的土地出让条件，形成二次土地出让。

这样一来，新的城市核心区高端改善或者商品房住宅的土地，

就能够对位拥有此类型开发能力的比如中海、绿城、华润、龙湖这样的品质开发商，去形成和打造高品质人居。

对公寓这样的怪胎型产品来说，在市场化层面几乎找不到购买者的市场现状，

就被政府从控制新增到解决当下库存的方式，以及通过土地变性形成新的土地和供给形态的方式，找到了新的出路。

对于长沙来说，

就真的要给这养的切实解决问题的政府点赞。

长沙的公寓市场，高达四百多万方的巨型海量库存。

在这样的政策和落地举措下面，

就能够变成政府的人才用房、高品质的商品房和新的能够为政府土地出让贡献力量的好资源、高品质住宅类。

这在政府层面，对购房者进行政策扶持，对闲置和浪费的土地以及城市资源进行以旧换新和城市更新。

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公寓改住宅的政策解题，

针对现有公寓的库存，包括未来也无几乎无解的产品形态，

在未来形成新的、有序的、有质量的并且有产品呈现以及有效销量的土地出让，

长沙市政府，作为领跑者，

都给出了良好的解决方式和思路。

这样的解决方式，在未来也能够有机会，成为其他城市参考的样板。

对于市场的上行和恢复楼市的良性发展，

对于每一个城市进一步的整合库存、整理土地资源、高效能的运用城市资源。

城市和行业都在下半年，

都迎来了一个新的起点，和新的解法。

不是吗？...