不过不看不知道，有的留言还是有点好笑的，我以前总听人家说一些阴谋论，没想到有一天帽子会扣到我自己头上。有留言怀疑我收了美金唱衰大陆楼市，我很想问下，兄弟，我写了这么久了，麻烦告诉我一下美金搁哪领？我怎么感觉亏大了呢？

听不听其实无所谓，有不同意见可以留言也可以不看。反正买房这种事，自己乐意花钱，赚了赔了跟我无关。我只管把我看到的想到的写出来。2016年以前我还是坚定的看多党，没少鼓励亲戚朋友买房；2022年以后我才转变为看空的立场，直到今天。难道我写个文章还得剖开肚子给大伙看看有几碗粉？

言归正传，之前的文章评论了深圳和上海，今天想聊几句重庆。

大家知道重庆楼市是炒房的重灾区。以前欧神写过篇文章《下一站重庆》，带动一大批炒房客赶往江北南岸，短短一两年把重庆主城区的房价炒高了好几千块。我不知道大家看过没看过这篇文章，百度一下可能还能找到，反正写得是挺有感染力的，看完之后热血沸腾，感觉金山银山唾手可得，只要杠杆加得高高的，就等着后半生财富自由了。

按文章里的说法，2015年深圳的固定资产投资只有两三千亿，而重庆足足有一万五千亿。所以结论是深圳都是轻资产，是虚拟的财富，重庆才是实打实的财富堆砌，“潜力”无限。目前的房价正适合入手，未来一旦暴击，翻个几番不在话下。重庆就是下一个上海。

还好，今年已经是2024年了。我们可以验证一下谁才是中国楼市的下一站。众所周知深圳的房价早已经是全国第一，而且也是当前楼市能否回暖的风向标。重庆……对不起，谁看见重庆了？

10月的救市行动，重庆楼市不能说毫无反应，只能说聊胜于无吧。二手房成交量相比9月略微回升了一点点，仍然在近一年多以来的低位。

如果拉长时间来看销售量的变化，可能会看得更清楚一些。

2019年，重庆新房成交了20万套，2020年与2021年也都高于17万套。而2022年出现断崖式下跌，基本腰斩，至今也没恢复过来。从目前的数据来看，2024年估计要再创新低了。

别看成交量不高，挂牌量可高得很。重庆10月二手房成交才7000多套，但二手房挂牌量高达25万套，去化周期大家可以自己心算一下。我就不拿深圳出来对比了，那叫欺负人，可以对比一下北京17万挂牌量、10月二手房成交17000套的数据，大概就知道重庆二手楼市是个什么温度了。

看绿中介的数据，上周重庆的跌涨比惨不忍睹，高达13，成交价也比10月底的1.05万下滑了几个点，马上又要跌破万元大关。10月轰轰烈烈的救市行动，在重庆的影响力已经消退得差不多了，不管怎么看，楼市都不像是要活过来的意思。

有人曾经问我哪里有投资潜力。要说潜力，重庆论未来产业有西部科学城，论制造业是全球第二大手机产地，论GDP仅次于北上深，论定位是四大直辖市和十大国家级中心城市，论人口常住3200万全国第一，论景观要山有山要水有水，论交通是西部门户航空枢纽、米字型高铁、长江大港口。可以说要什么有什么，这么好的地方，二手房价平均才1万元，这还不算有投资潜力，哪里才有呢？

可是，为什么大家都不去蜂拥购买呢？宁可去深圳抢46层期房，也不去重庆买江景洋房。是大家没发现重庆的这些优点吗？

我想，房价能有多高涨幅，投资潜力究竟多大，可能不是纸上谈兵那么简单。以上的描述充分证明了，营销的话术不足为信，哪怕都是真话。

重庆楼市的有利因素再多，也架不住一个要命的缺点，那就是房子实在太多了。

从目前能查到的数据来看，重庆的新房库存高达1000万平米以上，还有5000万在建的和未拿证的库存在路上。抛开这6000万平米的新房库存不说，重庆还有全国最多的公租房加人才公寓近百万套。按计划今年供应公租房2万套，同时还有3万多套在路上。

雪上加霜的是，重庆人口虽多，但对住房的需求真的不高。为啥？因为绝大多数人都已经有房了。根据公开数据，九年前重庆的房屋自有率就高达91.5%，远胜北上广深。

本地人都有房，外地人指望得上吗？不幸的是，重庆人口虽多，但常住人口却在外流。在网上找了张第三方数据图，供大家参考。

海量的供应+不振的需求=低迷的市场。重庆城市确实很好，打工人很容易实现大城市有房的梦想，但投资就是另一回事了。短期甚至中期都看不到什么希望，本身政策也应出尽出了，再榨也榨不出什么油来。

有人曾经留言问我，长期来看难道不是会通胀吗？不可能一直通缩吧？是的，我承认不可能一直通缩下去。可是，我们投资是不可能看那么远的，或者说，太远的目标，等于没有。举例来说，如果我找你借10000元，约定好一年到期还你12000元，你可能觉得是笔不错的生意。但如果我找你借10000元，约定好一百年到期还你1亿元。尽管算下来更划算，但你恐怕不会借给我。因为一百年太长你等不起；一百年后还钱，对你而言就等于不还——当然我肯定也没打算还。

道理是一样的。长期来看是通胀，不意味着我现在就要赶紧花掉现金。如果房价还要再跌，我为什么不等明年、后年再购入呢？远期目标跟你现在的决策毫无因果关系。重庆的房价也是一样，也许十年后、二十年后重庆能成为下一个上海，但是这两年肯定是指望不上了。那我为什么不持币等待更好的入市时机呢？

巴菲特说，“我人生的巨大财富来源于两个字——耐心。”查理.芒格说，“你必须要非常有耐心，你必须要等待，直到某件事出现，你才会发现自己所付出的代价是值得的。”耐心这两个字看似简单，却是芸芸众生投资路上最大的阻碍。

我们没必要太焦虑，只要理清了逻辑，没有永恒的多和空。当下。房产投资周期都是以年为单位的，不是刚需急什么呢？