摘要：深圳，土地之困（欢迎关注杠杆地产）

撰文|银小燕&编辑|雯雯

8月26日是深圳40岁大庆，眼看这天越来越近，深圳却迟迟等不来生日礼物。

尽管坊间直辖、扩容的传言不绝于耳，但上头一再辟谣，统统“没戏”！

近日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》。

其中特别提出，支持深圳深化自然资源领域改革探索，充分发挥深圳“双区叠加”优势，并专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。

直辖、扩容动静太大，上面自然要慎重。这个礼包看上去不起眼，杠杆地产认为反而更实在，可操作性也更强。

对用地如此短缺的深圳来说，未来或将在更大的范畴内获得土地统筹空间。这当然是大利好。

1、

7月15日，“新深八条”一出，火爆楼市顿时被泼了冷水。炒房客闻风丧胆，也误伤了不少刚需。

作为中国经济与楼市最重要的风向标，深圳一哆嗦，其他城市的楼市跟着刷刷降温。

深圳相关业内人士接受界面新闻采访时表示：“新政主要目的是提高购房门槛，抑制投资行为，跟过去的政策方向一致，但政策效果能否显现，还有待观察。

之前那么多调控政策下来，深圳市场还是很热。新八条肯定会有影响，但要说根本性解决深圳住房问题，杠杆地产感觉还是有困难。提高门槛只是减少潜在需求，但并不是满足了需求。”

所以，问题还是没有解决。

图片来源|刘晓博说财经（特此感谢）

毫无疑问，深圳太小了。深圳的袖珍和拥挤，很容易让人得出结论：正是由于深圳小，才没地方开发房地产，因此推高了房价。所以深圳要扩容！或者一步到位，直辖！

直辖后特权更多，而且直辖市面积一般都不小。看看最近的一个直辖市案例重庆，空间广阔、大可敌省，不香吗？

按智本社清和社长计算：深圳2019年常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

2、

深圳人口密度确实远大于北上广，这是土地供需紧张的基础。但根本问题不是深圳没有土地，而是土地没有用在住房上。

根据证券时报的统计：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居国内103个城市的倒数第4，不到北京10%，上海5.8%。

深圳居住用地占整个城市面积只有11%。放眼那些全球城市，人家纽约、伦敦、东京的这个指标都超过50%。

如此变态的占比，仅比香港的8%高一点。香港的房价，不用杠杆地产多说了吧？深圳这方面总不会以香港为师吧？

深圳对住宅用地这么抠门，地去哪里了呢？

图片来源|智本社（特此感谢）

深圳在2015年制定的《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》要求：到2020年深圳的基本生态控制线大约占深圳1997平方公里的一半，此外工业用地占建设用地比重不宜低于30%。

看来，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。

图片来源|智本社（特此感谢）

很多人不理解，为什么深圳宁愿把仅有稀缺的土地划拨给工业，也不多划拨一些给供给严重失衡的住宅市场？

因为房地产是融资的重要抵押物，很多金融资产都是在这之上建立的，然后进行加杠杆与证券化。

房地产的估值影响城市金融业的起跑线，而金融业的繁荣将为高科技产业提供丰富的融资需求。

此外，只有充足的工业用地保障，大力发展高科技，才能促进产业结构不断优化，实现持续的转型升级。

“稳房价+强金融+强工业+高科技”，这是明显的新加坡模式，智本社清和社长推测这也是深圳的定位。

3、

不过无论如何，深圳土地资源确实紧张。

紧张到哪怕深圳诚心诚意保障工业工地，华为的部分业务还是搬走了……

深圳地产界有一个共识——无论是改善居住条件，还是稳房价，最终要靠的是增加住房供应。这需要有足够居住用地的支撑，而土地短缺正是深圳城市发展的一大掣肘。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾为深圳“扩容”提了8点建议：

内部整合(提高城市内部土地的综合利用率)；

提升容积率；

开发地下空间；

填海；

临深功能性扩容(松山湖模式)；

飞地(深汕合作区)；

都市圈；

行政区划调整(短期内很难)。

对深圳而言，路径还是有，只是由于对直辖和硬扩容太期待，导致没把心思放在眼前更现实的路径上。

比如深汕合作区。虽然距离远，但由于土地富余，这就能解决当前最大的困境。但这几年发展一直不温不火。

图片来源|南方+（特此感谢）

再比如都市圈。

都市圈的根本逻辑是，在不触动城市行政管制界线的前提下，通过城市之间市场力量的平衡注入，促使人口、资金、物资、产业、信息等经济资源和要素达致合理流动和配置，寻求在单个城市难以达到的综合经济社会效益。

今年5月，深圳市发改委对外公布2020年工作计划，就表示过将加快推进深圳都市圈规划编制，及将协调东莞、惠州、河源、汕尾四市共同参与，助力河源、汕尾融入大湾区建设。

6月5日，广东多部门联合印发了《广东省开发区总体发展规划(2020-2035年)》。正式明确了深圳都市圈的范围。

张五常认为，粤港澳大湾区有一个其他发达国家湾区相所不具备的优势，在深圳制造业的带动下，东莞、惠州甚至整个大湾区形成了一条最完整的产业链。

如果基于市场配置，已经形成了跨越行政区划的产业集群，如果经济目标达成，何必还要让行政干预，做出区划调整？

4、

据21世纪经济报道了解，深圳已经在有意加大居住用地供给，2020年全市计划供应居住用地293.2公顷，对比2019年计划供应的150公顷增加了近一倍。

如何增加和盘活更多的建设用地，仍是深圳需要思考的重要问题。

《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》单独给深圳列出了一系列探索事项，包括：

支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准；探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制；探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。

过去40年，深圳习惯了在一张白纸上尽情写意、挥斥方遒。但未来，深圳可能更多需要在螺蛳壳里做道场，盘活存量。

对于已经上车的或等待上车的深圳购房者，杠杆地产就一句话：请保持信心。起码说明了，深圳并未对楼市下死手。现在的阵痛，完全是为了将来更有价值，城市发展也能进入良性轨道。

未来深圳大概率会基于科技创新、产业升级，加上城市更新，把旧土地进行改变，实现可持续发展。

过去人们习惯用关内关外将深圳简单二分。实际上，从板块价值的角度，深圳分为3个环：

内环是福田区、南山核心区。

中环是南山外围、罗湖、龙岗南、龙华南、宝安南、布吉、坂田。这也是靠近罗湖、福田、南山的区域。

外环是其他。

虽然内环是深圳目前的精华所在，但中环才是深圳的希望所在。这个板块如何实现转型升级和城市更新，不仅决定着自身的板块价值，甚至还会影响整个深圳的未来。

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