非常时期，规则就是用来打破的。

NO.1 | 壹

7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

第一，将在长沙市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批；

第二，已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的类住宅商品房，在确保满足公共服务和基础设施配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅；

第三，类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足这一要求的小户型公寓不得进行调整；

第四，符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

楼市优等生这回可是豁出去了，为了“去库存”，偶像包袱直接甩到九霄云外。长沙这次，多部门联合发文，明确支持“商改住”，风向彻底变了。就说这两年，长沙先是让类住宅享受民水民电，又给契税补贴，但这些都只是开胃菜。这回“商改住”，那才是真正的大招，大力出奇迹！

长沙这么做，目的明确得很：盘活闲置土地，调整规划，去库存，稳楼市。这绝对是今年楼市最别出心裁、最具颠覆性的救市方案，而且还是出自那个平时挺正经的优等生之手。

作为国内知名的新一线城市，长沙之所以敢如此“头铁”纯属无奈之举。据克而瑞数据统计，2024年长沙商业库存去化周期168个月，办公库存去化周期167个月，酒店式公寓库存的去化周期更是高达193个月。

这些商办类存量产品，至少要14年才能接近清盘。

在今年第一财经发布的“新一线城市魅力排行榜”中，长沙力压天津位列全国第8，领先合肥7个身位。因此，长沙之于“商改住”的果断表态，对于其他还在观望的城市而言，无疑有着极为重要的风向标意义。

NO.2 | 贰

打破规则！清商办类产品

2021年10月12日，海南省发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，从建设项目土地出让、建筑设计以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。

其中包括严禁“商改住”。

然而计划赶不上变化。2024年6月25日，或许是因为辖区内商办类产品库存常年高居不下，基于“因地制宜、一城一策”的市场考量，海南省的这条官方禁令被万宁市以一纸公文的形式悄然打破。

据万宁市政府印发的《促进商业办公类商品房去库存工作方案》显示，该市今后将允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇。自此，此前少人问津的商业公寓，将有望成为楼市里的新生力量。

万宁市此举并非孤例。

6月13日，山西大同发布新政，鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可适当降低商住配比。时间再往回追溯，广西的贵港、南宁、桂林、百色等城市均已实行了“商改住”。

不过，无论是万宁还是广西的贵港等城市均为二三线小城，他们对于“商改住”的突破式探索，在国内楼市坐标体系中并不具备实足影响力。一切直到长沙的高调加入，才让这件事在更高层面引发了广泛讨论。

NO.3 | 叁

公寓改住宅实施的难点

“商改住”政策，即将商业性质的公寓转变为住宅用途，虽然看似能够解决部分市场供需矛盾，提高公寓的居住价值和流动性，但在实际操作层面确实面临着诸多复杂而严峻的挑战。

补缴土地出让金的问题

土地出让金是“商改住”过程中最直接的经济障碍。由于商业用地的土地出让金远低于住宅用地，因此在转变用途时，需要补缴的差价往往数额巨大。这不仅考验开发商的资金实力，也影响其积极性。同时，从市场公平性的角度出发，要求补缴差价是合理的，以避免对其他合法取得住宅用地的开发商造成不公平竞争。

改造资金压力

商水商电改民水民电以及燃气入户等基础设施改造，需要投入大量资金。这些改造不仅涉及物料和人工成本，还可能对建筑结构造成一定影响，增加了改造的复杂性和成本。对于开发商和地方财政而言，这都是一笔不小的开销。

配套问题

学区配套是住宅的重要属性之一，而公寓往往不具备这一条件。因此，“商改住”后必须解决学区问题，这意味着需要投入大量资金建设或引进教育资源。此外，教育资源的分配还涉及政策、规划等多个层面，操作难度极大。如果学区问题得不到妥善解决，将严重影响“商改住”项目的吸引力和市场接受度。

政策与市场风险

“商改住”政策本身存在不确定性，政策调整可能对项目产生重大影响。同时，市场需求的变化也会影响项目的销售情况。如果政策收紧或市场需求不足，开发商可能面临资金链断裂的风险。

综上所述，“商改住”政策虽然具有积极意义，但在实际操作中需要充分考虑各种现实问题和风险。为了确保政策的顺利实施和项目的成功落地，需要政府、开发商和社会各界共同努力，制定科学合理的政策方案和实施细则，加强监管和协调，确保各项措施得到有效执行。同时，还需要加强市场研究和风险评估，及时调整策略以应对市场变化和政策调整带来的挑战。

结语

那么，合肥会跟进么？短期内可能性不大。

一方面，合肥商办类库存去化周期并不长。据第一房研究院统计，截至到7月份，合肥商业存量为14879套，去化周期79.85个月；办公存量21750套，去化周期89.38个月。

去化周期仅为长沙的一半左右。

另一方面，一旦商办类产品改为住宅且大规模流入楼市，无疑会在一定程度上对本地新房市场形成巨大冲击。而今年1-5月，合肥住宅累计成交额达339.96亿，同比跌幅已经持续恶化到了54.6%！

这种局面下，“商改住”自然需要谨慎再三。