阅读提示： 本文根据VIP社群提问者或者直播间粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。 （互动时间：2023年2月11日） 板块分析 提问：怎么看待管南和滨河，哪个更好，增值更多？ 我认为滨河整体优于管南，我们可以把这个板块看作两个人，那我们可以从以下2点判断： 1、长相更好看 长相这个东西是与生俱来的，是不可改变的，滨河虽然大板块比较割裂，但是道路宽阔，横平竖直，城市界面好。规划蝶湖，水资源丰富，绿地规划面积约为整个区域的45%。环境非常好。地块的住宅项目都是分为小块卖给各个开发商开发，开发商入驻门槛高，整体素质都不错。产业和住宅分离，后期可以形成纯粹的居住区，生活体验肯定上佳。规划有学校、医院、商业、娱乐。相比其他新区，滨河在整体落地进度比较快。这都是咱们看到的，感受到的，滨河的底色更优。 2、内涵更高 内涵是一种抽象的，但绝对存在的感觉。内涵的形成不是一朝一夕的，一旦形成就会难以改变，于是就有了江山易改本性难移的说法了。咱们滨河板块内的房子，容积率普遍低于2.5%，容积率决定了产品结构、产品结构又决定了业主结构，业主结构又会影响板块的内涵与外延。谈笑有鸿儒、往来无白丁，而能做到如此，背后都是明码标价的，都是需要门槛的。 滨河无论从产品上，业主的结构的层次上，明显都比管南要高一个等级的，终止还是会从房价上体验出来，时间越长，价差可能会越大。管南从之前的17000左右的价格，到现在的12000,左右的均价，从某种方面也说明了管南并没有确定的价值点点支持，也没有纯粹的改善群体认可，也即是没有秀色可餐的外貌，也没有谈吐风趣的内涵，当楼市下行期，很容易跌回原型。而滨河虽然也跌了，但是整体还是高于管南。 滨河板块优于管南，并不代表滨河的房子买了增值就大于管南的，买入价也很重要，也就是我们常说的性价比，特别是咱们手上的钱不多。而说到郑州楼市两个不能回避的问题： 1、大多数人的购买力是有局限性的。 2、郑州的房价不是工资所能承受的（目前郑州可能不太明显）。 随着不同楼市周期，咱们买房就会在所谓的性价比上做深度的思考与取舍，也就是在“价”和“性”上犹豫。这时候就和咱们的购房需求有很大的关系了。哪怕是豪宅也有。 比如在周边二手房动辄25万单价的地方，出来一个15万限价的新盘，此时不抢更待何时？这个时候，品质重要么？外立面重要么？周边环境重要么？说一个观点：富人就算不差钱，但不代表富人不爱钱，“有便宜可占”面前，没有富人和穷人之差，只有人性可以一概而论。 到底是价格在前，还是性能在前？所有正能量的说教，都抵不过负能量的现实。 价格在前不代表“唯价格论”当然也不代表“不追求品质”，价和性是一对变量关系始终要被结合起来看待。和有钱没钱始终有关，只是关联的松紧度有周期，也因人而异。 那么回归正题，管南和滨河哪个更增值，就要考虑买入价，比如现在的管南普遍在12000左右，几个比较夯实，滨河却要看每个盘的具体产品和销售价格。比如现在的华发14000左右，就很合适。 买房知识 怎么理解房子是住的不是炒的： 房子是用来住的，不是用来炒的，这句话非常智慧。这句话并没有说：房价是不可以涨的。以前的措词是：坚决抑制房价过快上涨。而“房住不炒”这句话对房价只字未提。只要没有人炒房，就可以了。如果刚需把房价推高，那没问题。 只不过，上有所好，下必甚焉。房住不炒，到了下面，便被执行为：房价不能涨，只要房价涨，就说明有人在炒房，就要打击。于是出台了一个又一个奇葩政策，限购限贷限离婚，提高首付提高利率，提高社保纳税要求。北京把连续5年纳税记录改为连续60个月，间断不超过3个月。请问间断3个月纳税的人买房，就是炒吗？明显矫枉过正了。 二套肯定算合理，那么三套算合理吗？除了自己住父母住，孩子单独住算合理吗？在郊区度假算合理吗？去海南购房算合理吗？买了房用于出租算合理吗？等等这些都给管理层彻底的考验。恰恰，这种政策的摇摆，给了市场大起大落的机会，而大起大落又加剧了政策的摇摆。让房住不炒的长效机制的制定无法根本确立。 现在买还是等到五一？ 在电影狂飙中高启强说了一句非常经典的话：风浪越大，鱼越贵，其实这和我们买房一个道理，安全感，来自确定性，但是机会，藏在不确定性里。要不要现在买，还是等到五一再买这要看需求和对市场的精准判断。 咱们知道楼市是个政策性市场，就会受到政策的影响，现在的政策是首付有的也降了、利率也低了，政策也在鼓励买房，我们要做到顺势而为。特别是刚需，别抱着赚最后一个铜板的心态，也不要有赌徒的心理，一切买房的犹豫不决，是因为自己想要的太多，其实最根本原因还是自己口袋里的钱不够，想用有限的钱，买套自己能够买的起的好房子，（比如期房怕烂尾，现房、准现房价格比期房贵）既然是好房子，那肯定是你喜欢我也喜欢，所谓的物美价廉只是开发商的一个说辞，甚至一个骗局。 看过《天道》的朋友都知道如果一定低于市场价，那就一定是采用了非常手段，而且也仅仅是短期行为。（比如最初美团，一直在给用户发放补贴，新用户红包等、滴滴也是同样的套路，拼多多等等。） 既然是非常时期的非常手段，咱们就要看什么才能叫非常时期，疫情、封控，这都可以说是非常时期，那么接下来郑州还会有什么值得说是非常时期的吗？没有、也可能会有吧，如果你有钱你可以赌，没钱现在就买。春江水暖鸭先知，现在开发商已经涨价了，你可以说这是虚荣的假象，过后还会一地鸡毛。但是你想一想，难道今年要比2022年还差吗？不会了，那为什么还在徘徊犹豫呢？是从众心理性格使然，还是不懂地产害怕买错，如果是，可以关注我 楼盘问答 提问：碧桂园西湖九号院会延期吗？答 交房时间已经改到了明年5月份了。 提问：招商美景雍瑞园怎么样？ 招商美景雍瑞园今年6月就要交房，提前了半年，园区基本成型了，总共558套房，现在还有一百多套在售，妥妥的实景现房，标准层价格17000-21000元一平，一楼带院带地下室28000-30000元一平。从实景呈现来看，也是很稳，甚至稳的有些平淡，其实本来也只有6层，外立面没啥花样，线条单一，造型普普通通，肯定是不如北龙湖的洋房外观质感，景观的话也是平铺直叙，道路两边是常见的草坪灌木乔木，没有什么节点性景观组团。反正我如果是客户的话，看到整个园区会有小小的失落。不过，市区纯洋房社区还这个价格就知足吧，况且这盘主打的是户型优势，南北都是大阳台，还有双飘窗，如果电梯间以后也能利用上，得房率快90%了。 提问：1.7买金水北招商美景美境117户型可以不，保值嘛？ 可以，现在金水北已经迈入18000+了。 提问：保利大都汇现在有特价房吗？ 有，现在推出临路的一栋楼，价格大概18000-19000左右，只能说价格一般，没有看出比者之前特价在哪里。 提问：永威城五期的二手房怎么样？ 可以，但是永威在品质把控上，这两年在郑州的交房效果较差，其口碑也有所下滑，五期觉得没有前几期做的好。片区内都以住宅为主，还有不少小区没有交房入住，人气不足，短时间内商业还比较匮乏，规划的商业都需要时间去落地。除此之外，永威城距离地铁也比较远，后期坐地铁还得先坐公交到地铁站，轨道交通出行不便利。关于学校方面，永威城才终于把宣传的省实验小学落地，虽然为托管学校，托管是有年限的，但总比没有学校或者联合办学的学校要好很多。 提问：云栖能不能展开讲讲，保不保值，后期好不好出手？ 可以，但是谦祥云栖卖的比较差，一年时间100多套，平均每个月十几套。这个数据对于其他垃圾项目也就不说了，这个楼盘产品和位置虽然一般，但头顶可是悬着学区房三个字。郑州中学附属小学玉兰街校区和郑州中学虽不敌文一和省实验这种顶级组合，但对于大多数家庭也是够用。如若不堪的话，金科城何德何能在去年高峰时期摸到2万大关，品质？物业？现实的打击就是卖不动，同比另一个主打教育的明星楼盘美盛教育港湾可谓差了十万八千里，其纬五路一小普庆校区跟金水外国语充其量是一个分校，这边郑州中学则是正儿八经总校。那又差在哪里？位置？营销？目前地块周边的形象确实差了点，北侧有烂尾楼，东侧有铁路，西侧断头路，现在去售楼部都有些困难。谦祥也提前做了些实景呈现，单元大堂、地下停车场看着挺有质感，超出刚需盘的固有印象。按照现在这去化速度，还是好好做产品吧，后期把口碑做上去，大家也能看得到，自然愿意花钱去买单，良性循环。但是不可否认，房子是好房子。 提问：能讲讲天玺湾吗，或者同样价位，有其他推荐吗？ 碧桂园天玺湾宣传的区位很有吸引力：东三环，北龙湖北，贾鲁河畔。天玺湾的大区位确实也还可以，属于鸿园板块，临近北龙湖。和杨金西板块相比，鸿园板块没有军用机场、动车编组站、垃圾分拣中心等不利因素，区域内的环境相对纯粹，以改善为主，房价在17000-25000元/㎡不等。天玺湾宣传12×××元/㎡起的是小高层，洋房单价15000+元/㎡起。不得不说，12000+的天玺湾很有吸引力。去年，天玺湾的小高层首开卖19500元/㎡，洋房直接卖到24000元/㎡；碧桂园天玺湾的这个价格，在整个鸿园板块，甚至是杨金片区，非常有竞争力。 那么问题来了，碧桂园天玺湾究竟能不能买？敢不敢买？总体来看，碧桂园天玺湾最大的优势就是：价格。不仅是跟首开价格相比降了几千块钱，就是与同区域的其他楼盘相比，也拥有绝对的竞争优势。单看价格，肯定是可以上车的，对刚需非常友好。但是上车之前，也要考虑到这个项目的不利因素。首先，天玺湾所在的鸿园板块，也就鸿园跟清水苑附近比较热闹，能够满足基本的生活需求，周边整体配套略显匮乏，生活不够便利。其次，鸿园板块规划的道路刚刚开始施工，规划的地铁也是遥不可及，短期内的交通不便，对刚需来说并不友好。再次，鸿园片区的楼盘，天伦城签约有优胜路小学和郑州一中九年一贯制学校，广汇湾临近纬五路一小，鸿园六期北侧的鸿兴路中学也签约了省实验，只有碧桂园天玺湾的教育资源差一些。因此，现在买房还是要全面考虑，单单为了价格而去，有风险。 如果不要求地段可以看看管南、滨河，价格差不多。 提问：二七华侨城自住教学怎么样？ 学校方面签约的有幸福路小学，在二七区也算是不错的学校。自己住目前来看周边配套确实一般。 1、片区的发展仍需要时间 二七新区及周边来说，大学路沿线有在建的地铁，嵩山路沿线也有鑫苑、亚星等开发商的项目已经交房，只有郑密路沿线还比较荒凉，华侨城附近的绿地城也是不给力，沿着郑密路向南四环方向的发展目前来看还是需要时间。如果以后华侨城的文旅项目发展良好，也许会带动区域发展。 2、缺乏政策支持力度 高新区有大学城是国家级高新区，常西湖新区有四大中心，管城区有小李庄火车站的规划，惠济区有黄河生态保护的战略，区域的发展总是离不开政策的支持，二七新区来说政策支持力度一般，缺乏更高层面的规划和支持。目前二七新区则是有文旅项目，也有商贸项目，比如红星美凯龙、锦荣国际轻纺城、百荣世贸商城，但这些商贸占比都不大，成不了气候。华侨城附近以前还有个粮油副食品批发市场、中原第一城。只是随着批发市场的搬迁，二七新区的转型升级也是需要很长时间。 提问：美盛教育港湾有增值价值吗？ 美盛教育港湾是一个成也学校败也学校的项目，学校确实没的说，如果自己用，没问题。但是需要注意二手房业主是否能上纬五路和金水外国语。因为美盛的密度太高，这也和金水北的前身有很大关系。 昔日有郑州“小香港”之称的陈寨庙里是不足1平方公里的范围最多吸纳了近18万人，不同于其他城中村，陈寨庙里两个村里光十几层的高楼就有800多户，人口密度之大，人口组成之复杂，而且高额的租金也是前期村民抗拒拆迁的主要原因，毕竟一铺养三代，更何况一栋十几层的高楼呢，这也是为什么美盛每个地块容积率都这么高的原因。容积率高必然和村民脱不了关系，四环边的城中村人口密度少，房屋层数少需要补偿的面积少，自然开发区的容积率就能降下去，市区的项目容积率但凡低下去房地产开发企业根本算不过来成本，这也是郑州城改模式中最重要的一环，只有给予开发区高容积率来让房地产企业回笼资金才能付得起前期高额的投入。美盛集团自2014年起参与陈砦、庙李城中村改造，投入近50亿元用于村民安置过渡费、安置区建设费、定向爆破费等，直到2019年以16.05亿元摘得庙李村两宗城改地块，美盛教育港湾应运而生。在这里不得不感叹一下美盛背后雄厚的资金来源以及良好的资金链，自美盛教育港湾起，美盛也一举踏入了郑州本土一线房企，销售额常年霸榜。 提问：绿都凤凰悦府啥价？值得入不？ 今年令郑州期盼的新盘里，凤凰悦园绝对算一个。二环内，2.5容积率，改善盘，品质高层，准现房，这些综合到一起，令人高看一眼。之前一直说的针对内部内购，号称为宇通人雕琢打磨主城改善住宅。目前得到的消息是有一半甚至一半以上房源要推向市场。外立面有部分铝板和玻璃幕，目前已经呈现出来，还是很漂亮的，虽然没有瀚海晴宇、建业天筑那种质感，但在周边也是鹤立鸡群的存在。户型最小126㎡三室两厅两卫起步，然后是158㎡四室两厅两卫和188㎡四室两厅三卫，占比不低，是主力户型，单158㎡套数占了一半以上。最大的是249㎡五室两厅三卫。目前对外报价2.1万左右，有些偏高，整体来看是比周边的腾威城、清韵怡景苑、金林双玺要强一些，哪怕是即将交付的龙湖雅宝天钜,整体上也不如这个。 提问：海马清风公园二期洋房咋样？ 洋房标准层均价20000元/㎡左右，一楼送地下室带花园30000元/㎡左右，顶楼带阁楼25000元/㎡左右，精装修交付时间预计2023年9月底。滨河的热度已经下来了，片区内在售项目依然不少，周边的公共配套也都相差不大，目前海马的售价相比一期和最开始的二期确实降了不少，最大的可能出现就是减配，可以考虑，做好心理准备就行，不着急等等吧，也快交房了，这价格估计一时半会也难卖。