东部新中心，作为合肥城市发展的重要引擎，近年来以其迅猛的发展势头和巨大的市场潜力，不断圈粉，成为众人瞩目的焦点。

东部新中心板块实景图

NO. 1｜壹

提速！大面积拆迁、成片开发

一、东部新中心核心区东片区1787亩大拆迁

最新消息，东部新中心核心区东片区土地征收成片开发方案正在公示中，大面积拆迁、成片开发都要来...

图片来源：瑶海区人民政府官网

本次公示的片区，位于东部新中心核心区，东至瑶海区边界，南至瑶海区边界，西至龙岗路-月亮湾路-障山路-裕溪路-钟油坊路，北至淮南东路-瑶海区边界。涉及瑶海区大兴镇兴集社区、钟油坊社区、四岗社区、伏龙社区、东岗社区。

片区总面积346.0894公顷，其中农用地109.3794公顷，建设用地228.4518公顷，未利用地8.2582公顷，拟征收的土地面积119.1428公顷（1787.142亩）。

东部新中心核心区东片区土地征收成片开发方案

本次成片开发的主要用途为，城镇住宅用地、商业服务业用地、工业用地、物流仓储用地、城镇社区服务设施用地、教育用地、交通运输用地、城镇道路用地、公用设施用地、公园绿地、防护绿地、特殊用地和陆地水域。开发范围内，基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例为51.65%。通过成片开发，主要实现居住生活功能、商业商务功能、综合服务功能、绿地休闲功能，提升人居空间品质，增加片区的吸引力。

二、板块建设如火如荼

东部新中心以瑶海老工业区为核心，规划范围横跨瑶海、包河、肥东三地，核心区规划总面积9.4平方公里。总体定位华东青年中心、安徽双创中心、合肥东部中心。

东部新中心规划范围

作为合肥“一核四心”中心体系结构的重要片区，东部新中心近几年的发展势头强劲，城市面貌日新月异，板块建设如火如荼。

和平小学新校竣工验收、三十八中新校建成使用、合肥一中淝河校区加快建设，计划于2024年夏天完成施工。在合肥东部新中心，从小学到高中，优质教育资源加速集聚，教育高地正在建成。

和平小学新校区，图片来源于：合肥东部新中心

合肥市青少年活动中心已建成投用，这个集科技、教育、文化、交流、展示、服务六位一体的现代化大型青少年活动场所，未来还将打造成全国乃至国际青少年活动的交流中心，成为安徽的标志性建筑和文化旅游景点。

合肥市儿童医院新区正在加速建设，建成后将大幅提升全市儿童医疗服务体系的完善程度。

合肥市儿童医院新区，图片来源于：合肥东部新中心

南淝河畔的合肥市博物馆项目，建设步伐一刻未停。该项目总投资约8.47亿元，总占地面积约56亩，计划于2025年9月竣工，未来将成为合肥首个综合性博物馆，推动合肥历史文物收藏、文化传承和文旅事业的发展。

合肥市博物馆项目，图片来源于：合肥东部新中心

NO. 2｜贰

新房站稳2万+，土地一路“高歌猛进”

一、土地市场

再来看看东部新中心的土地市场，2022年至今，东部新中心板块累计成交涉宅土地11宗。除安置房和租赁房外，基本都是竞品质地块，且溢价率较高。从土地出让频次不难看出，东部新中心近两年的建设正在大刀阔斧。

2022年初，东部新中心的核心区周边首次有涉宅用地出让，当时的板块处于起步阶段，房企不敢带太高预期去拿地。2022年1批次出让2宗涉宅用地均是低溢价成交，尤其是伟星东新壹号项目，需要自持商业，因此在转挂牌时才有2家报名，可见当时东新土地市场相对冷清。然而，随着这两宗地块后续入市，伟星东新壹号、保利招商时光印象开盘及多次加推均达到了摇号条件，此时的新房市场热度比肩滨湖。这种二级市场的热度迅速传导至一级市场，导致后期土地出让热度持续高涨，呈现出“高歌猛进”的态势。

二、新房市场

新房市场方面，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近年来，东部新中心板块成交量价呈现出“爆发式”增长。6年新房价格上涨1.1万/㎡。2016年和2017年在售的新房，和悦风华当时新房价格高层约1.28万/㎡，弘阳昕悦府高层价格1.3万元/㎡，金科海昱东方高层价格1.3万/㎡。而如今东部新中心价格已突破2万元/㎡，四川邦泰东方雅颂高层均价达2.2万元/㎡，相比之前价格最高上涨近1万元/㎡，随着楼盘限价取消，加上改善型房源需求量高，后期新房价格或将继续上涨。

如今的东部新中心板块，已经汇聚保利、招商、龙湖、伟星、四川邦泰、亚伦、远大等一众实力房企。

目前板块内的新房：

和光峯境，整个小区以刚需、刚改为主搭配一部分改善型产品。在售高层，户型建筑面积约100-120㎡，均价约21000元/㎡；在售洋房户型建筑面积约130/143㎡，均价约23000元/㎡。

四川邦泰东方雅颂，整个小区以刚改+改善为主。目前在售小高层，户型建筑面积约125-138㎡，均价约22000元/㎡；洋房128-143㎡，均价约22400元/㎡。

龙湖亚伦璟云上府，整个小区以刚改+改善为主。目前在售建筑面积119-143㎡，小高层均价约21000元/㎡，洋房均价约25000元/㎡。

从在售楼盘不难看出，东部新中心板块目前的户型也逐渐由刚需过渡到改善产品。

三、二手房市场

二手房方面，东部新中心板块的二手房主要集中在裕溪路以北，且以“老破小”居多。仅弘阳昕悦府、金科海昱东方、和悦风华、伟星玖玺台等几个次新盘有参考价值，和悦风华二手房挂牌价1.6万/㎡，金科海昱东方二手房挂牌价1.6万/㎡，弘阳昕悦府二手房挂牌价1.82万/㎡，伟星玖玺台二手房挂牌价最高，为1.9万/㎡，已接近新房价格，次新房价格相对较高。目前板块的新房基本集中在东部新中心核心区附近，由此可见板块后期的二手房价格上升空间较大。

四、板块未来供地

最后再来看看板块未来供地情况，根据2023年11月23日，由第一房研究院组织的瑶海新站看地团考察地块。东部新中心今年有可能上市的地块为雨山路以西、和平路以南地块。地块，紧邻地块6号线（在建）和9号线（规划），交通便利，和平小学二小、三十八中兴海校区、合肥一中(瑶海校区)等学校环伺，教育资源优越。东侧是去年成交的和光峯境项目，由安徽建工和顺地产集团满分竞品质竞得。目前板块内在售项目较少，热度相对较高，预计后期地块入市后关注度会比较高。

NO. 3｜叁

专家&行业代表采访后观点

1、第一房智库观点

东部新中心作为合肥“一核四心”体系的关键片区，近年来发展势头迅猛。土地征收与成片开发方案公示，预示着大规模拆迁与建设即将展开，其中涉及多个社区和多种用地类型。市场方面，不仅在新房市场表现出强劲的发展势头，二手房市场也展现出较大的潜力。同时，板块未来的供地情况也备受关注。据考察，雨山路以西、和平路以南地块有望成为今年上市的新地块。随着区域配套设施的不断完善和优质房企的陆续入驻，东部新中心正迎来前所未有的发展机遇，未来可期。

2、安徽建筑大学 教授、安徽省城市与房地产高等研究院专家 孙伟观点

作为曾经的工业重地，瑶海东部新中心已经完成了它的使命，如今的东部新中心作为合肥城市发展的重要增长极，不仅在经济发展上展现出强劲势头，更在城市建设、产业布局、教育医疗等方面取得了显著成就。

同时，东部新中心在城市规划与建设方面也展现出前瞻性和创新性。通过科学合理地规划土地利用、完善交通网络、优化公共服务设施等措施，该区域正逐步打造成为一个宜居宜业宜游的现代化新城区。

此外，东部新中心在文化传承与创新方面也取得了不俗的成绩。该区域注重挖掘和保护历史文化资源，同时积极推动文化产业发展，为城市的文化软实力提升做出了积极贡献。

在房地产市场发展方面，东部新中心以城市更新为抓手，持续释放城市发展空间。近两年的房地产市场得到较快发展，新房已经达到2万元/㎡，且市场接受度较高。未来实力房企可多关注和入驻东部新中心板块，为东部新中心高质量发展注入新活力。

3、某央企投资负责人观点

东部新中心定位为一级城市中心，从长远的角度来看还是十分值得期待的。而且，近年来政府大力发展东部新中心板块，给了企业和购房者很大的信心，这也是为什么东部新中心市场表现火热的主要原因。但目前配套落地相对缓慢了一些，部分土地涉及到工业用地土地污染的问题，导致板块开发周期会比较长，这个也是东部新中心板块发展的一个弊端。另一方面，东部新中心的板块二手房主要以“老破小”为主。次新房基本上在裕溪路以北，而且价格相对较低。从企业拿地的角度来讲，二手房价格在一定程度上会影响新房的定价逻辑，新房价格上不去也会导致从目前来看，土地价格相对来说偏高了。