人这一生，是福是祸，是贵是贱、是富是贫，到底是由什么决定的？
针对这个问题，中国五千年的文化给出了很好的解答。
——仓鼠与厕鼠
秦朝丞相李斯年少时，看厕所里的老鼠骨瘦如柴，且人人喊打，而粮仓里的老鼠，肥硕巨大且不怕人，所以感叹：‘人之贤不肖譬如鼠矣，在所自处耳！’
大概意思就是：同样都是老鼠，生活在屎坑，吃不饱还人人喊打，生活在粮仓，吃得饱还没人管。
同样都是老鼠，不同的命运，差异不过“环境”罢了
——《寒窑赋》
相传是北宋宰相吕正蒙所写，其内容较多，我就不一一呈现了，只把其中转折的原文[人道我贵，非我之能也，此乃时也、运也、命也]给大家做个呈现。
《寒窑赋》表述的内容很多，不过从个人的视角看，感触较深的地方在于：曾经衣不蔽体，住破庙讨饭而生，后来官至宰相，一人之下万人之上，人还是一样的人，前后的差别不过是命运罢了。
也就是原文所说的“时也”、“运也”、“命也”
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文章至此，再看合前文“人这一生，是福是祸，是贵是贱、是富是贫，到底是由什么决定的？”的问题，我想答案也很明显，无非六个字：
国运、城运、命运。
普通人的命运，往往交织着城市和国家的发展。这个维度，看看40年前的深圳与2024年深圳的对比图。
再看看因为深圳拆迁补偿而暴富的村民拿到的拆迁补偿款。
对，就是曾经渔村赤脚打鱼的渔民，拆迁获得的补偿款是：198223550元,1.98亿元拆迁补偿款。
所以，“时也”、“运也”、“命也”，可以简单的理解成国运、城运、命运！
从今天开始，我们会开启“城运系列”的文章，
这个系列的文章以国务院批复的各城市《2035年国土空间总体规划》为蓝图，带大家看看10年后的城运是如何影响每一个人的命运的
文章就从曾经的渔村，现在的社会主义先行示范区——深圳开始吧！
01
文章开始之前，先问大家：深圳如何能从前40年前的渔村，发展成2024年GDP3.6万亿的国际化大都市？
答案就是1979年“画了一个圈”，这个圈就是特区。
那么，这个“圈”放到现在的语境中就是《国土空间规划》，也就是把城的规划和土的规划的边界明确。
对，重点是城市边界的明确。
那么，2035年，也就是10年深圳的城市边界是什么样呢？
来，看下面的汇总图。（数据和内容来源：深圳20235国土空间规划）
在这些数据中，有三个数据值得所有干饭人记住，这三个数据就是建设用地总规模、总人口，以及人均GDP。
那么，为什么这些数据中 ，只有这三个数据最重要，需要大家记住？
因为建设用地总规模决定了城市在未来10年的生长边界。
那么，深圳2035年规划建设用地1100平方公里以内意味着什么？
意味着深圳[无地可用]
因为截止2024年，深圳市不含深汕合作区的建设用地总规模是945-950平方公里。
而10年后，也就是2035年的建设用地总规模控制在1100平方公里。
这意味着，剔除城市更新的土地面积150平方公里，新增供地同比增幅在0.5%到1%。
十年同比增幅在0.5%到1%，这不就是无地可用嚒~
深圳作为四个一线城市当中土地面积最小城市，仅为1997平方公里，分别是北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一。
北京土地面积：约16,410.54平方公里
上海土地面积：约6,340.5平方公里
广州土地面积：约7,434.4平方公里
深圳土地面积：约1,997.47平方公里
而深圳总人口是1760万，分别是广州、北京、上海总人口的94%、80%、71%。
由此可见，深圳人多地少是不争的事实！
来，再给大家看张图。
在深圳1997平方公里的土地上，大多数都是不适合居住、开放、建设的丘陵、台地、低山。
真正适合居住开放的平原非常稀缺，仅占总面积的26%。
所以，深圳2035年的建设用地总面积才要控制到1100平方公里以内，十年同比增幅不超过1%。
那么问题来了：深圳地形地貌与土地资源的有限性在未来会限制城市发展吗？
我只能说会，也不会！
我知道，有朋友看到这里会说：装X，会就是会，不会就是不会，特么什么叫会，也不会啊！
我明确的告诉大家，之所以说会限制城市发展，是因为从[平面空间]看，深圳建设用地空间确实很少，
这意味着城市生长的空间确实会受到限制。
但城市的生长除了建设用地空间之外，也就是除了“平面”增量的生长之外，还有立体开发和城市更新存量的生长。
那么，什么是深圳的立体开发和城市更新存量生长？
来，看下面的图（下图截取自深圳市政府网站2035国土空间规划）
这张图有个关键信息，就是[地面]部分的表述：城市更新、土地整备为主导的存量低效用地再开发有机更新150万平方公里。
也就是说，未来10年，也就是2035年之前，通过拆迁——土地征收——土地整备再释放建设用地的150万平方米。
所以，我们再回看2024年1月5日深圳推出新规，全力推进城中村改造，涉及全市40%的建面的新闻，也就明白原由了。
那么，全市40%的建面是什么概念呢？
按照《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》中的数据：
深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。
按照40%的比例计算，大约是400万套，2.5亿平米的房子。
那么，这两组数据意味着什么？
来，大家看下图
在深圳可居住的1129万套房子中，51%是私人自建房。
也就是农民房，城中村。
而深圳绝大多数中低收入人口都租住在577万套城中村中。
现在，深圳明确城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400万套房子。
也就是说80%的城中村都会被改造。
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站在未来看当下，换句话说站在2035年看当下，从深圳国土空间规划的建设供地控制在1100平方公里的目标，以及深圳土地资源枯竭倒逼深圳城市更新、立体发展的方向，我们可以看到几个趋势：
1、土地短期必然会推高房价；
2.深圳在未来，土地释放更多依赖立体开发和城市更新的存量开放，这带来最直接的后果就是：建设成本至少提高20%到30%。
我知道，看我文章的伙伴都是普通购房者，大家看到这里可能会疑惑：为啥城市更跟新或者立体开放成本就要高呢？
来，看下图。
城市更新也好，立体开放也罢，都是城市存量空间再开放的社会、经济成本显性化。
所以，未来的2035年，可以预见的未来，深圳的房价只能越来越贵
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
我在前文告诉大家，要记住深圳2035国土空间规划的三个数据，第一个是建设用地总规模控制在1100平方公里内。
那么，第二和第三个数据是什么呢？
就是2035年深圳规划人口1900万，人均GDP40万。
那么，该怎么看10年后，深圳常驻人口1900万这个数据呢？
——从真实居住数据看吗？
因为按照2023年广东中国移动公布的数据，广东省移动用户1.1亿，深圳占20%，那么保守估计2023年深圳就有2200人口。
——从增量数据看吗？
七普的深圳人口是1760万，十四五规划的深圳人口1860万，而2035规划，也就是10年后人口规划才1900万，10年增量才40万，这岂不是太少了吗？
我告诉大家，上述看法都是错误的、错误的、错误的。
为什么错误？
因为城市的公共资源，教育、医疗、轨道交通等等资源是按照常驻人口1900的标准来匹配的。
这意味着，2035年，也就是10年后的城市公共资源依然像2024年、2025年这么紧张的。
我不止一次的告诉过大家，真正决定房价高低的因素是土地价格，而土地价格是由城市公共资源的稀缺度决定的。
所以，未来的2035年，可以预见的未来，深圳公共资源只会稀缺，而稀缺区域的房价只能越来越贵。
房产作为家庭最大财富，但首付30%，按揭贷款70%本质上是一种负债行为，我们该如何理解负债？如何选择贷款可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
03
最后，说几点。
1、选择
选择永远大于努力。
在国运、城运、命运这些无法掌控的宿命和力量之下，普通人唯一能做的不是努力而是选择！
人这一生，有些东西是与生俱来难以改变的，比如父母
但有些东西可以选择，可以自我把握。
就像李斯的[仓鼠与厕鼠]所说的一样，不同的环境决定不同的命运。
所以，在那座城市生存、发展，这永远是我们可以做的选择。
2、好事一桩
20年前告诉别人房价要涨是积德行善，现在、未来告诉别人哪些城市可以涨仍然是积德行善。
我现在就在告诉大家：10年后的深圳，房价只会越来越贵！
