其实从2023年开始，各地楼市就启动了各种各样的政策宽松模式
但是反观下来，整体调控的水平参差不齐
有的地方甚至预期和现实出现了完全背离的情况
我作为一个地产从业者，比任何人都希望行业健康且可持续发展
感觉未来仍然有可能会有更多的选择在各地落地
所以今天写了几条建议
如果被看到且未来有些许落地，我觉得我会非常的开心和欣慰
如果你觉得我说的建议切实有效，也欢迎转发让更多人看到
舆论的目的是为了推动行业健康发展
好了，废话不多说，大概有八条意见，内容如下
01、花精力在供给侧端的调整
几乎每个城市在调控楼市的时候总是想着在需求端发力
意思就是在需求侧给到用户更好的福利和优待，个体就会乖乖的去买房的
这其实是非常明显的认知偏见
可曾想过现在市面上供应的产品是不是现在有购买力的客群需要或者期待的房子
这个逻辑不理顺，你会发现怎么放松市场都没用
客户还是不买房
那不是因为他们不想买房，而是他们觉得市面上的房子他们不需要
为什么会出现这样的情况，其实有两个核心原因
第一是过去20年楼市的快速上涨
所以在供给侧端总是在陆陆续续但也是持续性的增加束缚
比如7090政策，就决定了一个小区主力就是小户型
比如捆绑各种持有面积就决定了小区纯粹性没办法统一
比如高容积率叠加限高就决定了就会有异形产品的出现
这些政策颁布的时候都是点状的
但是集中在一起就决定了整体小区的产品并非市场化的形态
第二是开发商的影响
说实话行业内做品质的房企真的是凤毛麟角
以前呢属于楼市太好开发商没有迫切性要做好产品，现在呢是开发商虚弱没有能力做好产品
这也就决定了客户心中的认知就是现在的开发商都是做水货项目
这个认知挺致命的
一旦形成了，就没有意愿从一个普通小区换到另一个普通小区里
所以想要激活楼市，需要花更多的精力想想如何在土地侧减少对社区品质的影响，如何让开发商造好房，如何让开发商造的好房子也能得到市场的认可
这事挺难的，但也确实任重道远
只有系统性的解决供给侧的问题，行业才会可持续发展
楼市楼市，本质上他是一个行业，然后才是家庭资产，这点判断还是很重要的
02、重视二手房市场
是的，可能在上海久了很多人没感觉，但是出去就会发现，其实大部分的城市并没有那么关注二手房
这里面因素很多
一个是大部分城市的二手房发展阶段还比较早期，另一个是二手房的持有方是个体，不太会产生系统性的风险
但是现在事态也发生了变化
第一现在二手房的规模越来越大了，过去5年各地的一手房开发量达到了天量
并且这些房子都已经进入到交付阶段，二手房的整体规模不容忽视
另一个更重要的原因是，当下客群的购买力变化
在过去的刚需时代，基本购买力来自家庭收入，现在置换模式下，大家的购买力都来自卖房之后再买房
所以换句话来说，如果房东卖不掉房子，那么市场里整体的需求就会锐减
这也是为什么我说需要重视二手市场的原因
而关于二手市场的意见有很多，今天就不展开了，我给一个偏门建议
就是当地需要对于中介企业和中介团队的培养
二手房是要中介才能卖的，更多的中间商从业者的参与才会让行业更好的活起来
03、对于补丁政策要有明确的退出机制和信号
在楼市快速上涨阶段，出台一个主框架政策后，还会陆续出一些小的补丁政策
比如有些地方对于离婚后个体再买房的补丁限购，也有类似关于法拍纳不纳入限购范围的补丁
这些政策很明显都是属于补丁政策，也是为主旋律调控政策时候的防漏
我想说的是，这些补丁政策很多时候都会遗忘
大家习惯之后就忘了
虽然对于行业的影响不大，但是对于市场信心起到极大的扭转
这代表着对于过去楼市政策的一种纠偏
颁布时候需要思考何时入市，需要退出的时候我认为也需要有足够清晰的退出机制
单位政策的进入和退出不重要，重要的是给市场一个信号
就是楼市任何模块都在建立长效机制，包括对于政策的制定
另外也想和各个城市说一句
就是不要觉得政策小或者对于楼市影响不大就不取消了，这个逻辑是不对的，对市场影响大不大是一件事，政策本身适不适用于当下是另外一件事
市场信心的回暖，其实就是一件件小事持续叠加之后产生的效果
04、楼市政策要和户籍，教育体系结合起来思考
这事的启发其实是来自前阵子我看到一个新闻
说是西藏满足条件的投资者子女可以参加西藏高考
我觉得这件事特别的好，也是对于抢人大战中最精准的一次解读
当下各个城市都希望抢人抢钱，也出台了各种政策，但是都有点不太捏准人性
但是西藏这个就非常的精准且微妙
其实对于一个普通个体，买房，落户以及子女教育都是人生中非常重大的决定
而往往这三个决定都是一起规划统一思考的
没有人是单纯只想买房或者只想落户的
如果一个城市愿意给到外地客户更好的门槛
不论是落户门槛还是购房门槛，背后如果能够更好的支持子女教育问题，这将会极大的推动人才的流动
未来如果可以在政策层面主导这样的事情更顺利的发生，那么不论对于抢人还是楼市，都是极大的支持
05、城市下场造势，增加城市级别信心
楼市问题本来就不仅仅只是楼市问题而已
一套房子其实就是这个城市的股票，现在要让人愿意买房，特别是外地客群买房，需要对于城市拥有极强的信心
所以城市自己也需要主动的广而告之
告知未来告知预期甚至是告知城市梦想
这件事一直以来杭州就做的不错
频繁的城市亮点始终占据流量塔尖，从而营造出极强的城市势能
而最近一年一些小城市的逆袭也给我们很好的启发
就是关于宣传这事无关大小，但要主动下场
从榕江到淄博到哈尔滨再到最近的天水都是如此
要相信，创造足够好的营商氛围，更友善的对待外来朋友，释放足够的城市善意和城市势能
这些事虽然都是弱相关，但都能推动常住人口当下的购买力转换
楼市问题说简单是行业问题，说大了是民生问题，决定了一个个体未来20年的人生
除了对于房产的认可之外，更需要对城市有认同
我强烈建议各个城市的宣传部门能够亲自下场造势，并且主动释放利好和规划，从而在顶层创造好的基调
06、全力支持置换，支持城市高端住宅发展
这个呼吁其实我说过不止一次了
已经到了2024年，任何一个城市的房地产发展都超过10年以上的周期，并且这里有差不多五年的时间是处于超快速发展的阶段
这也就决定了其实刚需在过去的周期里已经完成了首套房的置换
所以从长线来看，未来市场改善会占据主力
但是换房其实是一个系统性的链条
因为客户需要先卖房再买房，那么他的房子能不能卖掉是一个问题
以及拿到的钱在市场里能不能买到中意的房子又是另外一个问题
吸引更多的外来刚需人口可以解决卖房的问题，供给侧输出更好的社区则解决买房的问题
但是其实在城市面，对于高端住宅的支持一直有点遮遮掩掩
我其实想表达的是，在目前整体的氛围里，改善就是绝对的主力
而且租售并举的前提下，也有大量的刚需选择租房依然得到很好的保障
所以在商品房开发的领域，高端住宅需要政策层面更大的支持
这件事其实苏州做的特别好
对于容积率的控制，允许出现低容积率地块，对于单套面积的包容允许出现大户型以及整体的招商引资
都可以看出城市层面也特别期待这一次楼市能够进入结构性转变
建议更多的城市在土地出让阶段降低容积率，也降低捆绑的附加措施，让市场化决定需要匹配什么样的产品
另外也可以定向招商引资一些热门品牌
比如现在一个城市如果能够吸引港资或者类似阿那亚以及万华这样的企业参与城市开发，那么楼市短期热度以及长期供应都能够得到很好的保障
07、对于灰度空间的包容和支持
其实我很多逻辑都是从支持行业出现好产品角度出发的，其中这条也是
还是那句话，楼市问题需要各个条线的同时发力
在建筑规范层面也是如此，哪些元素我觉得现在可以适度的放松
比如对于阳台空间是不是可以不卡那么死的面积，比如对于红线外绿化，如果有开发商有意愿统一运营管理，是不是也可以得到支持
现在其实不怕开发商提意见，就怕开发商躺平
现在愿意有想法的企业，都应该得到政策最大的支持
都说创造好的营商环境，房地产其实也需要足够好的营商环境，来支持和鼓励开发商更多的创新
只有企业有活力，未来社区才有可能有活力
08、
好了，内容写在这里差不多了，其实我想表达的是什么
其实现在的楼市，已经不存在一个政策解决所有问题的可能，甚至十条无用的政策还会影响到楼市根基本身
所以需要系统性的思考如今的这个赛道到底遇到了什么问题
楼市过去之所以调控，就是他牵扯的范围实在太广了，那么现在其实也一样，楼市本身需要得到各个维度的支持
只有把身上的结节一个个解掉才能释放我们预期的活力
楼市的问题不是一次性产生的，解决的过程也需要时间
一切都任重道远任重道远
