有关公积金的消息又来了。
广西区直住房公积金管理中心日前发布新规，事关职工、灵活就业人员贷款额度变化。
具体有哪些调整？且往下看。
6种情形不能申请公积金
8月18日，区直公积金发布《广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法（转载）》（以下简称新管理办法）。具体包括贷款对象和贷款条件、贷款额度、贷款期限和贷款利率、异地贷款，商转公等内容。
▲区直公积金发布管理办法
新管理办法有哪些变化？作为区直公积金申请人要注意哪些事项？我们挑几个重点说。
①六种情形不能申请公积金贷款。
包括有未结清住房公积金贷款、存在失信行为、提供虚假资料、虚假承诺和曾经发生骗提骗贷行为、影响资金安全等。
大家要注意信用卡的使用，千万不能有逾期。
比如一年内连续逾期2期（含）以上，近两年内连续逾期3期（含）以上，近五年内连续逾期6期（含）以上或累计逾期12期（含）以上的，都会影响你申请公积金贷款。
②支持“可提可贷”。
区直公积金可贷额度是与住房公积金缴存情况、房屋总价、首付款比例、还贷能力及所购房屋已使用年限等方面综合考量，不直接与已提取的住房公积金和个人账户余额、缴存时长等因素挂钩。
所以，缴纳人可以更好的支配公积金，可以提取。
③引入负债风险评估。
前文提到区直公积金贷款额度考量的几个因素，除此之外在新管理办法中增加负债风险评估，即考量你的负债。
如果负债金额超过可贷款额度的40%，最后可贷额度需要扣除负债金额。
举个例子，张三可贷款额度80万元，但是负债35万元，负债金额超过可贷金额40%（32万元），因此最后可贷额度为45万元（80万元-35万元）。
④二手房公积金贷款年限放宽至50年。
以往购买二手房，申请区直公积金贷款，房龄与贷款期限之和不能超过30年。如今新管理办法把贷款年限放宽，二手房房龄不超过30年，房龄与贷款期限之和放宽至50年。
因此，即便房龄15年，买主依然能申请贷款30年（不考虑其他因素），月供压力大大减轻。
▲二手房贷款年限放款
⑤支持组合贷款。如果申请公积金贷款时，额度不够，可以申请组合贷。
但是有两点要注意，一是向区直中心合作的金融机构申请组合贷，二是商业与公积金贷款期限一致。
据了解，目前区直公积金合作的金融机构包括建设银行、工商银行、北部湾银行等。
灵活就业人员缴存比例上调
《广西区直灵活就业人员住房公积金管理办法》同时发布，对缴存比例、贷款额度计算均有调整。单位职工公积金缴存比例范围5%-12%，而灵活就业人员调整前固定为12%。
调整后，灵活就业人员区直公积金缴存比例10%-24%范围，可自主选择，每档以2%为递增。
这意味着，灵活就业申请区直公积金贷款额度大大提升。
因为，灵活就业人员贷款额度=个人账户余额×缴存积分×流动性风险防控系数。
灵活就业人员月缴存额=缴存基数×缴存比例。
举例，根据张三的收入，缴存基数确定为6000元，若按照12%缴存比例，张三月缴存额=720元（即6000*12%）。
但是按照24%的缴存比例，张三月缴存额=1440元。
所以缴存比例的提升，同一个时间段账户余额更多，可贷的额度会提高。
▲缴存比例调整
再来看计算贷款额度方面调整。灵活就业人员申请公积金贷款，需要连续汇缴住房公积金不低于6个月（含）。
计算公式为：贷款额度=个人账户余额×缴存积分×流动性风险防控系数。
三个因素，其中缴存积分=基础积分+贡献积分。
①基础积分由原“8倍（分）”上调为10分。
②贡献积分上限为6分，做了调整。
首套房首次使用公积金贷款、突出贡献群体的（退役军人、劳动模范等），由原2分上调为5分。
同一缴存基数和缴存比例在区直中心正常连续缴时间满60个月（5年），且从未提取，可积1分。
▲灵活就业人员可贷额度计算调整
流动性风险防控系数方面，①当个贷率＜85%时，流动性风险防控系数为1；②个贷率≥85%时，流动性风险防控系数为0.8。目前，区直公积金个贷率≥85%，因此灵活就业可贷额度计算公式中的防控系数为0.8。
最后来看灵活就业人员缴纳、还贷期间的其他权利和义务。
①缴存满2年且从未使用过住房公积金贷款的，销户提取住房公积金时可给予不超过利息额的10%的利息补贴。
②可以提取公积金，但是要求账户余额不得低于6个月（含）的还款额。
③申请住房公积金贷款时，开通月对冲还贷业务，原则上在住房公积金贷款未结清前不予停止月对冲还贷业务。
④住房公积金贷款发放后，灵活就业人员（含配偶）须继续履行缴存义务，月缴存额不得低于申请住房公积金贷款时的月缴存额或月均缴存额。
⑤发生贷款逾期将记入中国人民银行个人信用信息基础数据库。
可见，一系列操作下来，灵活就业人员自缴的条件放宽。
案例解答
说了这么多，具体申请区直公积金的条件有哪些？能申请的贷款额度是多少？我们来看案例。案例1：张三，未婚26岁，住房公积金缴存基数为6900元。首套房置业，且名下无其他负债，可贷款额度是多少？
扒房：不考虑其他影响因素，理想状态下张三可申请住房公积金最高贷款额度为80万元。
案例2：张三首套房置业，以该套住房情况计算出贷款额度为65万元。但是张三名下有消费贷余额和信用卡透支余额一共为31万元。张三申请公积金贷款额度是多少？
扒房：因为张三总负债为31万元，大于26万元（65×40%），因此原可公积金可贷金额扣减负债，他最终可贷额度为34万元（即65万元-31万元）。
案例3：灵活就业人员李四在2022年的月均收入为30000元，选择缴存比例为12%，他的缴存基数如何确定，每月的缴存额如何计算？
扒房：2023年区直住房公积金缴存基数上限为26895元，月缴存额上限为6454元。则李四的缴存基数最高为26895元，月缴存额为3227元（即26895×12%）。
案例4：李四为单身，在区直中心设立灵活就业人员个人账户，已正常连续缴存6个月，每月缴存住房公积金2880元，个人名下无其他负债。
张三在南宁市购买了首套住房，首次申请住房公积金贷款，个人住房公积金账户余额为17280元，张三可以申请的最高住房公积金贷款额度是多少？
扒房：灵活就业贷款额度=个人账户余额×缴存积分×流动性风险防控系数。
按照区直公积金个贷率≥85%，所以防控系数为0.8。
因为李四为首套房使用公积金贷款，因此缴存积分为10+5=15。
综上，李四可贷款额度=17280×（10+5）×0.8，即20.7万元（四舍五入取整）。
案例5：王六之前用的是商贷，利率太高，想转为公积金，到底什么时候恢复？
扒房：很遗憾，依然没有恢复的消息。区直公积金商转公已于2022年9月15日暂停受理，异地公积金贷款业务也已于2021年1月30日暂停。
但是在新管理办法中提到，将细化商转公贷款办理条件、商转公贷款额度的计算规则。
此举，也为后续区直公积金商转公恢复做准备。
▲新管理方法中提及商转公
虽然区直、市直商转公恢复时间不确定，但是最近关于降低存量房利率的好消息不断传来。央行日前表态，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
两个关键词“指导”“依法”。
8月LPR5年期未调整，我认为不排除先稳住银行净息差，为接下来“首套房贷利率政策动态调整机制”做铺垫。
接下来，我们静等好消息。
作者|朱柒柒
编辑|小二郎
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