《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第三节其他规定，第二百三十一条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。

本条是关于因事实行为发生物权变动的规定。

《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本条承袭了《物权法》第三十条的规定，无改动。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第八条：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”。（法释〔2016〕5号，法释〔2020〕16号）

本条是一个完全法条，规定了“构成要件”和“法律效果”两个部分，其构成要件为“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的”，其法律效果为“自事实行为成就时发生效力”。

（一）合法建造等事实行为导致物权变动

所谓事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭日常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为。如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋；用木料、板材制作家具；用布料、针线缝制衣服；将建好的房屋爆破拆除；将制作好的家具烧毁；将缝制好的衣物抛弃等，这些行为不以人的意思表示作为生效的要素或者必要条件，但是由于法律的规定，会引起一定的民事法律后果。基于事实行为引发的物权变动有别于基于自然事件产生的物权变动。事实行为是人的行为，自然事件则是因自然原因引起的。

自然事件也可能导致物权变动，如土地上自生的花草树木；又如甲饲养的动物在野外交配而产下幼崽，甲因此获得该动物幼崽的所有权，这一事实并非事实行为，而属于自然事件。对于自然所生的动产以及土地之外的不动产，法律许可证物的所有权人取得。

首先，法律行为必须有意思表示，而事实行为的行为人虽然也有内心意思，但行为人只要事实上实施了一定行为，无须将内心意思表示出来，即可发生一定的法律效果。其次，对基于事实行为引发的物权变动，法律采取法定主义的调整方式，直接规定其物权变动的结果。

即事实行为发生的物权变动的法律后果直接来源于法律规定，而不是当事人的意愿。事实行为不受行为人是否具有行为能力以及意思表示的影响，无论当事人有无意愿、这种意愿均对行为的后果不起决定性作用。即使当事人内心发生物权变动的意愿，但是从立法和司法裁判的角度，我们也不把当事人的内心意愿作为物权变动的决定性因素。这是区分事实行为和法律行为的关键。

因此，事实行为也被称为“非表示行为”。民事主体依据事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。

本条规定了因合法建造房屋等事实行为发生的物权变动，事实行为成就即可发生物权变动的效果。所谓成就，就是指建造、拆除行为完成。所谓发生效力，就是指发生物权变动的效果，即行为人自动取得所有权或者自动丧失所有权。

本条规定的合法建造房屋，是指依法取得了合法手续的建造房屋的行为，包括依据建设用地使用权和宅基地使用权建造房屋的行为。行为人必须有合法的建房手续，而且必须已经建成房屋，如果房屋尚处于建设过程中，还没有形成不动产，则因不动产物权的客体尚不存在，自然不能取得不动产物权。

本条规定的拆除房屋属于一种行使权利的事实行为，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。对于拆除房屋来说，拆除到何种程度才是事实行为成就之时，应当依一般社会交易观念判断。如果房屋仅被拆除了一部分，修复后不失原房屋同一性的，似乎不应认定房屋灭失；如果房屋已被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或修复后已失去原房屋同一性的，应当认定该房屋的所有权消灭。

（1）根据建设用地使用权实施的合法建造行为

根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律的规定，在某一地块上进行建设应当经过下列法定程序。

第一，由市、县人民政府城乡规划主管部门提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。

第二，国有土地所有权人依法通过“招拍挂”方式出让国有建设用地使用权，签订国有土地使用权出让合同，政府规划作为土地使用权出让合同的组成部分。没有把规划条件纳入国有土地使用权出让合同的，该合同无效。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

第三，建设单位依法定程序向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。

第四，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

第五，如果需要改变原批准的土地用途、建筑密度和容积率等事项，必须依法报经市、县人民政府批准，并按规定补交不同用途和容积率的土地差价，补交土地差价的标准按照批准调整时的土地市场楼面地价核定。

第六，国有建设用地使用权人依法在国有土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。集体建设用地使用权人依法取得建设用地，并实施合法建造行为。集体经营性建设用地流转，参照同类用途的国有建设用地执行。

（2）根据宅基地使用权实施的合法建造行为

农村村民依法取得宅基地，享有宅基地使用权，有权在宅基地上建造房屋及其附属设施，属于本条规定的依事实行为发生的物权变动。根据我国现行法律规定，农民在依法取得的宅基地上自建的房屋及其附属设施不需要登记，但宅基地使用权需要登记。而且，农民自建的房屋原则上不能进入市场流转。由于法律采取“房地分离”原则，因此，宅基地使用权和房屋所有权是分离的。宅基地使用权本身不能单独流转，但是，农村村民将私有房屋出让给本集体成员，宅基地使用权将因此一并移转。

一般而言，农民出卖房屋，受让人仅限于本集体经济组织成员。农民宅基地和住房只能在本集体经济组织的成员之间买卖，不是不承认它的用益物权，而在于它是农村集体经济组织的成员权。关于宅基地使用权受让人范围的限制，应当对法律法规和相关政策进行体系化解读，不能割裂其内在联系进行孤立解读。

2018年中央一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》提出：“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

在坚持宅基地所有权和资格权的前提下，适度放活宅基地和农民房屋使用权，拓展宅基地和农民房屋的财产功能，通过出租、入股、合作、担保等方式，积极探索农民增加财产性收入的途径。在宅基地“三权分置”模式下，要维护土地公有制，落实集体所有权；保障农户资格权，明确宅基地使用权的身份属性，维护宅基地的保障功能；放活宅基地和农民房屋使用权，激活宅基地的财产属性，拓宽流转渠道，增加农民的财产性收入。

（二）违法建造行为不能导致物权变动

一般认为，事实行为是合法行为，不应包括违法行为。因此违法建造行不属于本条规定的调整范围，而属于占有制度的调整范围。

对于违章建筑能否因事实行为成就取得所有权的问题，有观点认为，无论合法建房或者违章建筑房，均于事实行为成就之时，亦即房屋建成之时，产生所建成房屋的不动产所有权，建房所用的砖瓦木石的动产所有权亦同时消灭。即使属于违章建筑，也产生房屋所有权，建房所用的建筑材料的动产所有权也要消灭。唯有城市规划管理部门，才有权查处违章建筑行为，其他任何部门、任何人都无权拆除或者占有该违章建筑，否则必然导致经济生活、法律秩序的混乱。

还有观点认为，违章建筑不能取得所有权，也不能办理所有权登记，只能承认其具有占有权；亦有观点认为，由于违章建筑具有违法性，故而不能成为不动产物权的客体，对违章建筑应当予以拆除和没收，但建筑材料本身作为动产是合法的，不能成为动产所有权的客体。但依照本条规定，只有合法建造的房屋才能在建成之后发生物权变动的结果。如果认定违法建筑物归建造人所有，就意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。对于违章建筑适用占有保护制度更为妥当，违章建筑本身体现了一种利益，是个人的动产和劳务结合在一起，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。

另外，某个建筑物或构造物是否为违章建筑，需要由国家机关依据法定程序认定，任何人不能代替有关国家机关作出判断，即使已经由国家机关认定为违章建筑，在没有经过法定程序作出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或者破坏他人的违章建筑。在某些情况下，违章建筑人可以通过补办手续的方法，从而取得合法的权利。

“合法”应当是因事实行为取得所有权的前提条件，如果非法建造房屋，不能当然取得房屋所有权，但可以成立占有。导致物权变动的事实行为须为合法行为，如合法建造房屋、合法拆除房屋。

占有的客体包括不动产和动产，占有之物，究为私有物或公物，均所不问，在国有土地兴建违章建筑，可成立占有。至于说非经法定程序不能强行拆除非法建筑物，则是问题的另一个方面，即占有人对建筑物事实管领的状态受法律保护，非经法律程序不得剥夺或限制。一旦通过合法程序认定为违章建筑的，则应当依法予以拆除，因此，违章建筑物的建造人不能取得所有权。因为一旦在法律上认为其取得了所有权，那么违章建筑可以产生对抗第三人的效力，予以拆除即于法无据，便构成对所有人所有权的侵害。违章建筑作为一个整体，已经构成一个不动产，所以不能说所有人对违章建筑的不动产享有所有权。

违章建筑受占有制度的调整，而不能根据本条规定发生物权变动。至于说违章建筑倒塌、脱落、坠落造成他人损害时的权利救济问题，也应按照占有的规则处理，比如承担管理人责任等。由于违章建筑具有违法性，因此不能成为物权客体，一般情况下，对违章建筑应依法予以拆除或者通过法定程序取得所有权。但是，建筑材料本身可以成为物权客体，因此，对建筑材料享有的所有权受法律保护。

（三）导致物权变动的事实行为的其他情形

本条概括规定了因合法建造、拆除房屋等事实行为引起的物权变动。由等”字可以推导出，能够导致物权变动的事实行为除合法建造、拆除房屋外，还有其他事实行为，只要该事实行为能够满足导致物权变动的事实行为应具备的条件即可。一般认为，该等事实行为还包括劳动生产、先占、添附、拾得遗失物、发现埋藏物等情形。

（1）劳动生产

劳动生产是创造物质财富的重要方式，也是取得所有权的重要手段。本条规定的合法建造房屋就是劳动生产的一种具体形式，据此，我国《民法典》也就承认了劳动生产可以导致物权变动。除合法建造房屋外，其他如制造产品、种植农作物等劳动生产行为都可以取得产品、农作物的所有权。

（2）先占

先占，是指以所有的意思，先于他人而占有无主的动产，并依法取得所有权的法律事实。

无主物先占是因事实行为而取得所有权，不是因占有人旨在取得动产的所有权的内心意思发挥了作用，而是因为得到了法律的承认和保护。通说认为，先占是依事实行为取得所有权，凡具有意思能力，对物有管领力者，皆得为有效的先占，不以具有行为能力为必要。

每一个自主占有人都可以先占无主动产。自主占有的成立仅仅需要取得占有的意思，它是一种自然意思而不是法律行为，因此不要求具备法律行为能力。财产无主的原因很多，故无主财产的发生自古常见。罗马法中依先占方式可以取得之财产，包括不动产和动产，这种立法称为“自由先占主义”。现代私有制国家因土地及矿藏的重要经济意义，一般均规定先占方式取得的财产仅限于无主之动产，无主之土地及矿藏的所有权法定归于国家。

一般认为，构成先占需具备以下条件：

①以所有的意思而占有。占有人是以所有的意思占有动产，因先占非法律行为而系事实行为，故此为所谓“以所有之意思”，系有将占有之动产，归于自己管领支配之意识而言，易言之乃事实上欲与所有人立于同一支配地位之意思，故先占对于无主之动产，只需有占有事实行为之能力为已足，虽以有意识能力为必要，但无需有完全之行为能力。

②占有的物为无主物。所谓无主物，是指现在不属于任何人所有的物。因此，抛弃的物可以成为先占的标的物。除了野生动物以外，无主物主要是被以前的所有权人抛弃所有权的物。

③占有的物是动产。先占的标的物需为动产，不动产不能依先占取得所有权，无主不动产一般只能由国家取得所有权。先占适用的标的物一般包括抛弃物和法律允许适用先占的动植物等，但被国家文物保护法和珍稀野生动植物保护法明文保护的文物与珍稀野生动植物，不得为先占的标的物。

近现代各国民法，大多将先占取得作为取得动产所有权的一种方式加以规定，但无主不动产不适用个人先占取得，仅适用国家先占主义，即无主不动产属于国家所有。

（3）添附

添附，是指不同所有人的物结合到一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，非毁损不能分离或者分离费用过大。由于形成的物不可分离或者其有新物性质，法律上必须根据添附的事实，确认财产的归属。

添附可以存在于动产，也可以存在于不动产；可依自然原因，也可依人为原因。其中如动产与不动产附合，则动产依法理成为不动产的一部分。添附一般包括复合混合和加工三种形式。附和、混合为物与物相结合；加工为劳力与他人之物相结合。《民法典》第三百二十二条规定了添附制度。

（4）拾得遗失物、发现埋藏物

拾得遗失物、发现埋藏物也是所有权取得的一种方式，但并不是拾得人发现人取得所有权，而是经过一定程序之后由国家取得所有权。《民法典》第三百一十八条和第三百一十九条对上述情形进行了规定。可见，在我国民法上，拾得遗失物、发现埋藏物是国家所有权的一种取得方式。

（四）因事实行为导致物权变动的形态和时间

（1）因事实行为导致的物权变动的形态

物权变动的形态包括物权的设立、变更、转让和消灭，本条只规定了物权的设立和消灭两种物权变动形态。这是因为在形式主义的物权变动模式下，因事实行为导致的物权变动排除了公示的设权功能，强调公示的宣示效力，其结果就只能是导致物权的得丧，而无法产生移转的效力。

物权的设立也就是物权的取得，包括原始取得与继受取得。因事实行为导致物权变动而取得物权的，应为原始取得，而不包括继受取得，因为继受取得实际上就是物权的转让。同时，因事实行为取得物权的，该物权表现为所有权，故各国都是从所有权取得的角度规定因事实行为导致的物权变动。物权的消灭也就是物权不复存在，包括绝对消灭与相对消灭。因事实行为导致物权变动而消灭物权的，应为绝对消灭，不包括相对消灭，因为相对消灭也意味着物权的转让。这种绝对消灭包括两种形态：一是因标的物灭失而绝对消灭，如拆除；二是因他人原始取得所有权而绝对消灭。如在添附中，由一方取得所有权的，另一方将消灭相应的所有权。

因事实行为导致的物权变动是否包括物权变更的形态，本条对此没有规定。从理论上说，物权的变更包括主体、内容与客体的变更。因物权的主体变更实际上就是物权的转让，而物权的转让是一种独立的物权变动形态，因此，物权的变更仅指物权的内容和客体的变更。物权内容的变更是物权的内容有所改变，而改变物权的内容，一般是出于当事人的意思表示，因此，行为不可能导致物权内容的变更。物权客体的变更是物权客体在数量上的变化，而这种变化可以基于当事人的意思表示而发生，也可以基于事实行为而发生。

例如，仅拆除部分房屋从而导致物权客体的变更。可见，事实行为可以导致物权客体的变更。由于本条没有规定物权客体变更的物权变动形态因此、可以将这种物权变更认定为物权的部分消灭。

（2）因事实行为导致的物权变动的时间

因事实行为导致物权变动的，应当如何确定物权变动的时间。有观点认为，因事实行为导致的物权变动的时间确定，是一个事实判断问题，需要结合事实行为的性质并结合法律规定加以认定。因事实行为发生的物权变动，自事实行为完成时发生效力。

根据本条规定，因事实行为导致物权变动的，自事实行为成就时发生物权变动的效力。一般认为，事实行为成就也就是事实行为的完成。例如，先占人实际控制无主物、加工人将加工物制作完毕、建造人将建筑物建成封顶、拆除人将原房屋拆掉使之处于动产状态等。

（一）关于事实行为的界定

事实行为，是指无需意思表示而根据法律规定发生法律后果的合法行为。

其含义有二：

第一，事实行为是合法行为。

法律在很多情况下将法律后果与人们的行为联系起来，这些行为的目的并不在于导致某种法律后果，但它们事实上包含了某些法律关系的内容。这种私法意义上的，但又不是法律行为的行为包括准法律行为和事实行为，但不包括违法行为。

第二，事实行为效果法定。

事实行为不是表示行为，其法律效果根据法律的规定产生，即效果法定。法律行为是表示行为，同时具有效果意思，根据意思表示发生法律效力。事实行为没有表示行为，也缺乏效果意思，是根据法律规定发生法律效力的行为，与当事人的主观愿望无关。无论当事人有无发生这种效果的意愿，这种意愿均对行为的后果不起决定性作用。如先占、拾得遗失物、添附、无因管理等。它原则上无类推适用法律行为之必要，但有些仍脱离不了意识或精神作用，如先占以所有之意思为要件，无因管理则以为他人管理事务之意思为要件。但该意思要件与法律行为上的法效意思，性质上迥然不同。

事实行为不以意思表示为要素，事实行为发生法律上的后果直接来源于法律的规定，当事人有无发生这种效果的意愿，对这种效果不起决定性作用。或者说，事实行为的法律效果不受行为人意思的影响。事实行为的效果法定，不需要意思表示，因此事实行为与当事人的民事行为能力无关。事实行为不适用关于意思表示的规定及关于行为能力的规定。无民事行为能力人和限制民事行为能力人也能实施事实行为，并依法产生法律效力。那些不以实现法律上的相关效果为目的的事实行为的法律效果的发生与行为人是否具有行为能力无关。

（二）事实行为与法律行为的区别

事实行为与法律行为的区别主要表现在以下两个方面：

第一，是否有意思表示不同。

事实行为并非表示行为，不以意思表示为要素。事实行为不以表现内心的意思为必要，其法律效力亦不取决于行为人的意思，因此区别于属于表示行为的法律行为。在此类法律关系中，法律犹如对其自身规定的法律后果的正确性提供了担保，因此不再需要问及当事人意思。相反，在法律行为中，没有意思表示，法律行为似乎就不可能成立。

而法律行为是以意思表示为要素的行为，目的是发生司法效果，法律行为需要明确的效果意思和表示行为，并据此产生相应的法律后果。正是在这个意义上，民法确立了意思自治原则。意思表示不违反法律规定的，产生有效的后果；意思表示违反法律规定的，产生效力瑕疵。意思表示与事实行为无关，而法律行为与意思表示密切相关，没有意思表示就没有法律行为。意思表示对于法律行为和事实行为的法律效果的不同作用，反映了法律律行为调整方式与法定主义调整方式的本质差别。

第二，行为性质的意定性与法定性不同。法律行为产生法律效果源于当事人的意思表示，法律行为的效力是意定的，是在法律规定范围内的意思自治。事实行为产生法律效果源于法律的直接规定。事实行为是根据法律的直接规定而产生相应的法律后果，因此事实行为的效力是法定的。只要行为人的行为符合法定构成要件，就能够成立事实行为并引起规定的法律后果，否则就不成立事实行为。

（三）建造房屋取得物权的原因

建造房屋属于取得权利的事实行为，合法建造房屋之所以可以取得物权，主要是基于如下几个理由：

第一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。按照所有权取得方式，生产和劳动是所有权取得的首要方法，建房人投资建房投入了自己的资金和劳动，即使未办理登记，建房人也应当取得产权。更何况在我国建造房屋，必须取得建造房屋的审批许可，申请人取得了合法的审批手续之后才可以建房。既然是办了合法手续才建造房屋，对建房人完成的劳动成果就应当给予承认和保护。

第二，确定物权归属。在建房人合法建造房屋之后，如果房屋已经具备四壁和顶盖，就已经形成了一个新的不动产。对该不动产，在没有办理登记之前，在法律上就应当确定其归属。不能因为未办理登记或未及时办理登记，而使该财产成为无主财产。

第三，有利于保护物权。因为在我国广大农村，房屋并没有要求登记。如果不赋予这些建造人取得物权的权利，则在登记之前，由于其尚未享有物权，可能随时遭受第三人的侵害，无法获得保护，容易产生社会纠纷。确认建房人取得所有权有利于最大限度地防止争议发生，保护建房人的利益。如果第三人侵害了该物权，建房人因已经取得了物权，可以行使物权请求权排除第三人的侵害。

第四，建房人已经对建造的房屋进行了占有 ，形成了一定的权利外观。从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，这就给外界一种印象，即该房屋属于其所有、因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权。这种情况类似于某人对其生产的产品享有所有权。可以说，这种所有权的取得方式属于原始取得。

第五，符合一般的生活习惯。按照通常的社会观念，都认为在合法建造完房屋以后，建房人就对其房屋享有所有权。对于因事实行为所产生的物权变动，如果不承认通过事实行为可以产生物权，不符合一般的生活习惯。

综上，房屋建好后即在事实上设立了物权，建造人亦因此取得该物权。企业组织生产、制造机器设备、农民耕种收获等都属于这种情形。此种所有权，属于事实上的所有权取得。

（四）拆除房屋导致物权变动的理解

拆除房屋亦属于一种行使权利的事实行为，可以导致物权变动。因物权为对物的支配权，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。房屋所有权丧失，但是宅基地使用权或者建设用地使用权并不随之丧失。至于拆除房屋，当事人能否取得建筑材料等动产的所有权，则是另一个法律问题。如果原灭失房屋没有登记，则在灭失的情况下，原所有权人没有必要办理涂销登记，但是如果原房屋已经在不动产登记机构办理了登记，则原所有权人必须补办涂销登记，以防止造成登记错误，影响交易安全。

我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但是基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。因事实行为所发生的物权变动与一般物权变动有区别，此种区别表现在：

一方面，因合法建房只能取得物权，建房人在法律上还不能取得完全的所有权，其必须经过登记才能够取得完整的所有。

另一方面，此种基于事实行为所取得的物权在对抗第三人的利外观面受到限制，因为此项物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的权移转该房所以在处分方面应当受到一定的限制，即未经登记，权利人移对产，或者将房产设置抵押的，不发生物权变的效力。

对“合法建造”的认定应把以下原则：

（1）取得了合法手续的建房，包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权、符合规划要求，否则意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。

（2）可以参照建设工程合同案件的判断标准。目前司法实践对于四证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、开工许可证）掌握的标准是，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证作为效力性强制性规范，而其他两证一般作为管理性强制性规范对待。

（3）尊重城乡差异，适度区别在国有建设用地与农村宅基地上建房，尊重目前农村宅基地上建房缺少审批程序的现实。

（4）违章建筑的认定属于行政判断权，司法不宜取代。也即只有先行通过行政机关进行认定和处理，人民法院仅能对其进行监督，而不能取代行政机关对于违章建筑的认定和处理。