摘要：负债率依旧维持高位，短债压力不小（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
据说在珠三角，多家知名房企员工，甚至中高管理层的简历，大把大把飘在发达的粤港澳湾区上空。
因为特殊的病毒事件因素，地产行业和很多行业一样，不少人被裁掉，或者被降薪。
也有的厉害角色，则是把供职的企业带上一个新台阶，然后挥挥手，奔向下一个可能创造奇迹的公司。
比如那个叫陈凯的男人，大概是过年后，从中南离职，受邀赴任上市不久的新锐区域房企，江西新力联席董事长、行政总裁兼执行董事。详见杠杆地产《董事长出走，“85后”接任，中南置地终止“大跃进”？》（2月28日）。
新力我们改天谈，恰逢中南建设年报发布，我想聊聊陈凯时代中南的最后一份年报。
在任3年时间，陈凯把中南的销售额从500亿元级，做到了2000亿元级（根据年报披露，准确销售金额1960.5 亿元），这个增速，让人震惊，凯哥的能力确实没得说。
2019房企销售前20强（部分数据以房企披露为准） 图表来源|中指院（特此感谢）
当然，大爆炸也伴随着一些问题，这是老板要考虑的。
1、业绩很不错，但销售均价、毛利率其实略有下滑，销售管理财务费用增幅都较高
首先，杠杆地产想给中南建设说个小细节。该司2019年报有一个小错误，“第四节 经营情况讨论与分析”部分，2019年全国商品住宅销售金额应为13.9万亿元，少了个“万”。
其实不少房企公告、年报都有过小瑕疵，但是无论如何2000亿元级、位列全国十多位的的房企，应该更认真一点。
回到正题，我们先看中南2019年的基本业绩。年报披露，2019年实现合同销售面积 1540.7万平方米，销售金额1960.5亿元，同比分别增长34.6%和33.7%。
这个增长确实是非常高的。
另外，杠杆地产注意到，2019年，中南平均销售价格12725元/平方米，2018年则是12810元/平方米。
均价略低于去年同期水平，和项目结构应该是有一定关系的。
比如年报披露，2019年，中南在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为40%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为45%；而2018年，在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为42%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。
接着杠杆地产说说利润。2019年净利润41.63亿元，扣非净利润35.10亿元。
有趣的是销售净利润率，2019年为6.44%，较2018年的5.77%有不小提升。但是毛利率却从2018年的19.56%，下降到2019年的16.75%。
其中，中南的房地产开发业务，2019年毛利率为17.93%，较2018年降低2.3个百分点。
如上图，建筑施工领域毛利率也是下滑。
还不错的是，中南的酒店及其他业务，毛利率增长20.92个百分点，但是，营收占比不高，总量偏小。
伴随毛利率降低，是有原因的。比如年报披露，中南2019年的销售费用从2018年的9.66亿元，上涨到14.63亿元。增幅51.37%。如下图。
同时，管理费，也从2018年的23.91亿元，上涨到2019年的32.16亿元。增幅为34.54%。
财务费用，增速62.33%，从2018年的4.16亿元，增长到2019年的6.75亿元。
原因，自然和销售规模、开发项目增加、融资增长等有关系。财报都有解释。
2、负债率依旧维持高位，短债压力不小
接着杠杆地产说说债务。
2019年末，中南有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元，全年增长20.7%，年报说远低于营业收入增速79.1%，也低于房地产业务销售金额增速33.7%，有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于低位。
没有错。
值得注意的是，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，财报说，在全部有息负债中占比33.7%，比例较2018年末的31.09%有所提高，但仍处于较低水平。
财报同时披露，绝对额也低于该公司2019年末保有的现金余额254.1亿元。
2019年中南持有的现金同比增长24.5%，快于全部有息负债的增长。
不过，年报也显示，2019年末，中南现金及现金等价物余额161.68亿元。中南使用受到限制的货币资金共计92.41亿元，受限资金包括保证金、定期存单等。
综上看，杠杆地产认为，2020年，中南的短债压力，应该说还是不小。
其中值得注意的一组数据是，2019年，中南经营活动产生的现金流量净额81.96亿元，2018年为194.32亿元，下降57.82%；
投资活动产生的现金流量净额，-133.81亿元，2018年为-126.50亿元，虽然没转正，好歹增长5.78%。
总体上说，中南负债结构，确实有优化。年报披露，2019年总负债率90.77%，比2018年末下降0.92个百分点。
年报认为，总体负债里已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1233.6亿元，比2018年底增加132.4亿元，占全部负债的比例达到46.77%。
剔除预收账款之后的负债率，2019年末仅为48.31%，在行业中也处于绝对低位。
不过，净资产负债率，虽然同比下降25.56个百分点，依旧高达165.95%。如果看这个数字，还是得重视。
3、高溢价拿地，一直高担保
中南是个有勇气、敢做事的公司。
就在4月28日，杠杆地产注意到，经过252轮竞价、溢价70.62%，中南10.92亿元，摘浙江绍兴上虞区商住地，成交楼面价12838元/平米。
另据此前报道，4月21日，中南以19.95亿元，竞得江苏南通川姜镇新江海河东侧、世纪大道北侧地块，楼面价4489元/平方米，溢价率59.65%。
同样，4月9日，溢价率42%，中南建设以3.6亿元，竞得徐州市鼓楼区一宗宅地；同日，溢价率37.8%，中南建设还以5.03亿竞得温州经开区一宗商住地。
4月2日，这一天溢价率11.4%，还算不多，中南建设以4.1亿元，夺成都武侯区宅地。
3月11日，溢价率约49.77%，历经47轮报价，常州汀玫置业有限公司（中南建设）以9.9亿元，竞得常州市武进区一宗城镇住宅用地，楼面价约8174元/平方米。
拿地这么勇猛，自然需要钱。
4月1日，中南建设发布第七届董事会第六十三次会议决议公告，公告信息显示：
2020年第三次临时股东大会同意两项授权。其中一项为同意公司发行不超过人民币15亿元的债权融资计划，期限不超过2年，另一项为同意公司参与设立不超过人民币20亿元购房尾款资产支持计划，并可以单次或分次发行资产支持证券，存续期不超过2年。
也是日前，4月15日，中南建设发布关于为中南建筑等公司提供担保的进展公告。媒体注意到，中南建设此次总共为五家子公司提供担保，担保总金额为19.65亿元。
此前2月，陈凯“官宣”离职没几天，杠杆地产写过，深交所官网当时披露了中南建设的担保公告。其中提到：为了公司业务发展需要，公司董事会决议提请股东大会审议对德清裕锦房地产开发有限公司等3家公司提供16亿元担保额度。
实际上，杠杆地产发现，这则担保公告披露算在内，中南建设已经在2月份陆续发布了4则担保公告。
当时公告显示：截止2020年2月28日，中南建设股东大会审议批准的公司及控股子公司可使用的担保额度总金额为856.54亿元，公司及控股子公司实际对外担保金额为 693.03亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的398.33%，请投资者关注有关风险。
回到2019年，对外担保情况，年报用了3、4页纸。杠杆地产这里就不截图、或一一列举。我只说总额：
报告期内审批担保额度合计（A1+B1）10,027,720万元；报告期内担保实际发生额合计（A2+B2）7,279,296万元
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3）9,556,288万元；报告期末实际担保余额合计（A4+B4）6,638,647万元
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例309.65%
如上图，这个担保的总金额，确实不低啊。
不管是这几年的狂奔，还是高溢价拿地，所有的后遗症、叠加今年特殊因素，所有压力都给新晋85后女总裁陈昱含。
公开资料显示，陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，1985年生。一步步做上来的，家族需要她。
中南希望逐渐通过降低财务杠杆，转化为利润平衡型房企，愿中南2020年都好，未来可以顺利。
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