随着城市建设的进度、有板块乘着东风崛起，有板块没跟上脚步地位一落千丈，一番重新洗牌后，兰州楼市格局也发生了翻天覆地的变化。
有的人资产翻倍，有的人高位上车砸在手里大腿都拍青了。
这让很多购房者在买房时，陷入了“选择困难症”，毕竟谁都不愿意自己的资产缩水。所以今天跟大家聊聊，买房怎么选板块，又如何避免踩坑。
兰州的各类新城、新区，也符合“二八定律”，即80%的人预算只能买次级板块，另外20%的人占领龙头或者买到边缘板块。
分为三类：
其一是具备领涨抗跌能力的龙头板块；
其二是不具备领涨，但具备抗跌能力的次级板块；
其三是两种能力都不具备的边缘板块。
买房一定是跟随资源最密集的区域，核心资源主要是学校、地铁；其次是商业和产业。
龙头板块各项资源几乎没有短板，甚至资源过于集中需要外溢；次级板块会存在少数几项短板，如果拥有一两个强势资源的可以重点关注。
至于边缘板块，多数人买到都欲哭无泪，长期套牢。
01
龙头板块
稀缺资源是核心
首先分享一下龙头板块的房价波动逻辑：涨，一定是龙头先涨，跌，一定是龙头后跌。
房子只是一个载体，重要的是背后的资源值钱。因为住房矛盾好解决，但资源矛盾不行，好的资源永远都是稀缺品。而能集好资源于一身的板块，就是龙头板块。
什么是好资源？学校（尤其小学、中学）、地铁、商业、医疗、产业等，都是头部的优质资源。
这一点在二手房市场尤为明显，兰州的每一次房价上涨都是从城关（核心区)率先发起，近年七里河和安宁也跟了上来，势头也很猛。
围绕“稀缺性”较强的资源，2024年兰州二手房的一轮涨价就是从城关开始的。
比如位于西关通渭路的图书馆家属院，从去年5月的1.1万，到现在的1.39万，一年多时间差不多涨了3千。
这就是龙头板块的能量，可以无视产品与市场行情。
但实际上，这个小区品质是不敢恭维的，完全是因为周边高端产业聚集，配套优质，随着市场行情水涨船高的。
所以说，在这样的板块里，就算你买到品质较次的小区，也会很抗跌。
再比如西站、南关等区域更不必说，学校、交通、医院、商业等资源，都算的上兰州的头部，虽然在大行情下二手房价格有波动，但拉长时间线，依然很占优势。
02
次级板块
资源存在短板，但是拥有抗跌能力
在只占市场不到10%的龙头板块涨完后，依附于龙头的次级板块才会跟涨。
什么是次级板块？不具备城市级核心资源来领涨，但具备承接外溢、地缘性需求的资源，也就拥有抗跌能力。
次级板块的数量最多，主要承接主城区外溢租房、购房需求，在学校、城市界面上面稍弱。
对于兰州而言，次级板块就是主城区核心居住区，如城关的河北、城东、九州等；七里河的崔家大滩、马滩、彭家坪等；安宁的安宁高新区；西固的陈官营等区域。
城关河北片区豪宅聚集，如兰雅星河湾、中海寰宇天下等适合改善类人群选择；七里河片区的崔家大滩、马滩板块产品类型丰富，目前热销的有绿城诚园、兰海·兰萃壹号等项目，改善刚需均可关注。
总之，这类区域的房子，如果碰到适合自己的，是可以入手的。
当然，有主流的置业区域，自然也少不了非主流的边缘板块。
03
边缘板块
缺乏成熟资源的支撑
边缘板块，即脱离龙头、次级板块的新区域。
这类板块比较典型的，有福源新城、青白石及和平等板块。
和平区域最为明显，长期受到交通不便、基础配套缺乏等因素片区后劲不足，发展有限。
从片区内部看，甭管新盘还是旧房，居住区相对成熟的区域房价都起不来，虽然新盘继续在修，道路也在重整，但缝缝补补现阶段依然未能改变城市界面。
和和平相似，青白石也饱受交通不便的折磨。
虽然青白石的交通体系已经比较完善了，像北环路、盐什公路、雁白黄河大桥，实际上主体的交通骨架已经有了，后期的话还有雁青黄河大桥，整体来讲，现在基本上能够满足出行的需求，但是如果遇到一些异常天气（暴雨、下雪），就会特别堵，还很容易发生事故。
目前青白石板块在售楼盘比较少，只有碧桂园和银河国际两个大盘，在售均价6000元/㎡左右，夹缝中生存的青白石也非常痛苦，如果不是在周边上班的话，房叔真的不建议入手。
还有一个就是福源新城板块，这个板块新房供应非常充足，开发商之间竞争激烈，但是交通和商业配套是两大短板，对于在安宁上班的购房者来说，从山上到主城区开车仅需二十分钟左右，还有166路和167路两路公交车线路，日常通勤还是很方便的。
但是对于在七里河或城关上班的购房者来说，交通方面还是个很大的问题，因此，选择这里的大多数是预算少而且是在安宁上班的置业者。
这类边缘化区域，它们不仅脱离核心龙头板块，周围也没有成熟的次级板块依托。没有外溢的需求去承接，也缺乏有说服力的配套资源。
作为购房者，买房碰到这类区域，尽量绕开。除非有地缘性需求，比如在附近上班，通勤方便。或者手里资金不宽裕，只能退而求其次，可以选择价格偏低的福源新城、青白石等板块。
那么，怎么选房可以不翻车？
看区域有两个原则：一、宁缺毋滥，二、嫌贫爱富。
宁缺毋滥——宁可保留自己的现金流，也不要乱病急投医，去买一些黑洞板块、低价值产品。
嫌贫爱富——有实力就追龙头，不能追龙头就挨着龙头，实在不行就降低面积要求。
最后，房叔希望各位买房路上不踩坑，以平常心去看待市场，毕竟房子不是生活的全部，买房或不买房，都是为了更好生活~
