我们窥视一下苏州改善和顶豪这个一个细分领域。其实大家也特别关心，在过去3年半，很多人去打倒挂，去买大平层，最终市场结构会是什么样。

其实姑苏我也想知道

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过去三年半卖了22069套改善房源

我梳理了一下，按照套均面积大于160平米，算改善。那么在过去3年半里，全苏州不含县市，一共卖了22069套。

也就说平均一个月卖525套。

再来感受一下，6月份，大概真实新房成交量在2500套左右。换言之，如果按照525/2500，市场上20%的新房是改善。

从这个维度上说，苏州有钱人的购买力还是挺强劲的。但是持续了3年半，市场上改善产品还是只是大，可能就很难让给改善买单了。

所以，未来开发商，不仅仅是把房子的面积做大，还需要在品牌，会所，精装，业态等多个维度去做升级。

所以，这次园区的紫金·翡丽甲第。

把会所干到了2600平米。一般主流带泳池的会所也只有在1400平左右。同时会所装标据说要干到单方近万的水平。另外三个户型的装修标准，大概率会干到苏州有史以来最高标准。

实际上，这也是被市场倒逼出来的，尺度不够，客户不认嘛。

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改善房源中，真豪宅占一半

上文说，过去三年半，卖了22069套改善房源，但我们的标题里只有11384套。

原因是，既满足面积大于160平米，成交总价又要≥599万的房子，只有总量的一半。

我做一个对比表格，就非常清晰了。可以看到，当把套总价拦到599万起。从2021年上半年开始，整体套均总价都无限接近1000万了。

可见，一些外围板块也卖了很多面积尺度很大的房子。低单价，低总价，但是面积尺度不小的房子，在过去也卖了11000套呢。

那这就给我们的启示很清晰了。过去在如相城区，全区有改善的尺度，但是价格上不去。

可，问题就来了。是因为相城人穷嘛？

显然不是嘛。相城区的顶豪，要么就接受了本板块的低单价的大尺度产品，要么干脆就没买。

所以，这些板块，存在让这些高净值客户不得不买的产品机会！

什么产品！

要么是带大尺度会所的，第四代洋房；或者可以做第一居所的真别墅！

所以，相城区是苏州市区，第二个出第四代洋房的区，也是唯二咔咔供应真别墅的区。

因为，说到小老板的数量，相城区是远远大于园区，姑苏区和新区的。

看上图就非常清晰了，但是对于看图分析能力要求有点高。

所以我简化一下，左侧是仅仅面积大于160平米的房源，按照各个板块从2021年开始到2024年6月底的成交汇总。

右侧，一样的数据，但是加了总价大于599万这个条件。

两个数据一对比，我们就会看到一些炸裂的结果。当然分析因人而异，大家可以讨论，未必姑苏就是对的。

1）狮山板块卖了最多的豪宅

狮山大于599万的房子，卖了2619套。全市第一啊，真的没有想到，过去狮山消化了这么多的有钱人。

所以，我们看到，现在狮山的几个在售新房销售速度很慢。

再多说几句，未来市场的二手房豪宅都是趋同的，都是高层+无会所+普通装修。

那么虽然单价能抗住5万，但是接盘的客户可能会很纠结。

所以狮山未来的细分市场是120-140的小高层或洋房类产品。同样5万，总价低的多。

2）相城区的改善客户等得到好产品的

从160平成交总量看，相城区一共成交了3345套。但是如果大于599万，发现只剩494套了。

可别说，相城区没有有钱人。

在今年5月份，义乌一个豪宅开盘，套均价超过2200万，325组客户抢88套绿城的别墅。中签率只有27%。

其实义乌和苏州的房价结构差不多，新房均价就2.5万左右。但是你看，这行情下，真的别墅来了，还是绿城的。

有钱人就心动了，虽然嘴上说，买在义乌不如去买杭州，但是毕竟第一居所的别墅，还是能让有钱人留下的。

所以相城区现在就是如此，和市三区去拼普宅的大平层，价格肯定上不去。机会，就在今年9月份的别墅，85号地，别墅一定值得看。

3）园区最稳，豪宅绝对量最多

园区豪宅，近3半年来，卖了近5000套。真的是吸附全苏州的购买力。尤其是打新潮，在园区这几年确实很猛烈。

但是，和其他板块不同的是。园区新房断档了。今年可能也就在斜塘南，供一块地。

另外，园区是苏州豪宅的品质标杆之地。无论是从全铝板的大家·月上海棠轩开始，还是到死命砸会所，砸石材，砸装标的象屿，现在到又是湖东最后一个洋房，大会所，高装标的紫金·翡丽甲第。

园区的豪宅，迭代最快。

但是，园区相对其他板块，不慌的原因是，新房存量真的没多少了，不含紫金·翡丽甲第，斜塘南4个尾盘一共不到400套了。

所以，6月份中海上东区Pro的洋房，咔咔成交，且单价回稳到5万+

多看本号，就算此刻不买房，也能窥视到一些别人看不到的真相的。