老杨每周聊房事2024 第 49 期，也是年度最后一期。
按照惯例，在最后一期，我要做回顾反思与总结，主要是针对每年年初第一期的聊房事当中对于 2024年的十大预言，来进行回顾总结。
我们知道很多人都喜欢做预测，但是很少有人能够比较细心耐心地对自己的预测进行回顾。
我觉得回顾很重要，不要认为事情过去了就放在一边不管了，只有通过回顾总结，才能够在犯错的地方进行深入思考反思，从而为以后的预测提供更好的路径。
我非常重视每年最后一期的回顾总结，希望各位也能跟着老杨的预测观点来进行剖析，深入地进行剖析。
好，那我们就开始吧。
一、全球宏观经济与货币政策1、经济增速
年初预测 2024 年全球的经济增速是 2.9%。
现在来看可能是 3.2%，也就是说全球的经济增速要比之前预测的高出 0.3 个百分点。
虽然高出的不多，但总体上反映出 2024 年全球的经济形势比年初时预期的要强，发达国家和新兴市场国家都比预期的要强，尤其是发达国家更为明显。
比如发达国家年初预测增速是 1.4%，实际是 1.8%，提升了 0.4 个百分点。
主要是美国经济有韧性，虽然遭遇了加息、通胀等因素影响，但经济表现超预期。原来我们之前预期美国 2024 年增长 1.5%，现在大幅上调到 2.8%。现在基本可以确认美国经济软着陆，其当时的风险也基本消除了。
作为全球经济龙头且占比最高的国家，美国经济超预期使得整个发达国家乃至全球经济增速都有提升。
中国其实也差不多，之前预计是 5% 或稍微多一点，实际数据虽未公布，但估计保五没问题，即 5% 左右。
2024 年全球经济增速相比预期要高一点，但相比 2023 年要稍微低一点，全球还是在经历着 2021 年经济增速冲高之后逐步小幅回落的过程。
2、物价
年初预计美国的通胀总体上是下行的，全球包含美国，预计到年底下半年通胀会下滑到 2% 左右。
现在看来是有点低估了，比如2024年 11 月份增速是 2.7%，最低的时候 9 月份 CPI 同比增速 2.4%，10、11 两个月增速略有回升。
这跟各种因素有关，暂不展开，包含美国的经济韧性、特朗普相关事件等影响。
美国的通胀还在下行，从去年的 3.1% 以上逐步下滑到 2 点多，但还没有降到 2% 左右，2% 是很重要的目标位，还需要时间才能达到。
3、货币政策
年初预计 2024 年美联储会降息，降息节奏方面，当时说 3 月降息概率是七成，5 月是九成。
结果， 9 月份才真正降息。
当时预计美国降息幅度是 75 个基点到 150 个基点，实际上美国今年降息三次，总共 100 个基点。节奏预测稍微有点滞后，但是幅度符合预期。
欧洲当时也预测到降息节奏，且欧洲降息的幅度和节奏比美国还要快一点。
总体来说，对于全球的这一预测，我自评分为八分。
二、中国经济与经济政策1、经济增速
年初预测中国经济增速在 4.8%-5.2% 之间。
因为数据还没公布，所以肯定会在这个区间内波动。
2023 年当时是 5.2%，也就是说 2024 年的经济增速相比 2023 年有所下滑。
当时有逻辑上的推演，认为全球经济增速小幅降温，发达国家对中国商品需求减弱，但实际上全球经济增速降温幅度不明显，且 2024 年出口增速全年在 6% 左右，2023 年在 1% 左右，出口对 2024 年中国经济的支撑力比较强，超预期，而且主要是与 “一带一路”、东南亚等国家的贸易较多。
第二个逻辑是三大工程，1 万亿的特别国债支持。
第三个逻辑，年初预测房地产继续拖后腿但程度变小，然而实际上房地产领域拖后腿的程度没有变小，反而加大了，比如新房销售增速，跌幅从 2023 年的 - 9.6% 扩大至 - 10.4%，所以这条预测存在小失误，主要是关于经济增速的目标和落地情况。
2、物价
年初预测经营的物价 CPI 全年会在 1% 左右，月度来看，有一半月份 CPI 是正的，一半月份是负的。
现在验证，只有 1 月份 CPI 是负的，且从来都没有超过 1%，所以全年也是在 1% 以下，预测的方向是对的，但具体幅度稍微弱一点。
这里面有几个逻辑：
第一是预测输入性通胀减弱。这点没问题。
第二是预测猪价上涨。2023 年猪肉价格是小年，2024 年猪价相比 2023 年是复苏的，支撑了整体，全年保持正值。
第三是预测房价房租跌势放缓。但目前验证的情况是房价跌势扩大了，2023 年全国房价跌了 6%，2024 年跌幅将近 10%，房租 2023 年跌幅是 2.2%，2024 年跌幅是 2.9%，所以这条预测错了。
第四是原油价格基本平稳。预计得非常准，因为今年以来，国际油价基本上保持在 70 美元每桶左右上下徘徊，相比 2023 年微跌 1% 左右 ，
第五是预测 PPI 为负值，即工业品的出厂价格为负。2024 年确实是负的，全年是 - 2.5%。PPI 比较弱，CPI 勉强保持微红，整体物价情况如此。
3、经济政策一是，当时预测财政、货币双向发力。货币方面具体预测降准两次，降息三次。非常准确。
当时还预测会重启 PSL，2023 年 12 月份新增了 3500 亿较多，2024 年虽没看到最新披露数据，但估计余额应该是升的，没啥大问题。
当时预测的美国降息，我国货币放松空间加大。这也是对的，因为今年降息三次，幅度都比之前几年要大。
二是，关于财政，当时预测地方化债力度加大，借新还旧。而在 10 月 8 号公布的方案当中充分体现，有 10 万亿的新增化债额度，力度非常大。
当时预测地方专项债、三大工程、融资来源等会进一步增加。也没问题。当时预测有 1 万亿的特殊国债，之后还会再新增加 1 万亿，其中 2023 年四季度开始有 1 万亿，其中 5000 亿用在 2024 年今年两会上公布的再新增加的 1 万亿中。此预测比较准。
总体来看，经济走势和政策方面的预测，我自评是八分 。
三、全球资产价格
资产价格分为几个品种。
1、美元
年初预计美元指数全年收官在 93 - 98。
结果是，目前收在了 108，九月份最低的时候也只有将近 106 多点。
可以说，今年美元的预测偏差比较大，主要是美国的经济超预期偏强，通胀下滑比较慢，而且降息节奏在十月份之后预期明显变弱，即降息还在降，但结束时间和幅度预期变弱了，尤其是特朗普政策对美元的干扰比较厉害。
2024 年美元涨幅蛮大的，涨了 6.6%，2023 年是跌了 2%，2022 年是逐级回落，美元整体偏强势。
年初预测美元的逻辑是，一是首次降息，二是经济下行，三是 09 年年初时跌了 4%，预计2024年类似于 2009 年。
所以说美元方面的预测存在较大偏差。
2、人民币兑美元（或者说美元兑人民币）
总体来讲，当时预计人民币对美元会升值 5% 左右，中间价会达到 6.6 - 6.9。
实际年末收在 7.29 左右，因为美元超预期的强，导致 2024 年人民币对美元贬值幅度比较明显，贬了 2.8%。
2023 年贬了 2.9%，2022 年贬了 2.4% - 2.5%，可以说连续三年贬值，这其实对我们是不利的。
当时预计的逻辑是美元贬值、中国经济偏中性、中国货币也放松等等。
但实际上，是因为中美利差倒挂得很厉害，近期倒挂达到 2.9%，历史幅度最大，使得民币承压较重。
3、国债收益率
国债收益率方面，当时预测美国国债收益率会达到 3.5% 左右。
但实际目前是收到了 4.6%，因为美元偏强势，美债也是偏强势，尤其是美国加息预期放缓之后，导致美债收益率升了。
2023 年年初美债收益率是 3.9%，相比一年前，美债的利率反而升得比较明显。
当时预计中国十年期国债收益率 2024 年会达到 2.4% 左右。
结果年末已经跌到了 1.7% 左右，这是因为中国实行适度宽松的货币政策，尤其是九月底、十月八日以及十二月的经济工作会议之后，货币放水使得国债利率跌幅很大，而美国的利率、美债利率超预期的强，我们这边是超预期的宽松。
4、金价
金价对个人投资很重要，当时预计 2024 年年底的时候，伦敦现货金价格涨 7%，会收报在 2206 点。
实际2024年的黄金超预期的强势，年末收在 2620 美元每盎司，同比去年年底涨了 27%。
预计是涨 7%，实际涨 27%；预测方向对，但幅度低估了，而且 27% 的涨幅基本上是 20 年来最大的年度涨幅。
黄金近期是冲高回落，10月份的时候最高达到了 2790，之后在回落。
年初时预计黄金会涨，是因为预计美元会贬值 6%、全球降息、经济增速放缓，包含区域的地缘军事冲突，像胡塞武装等等会升级。
结果战争方面确实升级了，2024 年局部冲突基本上保持偏平稳，但像以色列跟周边国家在中东地区闹得比较凶。
关于国内金价，当时预计国内的 ETF 黄金会升 3%，主要逻辑是人民币会升 8%。结果人民币贬了 2.8%。
另外，预计购金热会持续，因为投资去处比较少，实际国内的 ETF 也只涨了 7%，跟伦敦金涨幅一样很大，2023 年国内的黄金涨幅是 16%，2024 年是 27%，黄金涨幅很大。
2024 年，老杨本人在股市起来之前的九月份之前有段时间重仓黄金，虽然没有把全部利润吃到，但总体上吃到了 50% 左右。
四、股市
在回顾2023年度的时候，对自己股市预测打分很低，打的分数是零分。股市预测确实很难。2024年同样面临很高的挑战。
1、美股
当时预测道琼斯指数升幅是 0%，基本上持平。
当时的逻辑，一是经济温和下行，但多数企业盈利还是不错的；二是降息将会出现，这对股市是利好；三是美国的股市长牛已经达到了十几年，估值偏高，有泡沫。
综合之后，预计道琼斯指数上下涨难。
结果是，道琼斯指数涨了 14%。还是低估了。
低估跟美国的经济超预期有关系，包含美国的降息节奏、美元、美债等一系列因素，在产业方面，关键是人工智能领域超级强势，涨幅非常大，带动了美国的科技股大涨。
2、A股
年初的时候预计上证指数收盘 3400。
结果，收在3352，上涨12.7%，还算靠谱。
2023 年 A 股上证跌了 3.7%，2022 年跌了 15%，终于风水轮流转，2024 年涨了 12%。
当时的预测逻辑主要是：货币进一步宽松，经济能够基本上跟 2023 年差不多，估值也比较低，国家对股市的态度非常坚定，从周期性来看当时类似于 2014 年。
总体来看，判断还是比较准的，尤其是九月底相关政策大转向之后拉动股市上涨。
3、地产股
年初的预测是 2024 年会跑平大势。
结果是小跌了 3%。
主要是，新房销售依然比较平淡，全国的新房销售年度跌幅相比 2023 年扩大了；民营企业经营比较困难，部分像万科这种过去的优质企业，也遭遇资金困局。
所以地产股走势偏弱。
总体上，对于股市总体自评是八分，尤其是对于 A 股大势的判断非常准确。
五、全球房价
年初预测：全球房价会稳中上涨。
预测的逻辑在于，欧美持续降息，利率仍居高位，交易量下滑，库存较少；欧美房价下跌不充分，仍存在一定泡沫，上涨乏力；在降息初期阶段，房价下跌空间很小；而随着美元贬值，新兴市场本币升值，会致使新兴市场的楼市稳中有增。
不过，这里面有些逻辑存在偏差，总体来看大方向没问题，但像美元并未如预期贬值，新兴国家的货币还是有些承压。
具体来看当时的预测，强势国家方面，新加坡、日本（尤其是东京）、澳大利亚、美国、印度，还有土耳其、巴西等通胀较高的国家，房价预计会涨。当时预测弱势的国家有英国、北欧、德国、韩国以及中国香港地区，房价走势偏弱，会保持下跌。
从目前结果看，第一，纵观全球房价走势，2024 年涨多跌少，大部分国家房价呈上涨态势，下跌的城市、国家、地区数量相对较少，总体判断正确。
第二，看具体国家，新加坡房价涨幅依然较大，但相比前两年略有回落；
日本房价保持上涨；
澳大利亚房价涨幅冲高回落，比如 2024 年年初到年中（如 6、7 月份）涨幅扩大，下半年涨幅缩小，11 月份全国仅微涨 0.1% 环比，墨尔本已连跌十个月，跌幅明显，悉尼此前上涨，但十月份以来转跌，澳大利亚楼市整体有点走弱；
美国房价还在涨，不过涨势相比 2023 年，涨幅在 4% 左右，基本比 2023 年稍低；
印度在涨，还有东南亚大部分国家也是涨势，土耳其、巴西同样上涨，当然其中有通胀因素。
下跌的国家主要是英国，走势偏弱，基本不涨不跌，部分月份小幅反弹；
德国偏弱，韩国下跌，总体呈阴跌状态；中国香港地区 2024 年总体是跌的，但看具体月份，2 月份香港出招之后，3 - 9 月份环比小涨，从 10 月份以来又开始跌，整体还是跌势。
总体而言，下跌的国家和地区较少，此项自评 9 分。
六、我国房地产政策
年初预测，第一点是总体上进一步宽松，这一点预测难度不大，结果也确实如此。
第二点关于具体政策，有些细节预测有一定难度，下面把预测观点阐述一下。
1、二线限购取消，京沪深郊区限购放松。这一点非常准，像广州已经取消二线限购。
2、限售、限地价、限房价会大面积取消，仅剩个别城市，比如一线城市杭州等。这也比较准，甚至杭州部分板块、领域的限地价、房价已小幅放开。
3、房贷首付比例，首套降至 15%，二套降至 25%。年初时没人敢这么预测，没想到真的应验，首套实际降到了15%，二套 25%。
4、房贷利率进一步下调，自主定价的城市增多。这也命中了。
5、普通住房标准调整，各地跟进，不限房价。基本应验。
6、减税降负，增值税减免满五改满二命中；当时还说甚至会全面减征，目前满二尚未取消。
7、城中村改造力度加大，大城市积极推进，国家专项资金支持。结果是，城市从之前的 35 个扩展到 300 多个，这是四季度的事。保交楼融资力度加大，2022 年只有 2000 亿专项资金，2024 年虽未听闻具体追加资金数额公布，但力度确实进一步加大，尤其是白名单制度；
8、 抵押补充贷款大量增加，属于三大工程，因数据未公布，情况不得而知。
政策方面，相对较容易预测，自评分 9 分。
七、全国房地产指标
1、年初预测全国新房的销售面积持平，零增长。结果实际下跌了 13%，预测偏差比较明显。
2023 年跌了 8%，2022 年跌了 24%，2024 年相对低迷，当时预测需求略增、稳中略增，但新增供应量不足，老库存去化缓慢。
新增供应量不足是一方面，关键是购房需求比较低迷。直到九月底才开始改善，不过对整体影响不大。
2、关于房企购地，主要是全国 50 省的购地额，原本预计下降 5%，实际上降了 17% 左右，依旧低迷，房企的拿地热情非常低。
3、关于全国房屋新开工，预测有 10% 的跌幅。结果跌了 23%，跌幅被低估了，低估主要跟购地有关，购地低估，新开工也跟着被低估。
4、关于全国房地产开发投资增速，当时预测会跌 3%，结果跌了 10.4%，也跟新开工情况相关度很高。
4、预测全国房价跌势放缓，年底会止跌。结果跌势并未放缓，从全年来看，跌了 12%，三年累计跌了 6%。不过跌势放缓出现在九月底新政之后，十一期间确实放缓了，但看全年总跌幅反而没有缩小，整体跌幅较大，近三个月跌势放缓，年底也未止跌，但有放缓迹象。
全国房地产指标的预测准确率只有六分，勉强及格。
八、全国房地产区域市场
当时预测的全国房地产区域市场的板块特征，有三条。
1、预测一线强、二线次强、三线相对较弱。
这条预测的较准，从房价来看，11 月份房价环比，一线跌 0.24%，强二线跌 0.42%，弱二线跌 0.65%，三线城市跌 0.72%，三类城市从一线到三线依次由强到弱。
2、预测东部强于中西部。也没啥大问题。
3、预测一些具体板块，广东略有改善。准确来说，九月底新政之后改善最明显，新政之前不明显，从全国整年来看广东略有改善。
浙江也略有改善，不过江苏偏平淡，江苏很多城市楼市表现比浙江城市弱，当时预测江苏很多城市楼市调整不充分，是对的。
华北改善略明显，东北调整基本到位，但复苏较晚，东北前期没表现，也符合实际，中部和西南改善不太明显。
这部分自评八分。
最后，还有两个最关键、最落地的预测。
九、全国十大最弱城市
选择范围在老杨监测的 50 个大中城市之内，按照近期表现排名。
年初预测的十个最弱城市分别是：南通、常州、岳阳、惠州、泉州、温州、无锡、徐州、蚌埠、太原。
实际结果是：泉州、沈阳、南通、岳阳、哈尔滨、兰州、大连、徐州、呼和浩特、廊坊、洛阳。
其中完全命中的是南通、岳阳、泉州、徐州等四个；接近于命中的是常州、惠州、温州等三个；无锡和蚌埠预测落空。
这一预测自评七分。
十、全国十大抗跌城市
当时预测 2024 年度市场相对偏强的城市分别是：北京、上海、天津、杭州、合肥、西安、成都、苏州、厦门、广州；还有三个稍弱一点的替补城市：长沙、海口、青岛。
结果最强的城市是：深圳、杭州、成都、天津、上海、北京、广州、合肥、厦门、青岛。
其中命中八个城市，分别是北京、上海、天津、杭州、合肥、成都、广州、青岛（青岛属于替补项），命中率 80%。
有两个城市有偏差，苏州实际表现偏弱，西安在 2023 年排名靠前较强，但 2024 年四月份之后走弱，有补跌情况，九月底新政后表现也不强，没排进前十。
这一项预测准确率自评八分。
总体来讲，今年的十项总得分是 76分，总体命中率是 76%，相比 2023 年度的预测要好，2023 年度总体得分 64 分，命中率 64%。
关于 2024 年度的回顾、分析、反思总结就到这里。
关于 2025 年预期与展望，当前已录制完成，可查找：每周聊房事2025年第1期：2025年度老杨十大预言。
又一年过去了，谢谢老铁们的捧场，祝愿各位 2025 年新年快乐。
