来源：中道财税-陈红

我们在实务中，经常听说安置房、廉租房，他们是不是一回事呢？在涉税方面又有哪些区别呢？本文试着就相关方面进行梳理汇总。

一、概念不同

安置房：一般是由于政府规划等建设原因，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

一般的安置对象是特定的动迁安置户，同时这些拆迁安置房屋在受当地政府的规范和约束下，虽然与市面上的商品房交易存在不同，但是一般是可以进行出售的。

由于房屋是社会保障性质，因此一般是以租金补贴或者实物配租等形式体现，那当然只有使用权，不能自由买卖。

二、视同销售问题

一）安置房需要视同销售及销售价格确认问题

由于安置房是由政府主导进行的城市建设，一般地产企业在建设商品房的同时，也要求对被拆迁的住户建设安置房，一般在前期发生拆迁时，当地政府会与地产企业签订拆迁安置协议，明确安置房的销售价格，也就是后续给拆迁业主开具发票及网签的价格。

那么根据上述逻辑及相关税法规定，安置房是需要视同销售的，在一般实务操作过中，安置房销售价格确认会存在以下两种可能：

第一种：如果安置房前期与相关政府有约定价格，但税务机关认为该约定价格明显偏低，会按照以下顺序确认售价:

第二种：如果安置房前期与相关政府没有约定价格，也会按照上述顺序确认售价，但实务中也会存在不同观点：

（1）因安置房不能完全等同于商品房，在房屋性质上它属于纯安置性质，则企业对此的总投入明显会低于商品房，且不存在其它销售风险，当然安置房销售价格理应低于市场价。

（2）一般情况下，拆迁安置协议是在项目未开发较早时期就与相关部门签定的，该定价显然符合协议约定时的市场价格，因此税务机关不能片面的以目前商品房售价做为当年安置房的定价标准。

二）廉租房不需要视同销售

廉租房一般是由地产企业建成后无偿移交给相关政府部门，未单独作价结算的，是用于公益事业或者以社会公众为对象的，因此，根据相关税法规定，不需要视同销售。

三、地产企业契税缴纳问题

一）安置房视同销售的同时，作为土地成本需要缴纳契税

安置房由于是作为特定给拆迁安置住户建设的，因此地产企业在安置房视同销售确认收入的同时，将拆迁安置成本作为土地成本入账，也就是作为拿地的代价，因此，根据财税[2004]134号文件规定，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。房地产企业安置拆迁户费用应计入取得的土地成本，作为计征契税依据。

二）廉租房

廉租房需要缴纳契税吗，在实务中有两种观点：

第一种观点：需要缴纳契税

一般在签订土地出让合同时，会明确规定需要承建廉租房并无偿移交，因此廉租房是地产企业为获取该土地使用权必须支付的代价，也是竞拍土地的主要成本之一，虽然形式上是无偿配建并移交，但实质也可以理解为有偿，是拿地的代价之一，因此应和土地出让金、配套费等一起作为土地计税依据缴纳契税。

同时，如果地产企业因各种情况无法配建廉租房，必须根据相关规定缴纳廉租房异地建设费，廉租房异地建议费作为土地成本之一必须缴纳契税，那么同理，廉租房也需要作为土地成本缴纳契税。

第二种观点：不需要缴纳契税

廉租房作为地产企业建设该项目时，规划条件中要求按照相应比例建设配套的廉租房，充分证明建设的廉租房为规划条件产生的配套成本，并非地产企业取得项目土地所支付的土地成本，与土地成本无关，因此不应作为土地成本计征缴纳契税。

针对该争议问题，由于各地税务机关一般都会参照当地的文件规定进行执行，建议企业提前和税务机关做好沟通交流，避免产生涉税风险。

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