文｜邓浩志

10月商品房成交面积环比同比双增长，楼市“银十”超过“金九”。但看数据的细节很有意思：

1、全国层面看，10月各项指标环比9月份增长了4.5%~6.7%，同比去年增长了0.9%~8.9%，虽然各项指标都增长，但增长相对轻微；

2、一线城市方面，北，上，深+杭州新房和二手房成交量各项指标同比增长都在50%以上。环比增幅也在14%~47%之间，增幅十分明显。

3、部分二线城市+广州，各项目指标增长幅度在30%左右，增幅也比较明显，但明显低于北上深杭，属于第二梯队；

总的看来：

这轮楼市的复苏依然是非常不均匀的。全国总量上虽然有增长，但基本都是一二线在复苏，甚至是强烈反弹，而三四线基本完全没有动静。

在此之前曾经有观点认为，一二线限购彻底松绑了，结果会进一步虹吸了三四线城市的购买力。所以近期又有人拿出这个观点予以解释。我是不同意这个看法的。虽然最近的确有三四线城市的购买力到一线城市买房，但就我在一线观察，总量其实并不大。一二线城市楼市复苏，目前增长的还是本地购买力为主。三四线城市的客户给我的总体感觉是，就算看好一二线不动产的未来，其资金量也未必支持其购买的想法。毕竟在当前经济形势下，消费和投资都在降级。所以我的观点和结论还是一样，楼市利好政策还必须继续出，一直出。而从中期看，经济复苏才是问题的最终解。

2024年1-10月拿地排行榜，民企拿地寥寥，近日，中国指数研究院公布了房企2024年1-10月拿地排行榜。位于前列的有保利，建发，华润，中海，招商等央国资背景的房企，也有中建，海开控股，泉州城建，石家庄成发投资等主营业务非房地产开发的地方平台企业。民企且传统做房地产的房企仅绿城，滨江，龙湖等极少数。

虽然在政策支持下，楼市开始展现复苏的良好势头，但民企不拿地，会带来几个不良后果，需要注意：

1、市场会缺乏活力。

因为民企制度灵活，更加主动适应市场变化，所以在产品和服务创新上明显更占优势。没有民企参与的市场，无论是创新还是多样性都会受到影响。

2、央国资专业房企更趋于垄断，

或全国总量上更集中若干头部房企，或地方上出现一两家规模独大的房企，这对行业竞争，对地方资源分配等都可能弊大于利；

3、地方平台企业补位民企，将是低效的资源配置。

持续的地方平台企业托底，非专业房企托底土地支持（比如工程类企业参与开发），无论是资金使用效率，产品力，营销水平都无法跟专业房企相比。一则土地价值未能充分发挥，二则也拖累这类企业的发展甚至安全。