我感觉，尽管房价已经连续下跌超过一年了，但很多人的思想还存在惯性，总觉得房价还能回到曾经有过的高度，这波下跌不会太久。

有没有一种可能，房价在我们的有生之年都回不到过去的高度了？说有生之年可能有点夸张，二三十年可以吧。对一些人来说，房价二十年不涨跟永远不涨也没什么区别。

我觉得这件事发生的概率越来越大。

1.

我一看这哪里新了，都变成旧闻了好不好。转念又一想，平台肯定比我鸡贼，这不是表示官方可以唱空了？

这不是空穴来风。昨天腾讯新闻给我推送的是《“恶意降价”成往事，多地取消新房销售限价：房企可根据市场自主定价》，说的是湖北省武汉市一个名为“万和光谷”项目房价因降幅近万，引发购房者质疑此举为“恶意降价”。这种情况一般有关部门都是立刻处理开发商，先叫停，再处罚，动作麻利得很。

我以前在《当风筝没有风，剪线又有什么用》里讲过两个案例。同样发生在湖北武汉，2023年武汉市汉阳区在售新盘新港临江汇项目，估计是实在发不出工资了，趁着国庆中秋双节，冒险搞了个降价销售。没想到汉阳区房管局勤于值守、反应神速，于十月一号节日当天就赶往现场，要求“立刻停止优惠活动”。

还有一个案例也发生在国庆节期间，惠州市惠阳区住建局下发责令整改通知书，责令惠阳保利建业房地产开发有限公司关停售楼处，清场锁盘，清退13户房源定金，并要求开发商做出书面整改承诺。为什么呢？因为老业主投诉开发商中秋国庆优惠价格过低，用的词汇是“随意降价，扰乱市场”。

随意降价，难道不是市场经济的基本权利之一吗？价格是市场的指南针，价格机制是市场机制的核心，是市场配置资源的主要杠杆。这句话不是我说的，是产业经济学教材里说的。

没想到啊，才过了不到一年，政府的处理方式就完全不同了。针对之前的“恶意降价”投诉，东湖新区管委会表示，商品房价格由开发企业根据市场供求关系进行自主定价，同时与购房人通过合同约定最终成交价格。企业根据市场状况调整商品房住房价格属于市场主体自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。

记者采访熟悉房地产的专业人士、律师均表示：“恶意”这个概念无从界定，房企降价属于市场行为。真是人嘴两张皮啊，去年这些专业人士都在哪儿呢？

且不说经济学原理，单看现实情况，至少我们能看出风向已经转变，今天上层不但允许降价，而且允许宣传降价。这代表什么呢？

2.

我曾经以为房价很重要，政府会想尽办法撑住它。但慢慢地我的想法发生了转变，一艘船破了一个洞，当然要堵住，但如果破了五个洞、十个洞，那可能就不急着堵其中的某一个洞了，甚至都不一定急着堵洞了，该考虑的是把人转移到救生艇上去。

房地产是很重要，但是不是房地产造就了中国经济，而是中国经济造就了房地产。金银天然不是货币，但货币天然是金银。

有人做了房价泡沫模型，以此判断当前哪些城市的房价泡沫已经挤干净，我对此嗤之以鼻。大家都知道价格是围绕价值上下波动，可房子的价值到底是多少，该怎么确定？

你说用成本法，可一件东西的价值不能等同于它的成本，一个LV包成本才多少，一瓶茅台酒成本又才多少，同样一日三餐，爱因斯坦对人类的价值，跟他的大学同事怎么能相提并论？

你说用市场法，可市场只有价格没有价值，不管过去的价格是多少，它都可能是虚假的。君子兰炒到过10万元一盆，能按这个价格来评估吗？如果你说把时间拉得足够长，那房子也是一样，二十年前北京东三环的房子才卖6000元一平，你认可这是真实价值吗？

所以房价是没法给出一个准绳的，不如说市场上有两股力量，谁占了上风，房价就朝另一个方向走。

房价有泡沫吗？我认为是有的，而且现在还没挤干净。

怎么才算把泡沫挤干净了呢？就是让每个人能住上符合自己收入的房子。有些人在经济起飞阶段，购买了超过自己支付能力的房子，这些人包括一些炒房客，也包括类似《逆行人生》里徐峥饰演的大厂中层，还有一些糊里糊涂被裹挟的人。他们的收入或者本不匹配房子的价格，或者曾经匹配但如今已经不匹配房子的价格。当这些人拥有的房子被挤出去之后，房地产的泡沫就完成了第一步。

这种挤出或者是主动的，也就是割肉成交，现在的二手房以价换量里就包含不少例子；或者是被动的，也就是断供法拍，现金流断掉，房子被没收，人变成老赖。

第二步是学历和户口的贬值，带来的学区房和大城市房价的下跌。这是实实在在房地产价值的损减，而且现在已经开始发生，未来无可避免。

这还没完，房价至此只能说恢复正常，并不代表接下来会触底反弹，接下来要看经济情况，有没有新动能代替旧动能，就业能否反弹，全要素生产率能不能提上去。这些如果都实现了，房地产新模式才有可能顺利建立起来，房价也才有企稳甚至回升的可能。

再看我们现在，连第一步都还没走完。还有很多人心存幻想，很多前期炒房大V在忽悠人接盘。这个时候救市政策再多，也是很难把房价搞上去的。

对比一下国外的情况。像美国的次贷危机，基本都是谁的锅谁来背，银行也好投行也好，该破产的破产，该跳楼的跳楼，置之死地而后生，恢复得也快些；而日本则是选择让全民买单，大家有压力一块分担，这样风险足够分散，但就是恢复有点慢。

我们会选哪一种呢？我也不敢妄言，不过不管怎么选，至少可以确定的是，视线所及的时间内，房价涨回去的可能基本不存在。

3.

中国的房价过去二十年的上涨，是很多因素凑在一起才有的结果。改革开放、推进城市化、商品房制度、加入WTO、货币规模暴涨、第三次和第四次工业革命的叠加……。未来二十年，我们去哪里再找这么多优势因素？

不但这种巧合难以再现，我们自己也不是当年的自己了，看看我们的杠杆率已经有多高，看看接下来的年轻人断崖式减少，看看某国带领一帮小弟对咱们前追后堵，再看看90后整顿完职场就地躺平的文化。你对着这一切拍拍良心说，房价还能暴涨吗？

所以，还是别惦记房子了。有刚需就买，没刚需就租，把精力放在怎么搞稳定的现金流上，才是王道。