近期青岛楼市坊间，流传这样一种说法：

去年至今，销售去化速度最快的楼盘，是老四方板块的通和启章，从首开到基本售罄，仅仅用了一年多时间，而且价格卖得也贵，没像周围其他几家央企盘那样搞降价促销。

但是，这种说法，经得起推敲吗？通和地产在青岛的第一个楼盘——通和启章，不降价售罄的“奇迹”，让这家青岛地产圈的“新兵”信心爆棚。而现在，通和的第二个盘——通和悦章也即将开盘，它能否复制前者的“成功”，还是会在众目睽睽之下被市场狠狠“打脸”？现实或许要泼一盆冷水——这一次，可没有那么好的运气加持了。

1、

售罄背后的真相：错把市场宠爱当能力？

通和启章项目地处市北区老四方商圈，这个区域以低密度小高层和改善型产品为主，靠近成熟的四方利群商圈和便捷的交通地铁线，吸引了不少地缘购房者。这个“售罄”的背后，与其说是开发商本身的实力，不如说是市场红利的体现。因为盘子小，对于一个人口密集的老城区来说，供不应求的现象并不意外。

▲通和启章实景

在这样的背景下，容积率2.0的通和启章，凭借其不错的位置、配套和户型建面117~143㎡的产品定位，以小高层3.1万、洋房3.5万的价格，收割了一拨改善型购房者。通和启章总共才212套房子，卖了一年多，还剩数十套房源待售，说售罄，其实也挺牵强。

通和启章的售罄，更多是赶上了天时地利，属于“地段好、房子稀缺、供应少”。简单来说，通和启章就是一场依赖地缘的“命中注定”之作，市场的宠爱并非对开发商能力的真实认可。试想一下，如果换一个更具实力的品牌开发商来做，这个项目的售价肯定会更高，售罄的速度也会更加惊人。

2、

通和悦章能否延续“售罄”奇迹？挑战在所难免

通和悦章，这个承载着通和地产第二次出征的项目，是否具备启章那样的条件？显然没有。与通和启章相比，通和悦章面对的是完全不同的市场环境和购房人群。

去年10月，通和地产以楼面地价9920元/㎡、总价10.54亿元，竞得市北区广昌路以西、瑞安路以南、瑞昌路以北地块，项目规划拟建8栋18~28层高层住宅、1栋办公楼，总建筑面积147178㎡，其中住宅建面89481㎡，容积率3.13，绿地率30%，停车位1212个。

▲通和悦章鸟瞰图

首先，从产品规划和区位来看，通和悦章面临的挑战就相当明显。项目所处地段，最明显的标签是湖岛和瑞昌路，周边并没有成熟的商圈支撑，城市界面和配套环境都比较落后，在学区、交通、医疗等重要配套方面，通和悦章并无优势。更致命的是，项目的容积率高达3.13，密度相对较高，而且与邻近的海信湖岛世家等高品质楼盘的二手房，形成了强劲的竞争。

▲通和悦章户型图

其次，悦章的产品本身也缺乏足够的吸引力。开发商推出的99㎡和119㎡户型，虽然强调赠送面积和得房率，但其实户型设计有不少令人诟病的地方。特别是99㎡的1.5卫设计，有点尴尬了，从尺寸2.9X1.75米看，其实就是一个正常的卫生间尺寸，不过就是在原本就不宽敞的空间内，强行增加了一个马桶而已，尴尬的布局让人很难找到满意的使用感。这种平平无奇的设计，在如今青岛楼市竞争激烈的环境下，想要脱颖而出实在是难上加难。

▲通和悦章工地实景

再者，通和地产因为通和启章的“成功”而信心爆棚，是否会在定价上再次冒险？这点值得深思。面对老四方的诸多竞争对手，通和悦章若想延续不降价“售罄”的神话，可能性真的不大。

3、

被打脸的可能性有多大？市场已经在“投票”

从目前青岛楼市的整体环境来看，通和悦章复制启章“售罄”奇迹的难度不小。实际上，购房者已经变得越来越挑剔，市场的分化也愈加明显。与悦章同属老四方板块的众多楼盘，很多开发商都在用降价和促销手段抢占市场，惨烈的价格战已经打得此起彼伏。

▲通和悦章合成鸟瞰图

而通和悦章，作为一个刚需定位的高层项目，总共810户的体量，几乎是通和启章的四倍，它已经无法依靠“稀缺性”来引发购房者的抢购。再加上项目中混有一栋楼（9号楼）的安置房，居住品质和定位的拉低，这一切都在削弱它的市场竞争力。如果悦章还像启章那样自信满满地定高价，那它被打脸的可能性就相当大。

▲通和悦章沙盘

通和悦章项目总共9栋高层，但是沙盘上却仅排布有3栋高层，其余楼座被刻意矮化，只能说，这家开发商是懂如何拿捏购房者的，也是懂流量的——变相引战青岛楼市自媒体之间对立攻讦，盘外招不少。

在青岛楼市，像通和悦章这种产品力欠缺、区位和配套都无明显优势的楼盘，想要在竞争中突围，除了寄希望于运气，恐怕更要面对市场的无情考验。没有明显的价格优势，想在老四方这片激烈竞争的土地上“一枝独秀”，几乎是不可能的。

▲通和悦章售楼处

▲网友对通和悦章的评论

通和悦章能否再次创造“奇迹”，还是会在现实面前被狠狠打脸，只有时间能给出答案。而购房者们，也许最好的策略就是静观其变，等待这个新盘被市场检验后，再做出理性的选择。