很多人在关注到底要不要买房。我有时感慨，中国的人太多了，尽管大家都在说类似月薪三千或者房价太贵之类的话，但能掏出几百万买房的人仍然数不胜数。有时你都会怀疑大家都住在信息茧房里，怎么人和人看到的世界差距这么大呢？

大部分人想买房是因为焦虑，焦虑的关键是这一轮救市行动到底能不能成功。虽然投资的确定性集中在右侧，但谁都难以忍受抄底的诱惑，人性如此。如果房价真能很快止跌甚至回升，那当然该买则买；但如果明年的房价还是继续阴跌，那早买肯定不如晚买。

现有的救市政策会放大这种焦虑。比如有位朋友说，当地政府在今年年底前有购房优惠政策，差不多能省9万元。他很怕过了这村就没有这店了。如果没买房而房价明年上涨，他就要承受房价增加和优惠减少的双重损失；如果买了房而房价明天下跌，他只需要承受房价下跌的损失。房价涨跌是未知的，可优惠折扣是已知的，这样一来人决策的天平必然会倾斜。

可是，从我的经验来看，天上不会掉馅饼，超市里买一赠一的酸奶一般都是临期的，赠得越多，品质越差。真正的营销就是要让顾客觉得自己很英明，其实当你开始计算概率时，你就已经落入别人的算计而不自知。

房价到底会怎么走？有的媒体强调政府“无所不能”论，底层逻辑是“只要他想他就能”。你别说，还真有人信以为真，以为行政手段能凌驾于科学规律之上。

前有开发商声称只能接受30%跌幅的“底线”，后有媒体宣布国家不允许楼市继续下跌的消息，简直令人捧腹，同时感慨这样的弱智言论都有人相信，实在是义务教育质量有待提升。

房价涨跌谁说了算？如果开发商说了算，房价压根就不会下跌，恒大更不会破产；如果政府说了算，过去房价就不会越调控越上涨，现在的房价也不会越救市越下跌。

在我看来，这事谁说了都不算，只能看客观数据。尽管数据也不是百分百靠谱，但总比空口白话来得可靠些。我把主要需要关注的指标大概分为三类：

第一类指标是供需指标。经济学告诉我们，价格主要取决于供求关系。这类指标主要包括反映商品住宅供应和需求的指标，比如住宅的待售面积、在建面积、年去化量等。

我找了一些源于网络的数据，仅供参考，因为都是公开数据，相信也没谁会费劲巴力做这种很容易拆穿的假，咱姑且就当成是真的。

第一张图有点问题，单位应该是万平米。2024年1-10月份商品房销售面积77930万平米，10月末，商品房待售面积73057万平米。看起来好像还不是很糟糕，可再看一下正在施工中的住宅面积，我的妈，足足50亿平米。这么一看，人家外资机构预测楼市2026年见底，已经是给面子的说法了。

第二类指标是金融指标。房价上涨的核心是杠杆，基础是居民收入。这类指标主要包括反映货币的供给和流动性的指标、反映居民收入和负债情况的指标。

M1是全社会用来投资和消费的货币总额，流动性最强，直接反映了社会信心。当信心不足时，居民就会将这些资金拿去做定存或者买国债，总之怎么安全怎么来。10月份，M1的增速是-6.1%，为了避免输出负能量，大家自行理解吧。

居民杠杆率代表的是一个国家或地区居民的债务水平有多高。跟很多人的想象不一样，宏观杠杆率一直在提升，今年前三季度共上升了10.1个百分点。其中居民杠杆率这两年基本升不动了，全靠非金融企业部门和政府部门在拉动。

今年的居民杠杆率降了0.3%，达到63.2%的高度。想去杠杆吧，国家连鼓励带刺激非要给托住；想加杠杆吧，收入和信心又实在不允许。往上走风险增加，往下走经济萎缩，实属进退两难。

第三类指标是市场指标。很多人关注的指标主要在这一层面。这类指标主要是一些短期的、直观的、结果性的数据，包括房价环比变化、月成交量、二手房挂牌数量等。

这部分数据放不放都无所谓了，因为我每个月都会点评下。10月的可以回看《一线城市回暖，房价拐点全方位到来了？》。

这三类指标，越往后周期越短，前瞻性也越弱。像房价和成交量的变化，基本已经属于后置指标，当你看见的时候，变化已经发生。而货币和负债的变化，带有一定滞后性，作用到房地产市场上需要一点时间。最慢的就是住宅的供给量变化，毕竟盖房子是需要时间的，不像印钱那么快。

我们在判断未来房价走势的时候，短期可以看城市的跌涨比、去化速度来判断行情是冷还是暖，但这更适用于刚需衡量出手时机。长期来看，还是要考虑天量库存的压力，以及居民杠杆率的约束。这些指标不突破，房价始终无法像过去一样保持长期的涨势。

所以如果是想以投资为目的买房，追求保值增值的，不应该受到短期数据的影响，而该把眼光放在那些长期的、前瞻性的指标上。在供求关系和金融空间没有得到改善之前，贸然出手意图抄底，未来大概率会失望。