招商蛇口的步伐真的太快了！

12月15日，上海第四轮土拍中，招商蛇口以45.95亿拿下潘广路TOD地块，成为2023年上海最后一场土拍的焦点。

作为上海销售额排名第一的房企，招商蛇口拿地本身并不稀奇，今年以来他们在上海土拍中斩获颇丰，在公开市场中拿地数量居上海房企第一位。

但这次拿下潘广路项目，却有着很特殊的意义，该项目商业占比53%，除购物中心外，还包含酒店及文化建筑，属于高难度的综合地块。

要知道，过往大家对招商蛇口的印象，更多还是以住宅为主，而这次在公开土拍中获取综合体项目，也就意味着：

住宅市场取得领先的同时，招商蛇口在上海城市综合开发运营领域，也将持续加大投入了。

事实上，招商蛇口的改变早有迹可循，2021年面对行业大变局，他们率先提出实施“三个转变”：

即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

过去三年中，在很多同行还没有注意到的时候，招商蛇口实际上已经发生了很大变化与升维，完成了一场华丽转身。

今天，涛哥就跟大家聊聊，招商蛇口的“三个转变”背后的故事。

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从开发为主，到与经营并重

2021年，招商蛇口提出“三个转变”，在今天看来绝对是一次极具前瞻和预见性的战略变革，帮助其在地产寒冬中打开了更广阔的发展空间。

2022年，招商蛇口进一步将原三大主业调整为三类业务，即：开发业务、资产运营、城市服务，聚焦培育第二成长曲线。

首先，资产运营提速，成为展现空间运营能力的重要赛道。

近几年，由于开发业务的整体市场规模面临瓶颈，因此几乎所有头部房企都开始发力资产运营，而招商蛇口是动作最大、决策最果断的房企之一。

2021年，招商蛇口提出“提升持有物业收入、利润贡献”的战略要求，加大在集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理的投入。

2023年上半年，招商蛇口资产运营业务收入达27.39亿，同比增长40.44%，占总营收5.32%，较2022年底提升3个百分点。

可见，资产运营已经成为招商蛇口增速最强劲的业务板块，并且在整体业绩中的占比快速提升，成为其最重要的业务增长点。

今年上半年，招商蛇口资产运营业务的各业态实现了全面绽放：

说实话，这个数据还是令涛哥非常惊讶的，招商蛇口各业态的资产运营项目加起来已超过270个，并且各业态遍地开花、发展相对均衡。

可见，招商蛇口的开发与经营并重，绝对不是纸上谈兵，而是正在以惊人的效率快速向前推进。

同时，地标产品落地，诸多超级综合体已在全国绽放。

要成为领先的“城市和园区综合开发运营服务商”，很重要的一点，是要有拿得出手的具有影响力的城市地标作品。

目前，招商蛇口持有管理集中商业项目超70个，旗下的“海上世界”和“招商花园城”两大商业产品线，已诞生诸多具有区域和城市影响力的超级地标。

比如招商蛇口深圳海上世界，以历史文化地标“明华轮”为中心，融合海上世界广场、希尔顿南海酒店、文化艺术中心、招商局广场以及高端住宅于一体，成为年接待客流量超3600万人次的“深圳文化名片”。

招商蛇口深圳海上世界实景图

随后招商蛇口将“海上世界”带到厦门，打造又一滨海超级综合体——厦门海上世界，总投资近170亿，总建筑面积超100万㎡。

汇集5A甲级总部办公、沉浸式商业、文化娱乐设施、奢华酒店集群、邮轮母港航站楼5大业态，成为海西地区最大的滨海综合体，带给厦门乃至整个海西地区一站式的都市滨海度假体验。

一期购物中心招商率达到100%，10大主力业态、超150家品牌同期迎客，首进主次力店面积高达60%。

招商蛇口厦门海上世界实景图

除了定位城市级滨水文旅商业综合体的“海上世界”系列外，定位城市级购物中心的“招商花园城”也已经在更多一二线城市绽放，成为很多区域的商业标杆。

在厦门，海沧招商花园城开业前3天即狂揽70万客流，填补了区域高品质商业版图的空白；苏州琴湖溪里花园城开业三个月，客流量超600万，成为当地知名的“城市会客厅”。　

招商蛇口苏州琴湖溪里花园城实景图

而在上海，招商蛇口已开业宝山招商花园城、森兰招商花园城、曹路招商花园城共计三座购物中心，每一次都给市场带来全新的升级与惊喜。

11月底开业的曹路招商花园城，作为今年浦东最大体量的新开购物中心，开业4天客流量超58万，总销售额超3500万，成为浦东新的“城市品质生活聚集地”。

曹路招商花园城实景图

因此，在很多人还没有注意到的时候，招商蛇口实际上已经成为了城市综合开发运营领域的领先者之一。

大量优质资产运营项目，以及全国绽放的超级综合体地标，招商蛇口正加速实现开发与经营并重的战略转型，业务结构更加均衡，大大提升了经营的可持续性及抗风险能力。

2

从重资产为主，到轻重结合

加速布局资产运营业务同时，招商蛇口也不断加强资产管理与轻资产输出能力，构建“投-建-融-管-退”的资管闭环，轻重结合打开更广阔的想象空间。

一方面，资产运营与城市服务并重，轻资产能力稳步输出。

轻资产的好处，在于以较少的投入撬动更大经营规模，并且经营回报率也较高。

今年上半年，招商商管成功达成近10个轻资产合作商业项目，而作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，招商积余则取得了更突出的轻资产成绩。

上半年招商积余实现营收69.78亿元，同比增长23.58%，在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。

并且其第三方外拓成果非常显著，管理面积中超过60%是非住宅的综合业态，同时超过66%是第三方项目。

尤其今年上半年，其新签年度合同额18.87亿，其中第三方项目新签年度合同额16.5亿，占比87.44%。

2023上半年招商积余管理面积构成

这意味着，招商积余已经具备强大的轻资产输出能力，并通过轻资产经营为公司贡献业绩和利润。

此外，招商蛇口的地产开发以及会展管理等板块，也都在建设和推动轻资产输出能力，未来招商蛇口三类业务都将具备轻资产输出能力，助推业绩的快速增长。

另一方面，抓住REITs机遇，实现重资产的高效盘活。

作为超过40年历史的老牌地产企业，招商蛇口丰富的多元业务，积累了大量重资产，如商业地产、仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等。

目前国内REITs的发展获得越来越多支持，招商蛇口有望进一步盘活重资产，获得增量资金实现更快速的发展循环。

比如2021年6月，博时蛇口产园REIT作为全国首批基础设施公募REITs唯一的央企项目在深交所发行上市；2022年9月蛇口产园REIT又申请扩募，并于2023年6月成功上市。

博时蛇口产园REIT扩募成功上市

未来，随着商业地产REITs放开，招商蛇口旗下的综合体也有望实现上市募资，轻重结合的发展模式，将为招商蛇口带来更大的增长空间和更好的经营回报。

3

从同质化竞争，到差异化发展

房地产市场进入新周期，房企间的竞争和内卷越来越激烈，招商蛇口则主动跳出同质化竞争，寻求差异化竞争优势，助推业绩超车。

一方面，在住宅领域发力高端，搭建更加全面的产品组合。

如今，回归一二线城市成为主流房企间的共识，但即使一二线城市也已经很卷，想做大做强并不容易，需要差异化的竞争策略。

以上海市场为例，2021年招商蛇口提出“重返上海心”战略，重仓上海内环，抢占战略制高点，实现城央深耕拓展与新城战略布局兼顾。

随后两年，他们先后打造外滩玺、云玺、虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺7大上海内环高端豪宅作品，以“一江·一河·七玺”推动产品力与品牌力的跃升，也带来规模和业绩的飞跃。

招商蛇口上海内环“七玺”布局

与此同时，他们广泛布局的“璀璨系”和“1872系”也成为了城市新区红盘代表，深受上海改善及刚需客户群体的青睐，形成了全面布局的产品组合，屡屡创造惊人的业绩。

2020年招商蛇口在上海还仅是全口径榜第9、权益榜第10；到2021年跃居全口径榜第2、权益榜第6；

2022年直接拿下全口径榜和权益榜双料第一，单城销售额高达741亿，而今年也同样基本锁定了榜首位置。

这就是因为招商蛇口敢于率先抢占城市核心地段高端市场，通过从高到低全覆盖的产品组合，充分满足各阶客户需求，形成差异化的竞争优势，从而实现在上海的逆袭登顶。

另一方面，抓紧布局综合开发领域，打造创新的城市地标。

除了住宅领域实现差异化发展，招商蛇口在城市综合开发运营领域，也同样追求差异化和创新，以“X+商业”模式因地制宜的打造特色城市综合体。

比如在上海曹路招商花园城，他们以原创主题IP“多多的星辰大海”为核心，构建了极为丰富的场景体验：从B1层到楼顶，星海奇航、星光基地、探险飞船、银河光幕等不同场景遍布，营造出星空氛围的空间体验。

曹路招商花园城效果图

他们还在屋顶打造非常有未来感和科幻感的“天环飞瀑”，巨大的天环下面做了流水装置，夜晚会形成36米高的彩虹飞瀑，带来视觉和听觉的双重震撼。

曹路招商花园城实景图

同时还结合在地文化，打造2300㎡的“曹路市集”，场景内融入矿车、铁道、车站、灯塔等元素，再现曹路川流不息繁荣景象，交织出更精彩的消费空间。

曹路招商花园城实景图

可以看到，从住宅领域的差异化战略布局，到城市综合体“X+商业”差异化主题创新，招商蛇口始终在探索差异化的发展道路，在走出自己特色的同时也实现了弯道超车。

4

潘广路TOD，招商蛇口的蝶变

“三大转变”的华丽转身之下，招商蛇口已汇聚天时地利人和，成熟的城市综合开发运营能力，将有机会在潘广路项目得以呈现。

土地信息显示，潘广路TOD项目将与地铁7号线潘广路站接轨，总体量超30万方，涵盖住宅、商业综合体等业态，并且出让条件对商业部分做了很高要求。

比如需自持不低于17.48万方的商业物业，还要做酒店和文化建筑，导入优质文化艺术资源，且验收通过之日起，一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%，引入体验类业态比例不低于15%等。

较高的出让条件，体现了政府对该地块的重视，而招商蛇口敢于拿下，更体现出招商与上海共生共融共建的决心。

招商蛇口潘广路项目拿地海报

在之前上海及全国诸多超级综合体的优秀实践下，结合“X+商业”模式完善的方法论，招商蛇口对于潘广路TOD项目胸有成竹，未来必然会再次惊艳上海。

这样一个“站在巨人肩上”的作品，不仅将为北上海带来全新的潮流生活方式，也将见证招商蛇口的蝶变——

一个更加综合、更加稳健均好的招商蛇口，已然出现。

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