在房地产这个行业，蹿红是容易的，陨落看上去也是简单的
反而是一直站在舞台上十年二十年
会显得弥足珍贵
今天聊万科
大家今天对万科还好奇么
好像这家企业已经失去了流量光环
从销售规模来看，已经不再是行业老大，甚至连行业前三都有点够呛
但是
换个角度来看
没有数字加持的万科，此时此刻在做什么，是不是反而显得更有意义
就像当下很多人对流量明星开始祛魅，不论是市场还是资本开始重新留意起老戏骨
本质上是当下的大众对于实力和永续更为关注
所以，对于房地产市场的这条“老狗”，万科现在在做什么
什么样的机制和模式支持万科到现在，去面对当下的周期或者过往的历史
好像，这个品牌有点越界了
01、附近与真实
整个行业其实有个产品发展的趋势，就是内卷
在销售阶段客户看得到、关注的地方，不论是室内、还是会所配套还是园林景观大量的堆砌成本提升标准
这当然是一件好事情
广州万科黄埔新城实景图
这在万科体系内当然也是常态和标准化动作
但是我去全国万科各个项目里，还看到一个细节
当下万科的注意力
似乎更多的放在两个地方
这也是很多人看过万科足够多项目的话，好像有一种感觉
好像是万科对于街区的执念
仔细研究过万科的项目规划
上海万科理想之地效果示意图
不论是转角还是沿街面，万科都会尝试通过前期规划来丰富这样的外摆展示面
甚至对一个大型的项目，都会通过桥梁的铺设打破路网之间的分割，然后重新再创造一些街区
这个概念早些年万科对外传递为社区底盘，最近对外输出的是烟火气
但是本质上规划的目的是：
让社区的研发注意力更多的集中在附近，然后能够在附近拥有更多的真实
本质上是希望未来的业主，也就是个体以人为单位，能够在地块和城市的边界创造一种和谐友善的居住氛围和气场
而这样的特质，并非是某个重点项目的特色加持
悄无声息的变成了万科的某种行为准则
我详细摸排过万科整体的规划设计理念，会发现对这一块的投入已经上升到很高的维度
整体的规划难度在设计语言上来说已经非常复杂了
上海万科理想之地社区垂直混合利用剖面图（示意效果图）
不仅横向空间通过各种路网和边界进行柔化
竖向层面通过绿化、退台以及后期业态定位的模式，来创造这种垂直生活场
不仅如此，不少沿街面的规划
甚至用上了人视角的规划
将人行动线完整的在区域内演示了一遍
要知道，这些都不是一个项目产生货值的地方，但是这样的规划复杂程度和细致程度，本质上也已经算是给项目找麻烦的过程
不过万科似乎对此乐此不疲
并且似乎越走越远
最近在上海的几个重点项目，整体的产品研发和落地模式可能更为超前，在上海万科理想之地项目，整个非主力现金流业态里，产生了群智涌现的模式
前端整体的设计团队
上海万科理想之地设计及供应商
采用大量非地产逻辑的设计团队重度干预配套空间的规划和运营
并且在后端运营，植入了主理人模式
就是通过在前期就达成和主理人的合作与沟通，并且在主理人前置到产品阶段就开始介入
完成产品规划的同时，也完成了产品的呈现
某种程度上来说，万科在研发模块已经完成了去地产化的过程
所以在整个产品呈现阶段，万科的项目气质感觉就会很不一样
上海万科中興傲舍商业底盘示意图
在展示阶段我们就看到整个商业规划的复杂，却又能够提前明确未来的业态和生活场景
这一切的背后，正是基于万科对于社区理念解读的践行
正是关注“附近的真实”
02、社会学视角
其实通过这个切入口我们会发现，万科对于社区的理解在某种程度上已经和当下主流产生不同
万科在社区内尤为关注：真实社交
也因为如此，万科正在试图重建附近
而这个重建的过程，本质上就是经营前置化的过程
我们说对于一个空间的理解，对于一家企业而言到底是完成开发还是创造场景还是最后的交付生活
很明显，万科坚定的选择后者
而且在这两年行业如此艰难的时候依然没有放弃这样的念想
甚至关于运营前置化的理念，为了规避出现推进过程中部门和部门之间的壁垒，以及不知道如何明确投入产出比
这一块的职责甚至上升到了：组织架构的顶层
各个区域最能调集资源的合伙人直接承接一些项目的运营前置化的过程
本质上就是让这一切的存在不停留于形式，也不停留于营销阶段，而是为了做真
让一切规划真实发生
我翻看了上海万科理想之地关于十字中轴街区的四个盒子的内部会议报告，我们可以感受下万科日常的思考
上海万科理想之地四个盒子
空间的创造对他们来说仅仅只是开始，他们更多的在思考到底如何让空间真实被盘活
其实很明显这些思考的逻辑都已经不是建筑视角，更多的是社会学视角出发
以人的生物本性、情感本性、需求本性为出发点，致力于重构人与人、人与社区、人与自然之间的关系
云南万科小篆街
从而真正意义上打消孤独，带来温度
本质意义上由组织顶层负责，也就是为了让过往因为建筑视角存在的组织架构不再因为当下这样社会学视角的规划逻辑产生屏障
所以某种程度上来说，万科也基于这两年项目的开发，内部完成了组织架构的重建
也因为一个两个越来越多个重点项目的状态重建，让整个万科体系意识到，往社区内植入生活感这件事有多重要
关于对这一点的关注，本质上也不是什么玄学能力
更多的也是来自品牌耐周期
曾经和不少朋友开玩笑，万科应该算是当下硕果仅存的“古典房企”了
从1994年的上海城市花园开始，万科就拥有了近郊大盘的开发经验
而对于这样的项目，不论是前期规划还是后期交付，都不得不考虑更多经营和运营的元素
包括项目交付之后对于社区的反思
这些经验在如今都成为万科宝贵的资产
某种程度上也形成了肌肉反应
无非在当下把这样的反应沉淀为习惯在当下的项目呈现出来
上海万科理想之地社区营造计划活动现场
到目前为止，万科每个条线不同区域公司的负责人都开始有了更多的社群意识
当意识开始统一，价值观也开始形成，整个经营前置化的模式开始以星火燎原的趋势在全国万科各个项目内渗透
点状个案变成了系统化的转变
03、体系沉淀
当然如果一切都只是肌肉反应，这件事倒是不值得说道
顶多算是这家企业的价值观罢了
但是比较难得的是，关于未来社区内“活力”的部分，这个非常感性，难以言表，有点微妙的感觉
万科试图将其标准化，以及体系化
我最近沉浸在万科各种产品研发的素材中遨游，经常会有错愕感
因为我大量看到类似这样的模式
万科未来城市理想单元六大场景模型 分析图
就是一个路口，非常迷你的商办模块，万科内部会排布上百个排列组合方案
背后就是为了测试各种动线
以及测试各种以人为视角在社区里体感的感觉
这种模块的测试通过点状项目的开发，交付以及验收之后，如今都沉淀为样本
不夸张的说，关于街角和沿街面的处理，万科内部有上万个解决方案
这些都将成为企业的无形资产，用来应对各种社区的生活解决方案
上海万科理想之地方案文本
这些解决方案最后都会被细化为一条条的准则成为万科体系内的项目开发操作指南，成为了行动手册
而这背后的背后
其实就是大家可能听到的关于万科的：未来城市理想单元
很多人理解关于未来城市理想单元是一个产品模型或者万科的产品线
其实这样的表达都不精准
对我而言，未来城市理想单元的内核是将万科对于城市的研究，从过去单纯的土地研判调整为对人的研究
围绕着人的生活出发，通过土地、设计、技术等宏观因素通过创造来沉淀生活
这本质上是一种注意力的转变
未来城市理想单元概念示意图
关于未来城市理想生活，万科把活力放在最顶层的目的维度
然后通过各种维度的手段，来推动活力来落地
这样的模式，就是将项目开发重做了一遍
在这个维度上，你或许可以明白
万科为什么关于社群也好、社区也好、主理人也好、活动也好，都要做真
一切的维度都不是基于为了在营销阶段增加更多的卖掉
而是在万科体系内用人视角的模式将整个产品逻辑二次梳理了一遍
万科未来城市理想单元1+N+X 空间体系
经常有人和我说，万科的产品逻辑有点太复杂了，一层层的叠加然后一层层的概念，经常让很多人消化不了
确实，从整个建筑规划和设计的语言上来说确实无比复杂
但是这一切所有本质是通过设计的复杂从而实现生活的简单
关于用户触手可及的生活的简单
04、越界与守旧
今天这篇文章的标题叫越界，可能到这里大家或许明白为什么叫越界
在某种视角下，万科和很多开发商一样，一个一个项目的开发，年终有一个最后关于销售额的数据
甚至时不时还会有各种舆论八卦江湖轶事
但是通过今天的文章视角，我希望大家能够感受到万科在产品理念端的不放弃
一个项目的开发，对于一家商业化的企业而言，必然受制于成本、去化、速度等各种因素
在整体的投入层面有一本经济账
但是万科期待的，是在经济账之外的地方
通过设计，通过研发，通过自己的思想，给社区还能带来点什么
徐州万科檐云间老拾烧烤
这种带来的根本是为了让这样的感觉
不再成为一个小区的日常点缀，而是成为生活的常态，变成一种机制，变成一种习惯
在一个社区里永久的停留下来
不论项目案名是不是未来城市理想单元，不论处于什么能级什么地段，万科都不曾放弃为用户创造生活带来活力这个理念
其实在五年前我就听说万科内部有一个一号机密工程叫：未来城市研究
到后来未来城市理想单元概念的表达，再到如今各个项目的呈现，其实对于万科的产品理念，很多人依然沉浸于：看不到、看不懂、看不清的阶段
这仿佛就像一场认知的追求
不过在看不到、看不懂、看不清之后，可能就是来不及
我们站在当下来理解万科，这家企业各种越界的尝试，本质上依然始于一种守旧的理念
对于好房子追求的守旧理念
我们说什么是一套好房子
当我们住在一套房子里很长一段时间，最后我们舍不得换掉的根本
一定不是因为奢华，不是因为某种顶级资源
而是这个社区给我们带来的感情
广州万科黄埔新城规划示意图
不论是我们这么久在这里生活所留存的时间，还是彼此见证各自的成长，或者是人与人之间的关系网
这些一切的创造给到我们的感情
今年我们在行业内呼唤单盘主义，本质上就是希望所有从业者都能够剔除经济数字来研判一家企业
我们都知道细节不会骗人
一家企业对于一个项目怎么理解，本质上就代表着这家企业的价值观
我特别喜欢万科内部团队信仰的一句话：我们如何生活，我们就如何创作
在一个社区规划的过程里，本质上就是这样的以人为意志又带着一些浪漫温柔的理想主义情怀
05、最后
前阵子我在苏州河边上发呆
刚好也到年底，发现各家房企都在盘点
但是我脑子里飞快的过了下上海我陆续看到的几个项目
不知道各位从业者有没有一种感觉，好像上海楼市的项目都差不多
但是你又闪念而过
上海万科中興傲舍立面实景图
关于中兴傲舍，理想之地这些楼盘，不论地段如何，不论去化如何，但是真真切切给到地产从业者一些启发
就是一个项目开发还可以有不一样的模式
对于上海地产圈，如果缺少了万科的产品模型，整个行业可能也会平淡无趣许多
我们这个行业一直不缺乏投入，但是似乎总少了点思考，这个思考背后都通向一个哲学问题：
未来我们生活在哪里
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5743篇原创文章
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