来源：丁祖昱评楼市2024-07-01 10:16:33
近期，房地产行业大宗交易活跃。
在整体市场持续筑底背景下，不少企业正加快资产处置。
据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年5月中国内地大宗物业成交总额48.5亿元，较2023年同期上升68.8%，总成交单数16笔，较2023年同期增加4笔，单笔成交金额3.03亿元，同比上升26.8%。
从近五年大宗资产交易情况来看，2024年5月大宗市场成交规模虽远不及2022年之前，但较2023年有明显回升，同时也较4月成交规模有小幅增加。
目前大宗市场虽部分优质资产表现稳定，但市场投资情绪还较为谨慎、趋于保守。
我们认为，近期房企非住项目出售均为应对债务进行资产变现，房企化债之路依然任重道远。
克而瑞资管（CAIC）监测显示，截至2024年5月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.97万亿元，环比增加4.1%，全国大宗物业总挂牌数环比增加7.1%，环比涨幅略有扩大。
在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，北京上海办公项目挂牌量占比最高，均接近7成。二线城市中，南京、天津办公项目挂牌量占比最小，均在2成左右。
成交方面，2024年5月中国内地大宗物业成交总额48.5亿元，较2023年同期上升68.8%，总成交单数16笔，同比上升33.3%，单笔成交金额同比上升26.8%至3.03亿元。
累计来看，2024年前5月中国内地大宗物业成交总额353亿元，同比降低33.6%，降幅收窄4.6个百分点。单笔成交额依旧处于低位。
2024年5月16笔交易中13笔都为法拍的大宗交易，且大多交易规模较小。
其中上海同济科技以自筹资金出资11.15亿元通过股权交易的方式取得益田假日广场在建工程，为成交规模最大项目。该项目坐落于上海新江湾城街道412街坊9丘，总建筑面积为181,012.60平方米，分为写字楼部分与商业部分。
从单城市成交情况来看，5月北京、上海两城大宗市场交易活跃度较去年同期有不同程度上升，其中北京成交额较去年同期增加16.7亿元，同时较2022年同期成交规模也有明显增长；上海由于去年同期没有成交，今年5月呈现增幅，但相对于2022年5月49.2亿元的成交规模来讲，近两年成交规模大幅缩水。其余两个一线城市广州、深圳5月无大宗资产成交。值得一提的是，杭州、青岛、宁波等城市5月大宗市场相对活跃，但成交规模都偏小。
从投资业态偏好来看，2024年5月32城统计口径内大宗交易物业类型中商业依旧为其主力业态，占总交易规模的58.9%，其次为工业/物流，成交额为10.7亿元，占比为22.04%，酒店/公寓规模次之。
相较于前两年，除商业资产外，其余成交的物业类型规模均有大幅减少，尤其是大宗市场热度较高的办公/研发资产5月成交额较2022年同期下降85.2%，同时环比降幅连续两月扩大。
目前写字楼市场仍处于深度调整期，加之部分业主抛售，投资者信心不足，使得相关资产成交缩水明显。
需要注意的是，2024年5月，重点城市项目挂牌量环比增加6.4%，但大宗项目每㎡单价方面，环比下降3.1%，降幅略有扩大。其中北京、上海大宗资产挂牌每㎡单价自3月起连续3个月下降。
具体到房企项目方面，近期房企非住项目出售均为应对债务进行资产变现。
如5月万科深圳湾项目挂牌不久即传来成交消息，万科22亿元出售深圳湾超级总部地块，买家是深圳市百硕迎海投资有限公司、深圳市地铁集团有限公司。该土地用途为商业办公及酒店，土地年限目前剩余23年7个月，地块土地面积1.9万㎡，总规划建筑面积不超过16.7万㎡，建成后，要求70%的建筑面积自持。
合景泰富以2.3亿元的交易对价出售杭州熙蓝酒店管理有限公司100%股权予科学城集团抵偿融资租赁债务。杭州熙蓝酒店管理有限公司持有酒店物业坐落于杭州市余杭区，建筑面积为1.76万㎡，其中租赁面积合计3329.3㎡已出租给商铺租户，余下部分为杭州木莲庄酒店。
从房企各季度发债及到期债券情况来看，2024年债务到期压力依然较大，一二季度到期规模均超1300亿，累计近2800亿元。
而从65家典型房企的融资总量来看，截至2024年5月65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元，同比减少33.2%。
可见，房企偿债压力仍然较大，化债之路依然任重道远。
整体来看，最近几个月，市场大宗资产挂牌量虽略有增加，但与去年年底扎堆挂牌的情况不同，当前市场买卖方仍以观望为主，资产“变现”难度颇高，95%的项目挂牌价在3亿元以内，8成左右的项目挂牌价在1亿元以内。同时受法拍交易集中影响，折价出售进一步降低了单笔成交额。
作为大宗交易市场成交主力的上海，2024年前5个月大宗资产总成交规模约150亿，仅有去年同期的5成左右
目前大宗交易市场仍未见到可以提振市场信心的政策，央行货币政策兼顾多目标平衡，“降准”“降息”仍有待三季度落地。
因此，我们认为当前大宗资产交易市场仍处于待回暖状态，观望情绪可能延至年底。
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