作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

7月28日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称“计划”），提出实施新一轮农业转移人口市民化行动。

计划提出，进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。

●全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，

●全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。

●完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

●各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。

●完善全国公开统一的户籍管理政务服务平台，提高户籍登记、迁移便利度。

此外，在教育和住房权益方面，“计划”也提出：

应保障随迁子女在流入地受教育权利，以公办学校为主将随迁子女纳入流入地义务教育保障范围，加大公办学校学位供给力度，持续提高随迁子女在公办学校就读比例；

应完善农业转移人口多元化住房保障体系，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求，逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利，在具备条件的城市推进保障性住房建设。

简析：

据波哥看楼市观察，这个动作，实际上也筹谋了一段时间了。

事实上，今年以来，关于新一轮“农业转移人口市民化”已不断有新政出台：2024年中央一号文件就明确提出“实施新一轮农业转移人口市民化行动”；2024年政府工作报告中提出“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置”。

如今，把以前的想法和准备，总结了一份完善的战略性的五年行动计划，说明国家对此已经高度重视、和要加速推进了。

从“实施”到“加快”，就是上述观点的有力支撑。

为何，此时要快速推动新型城镇化，和加速实施新一轮农业转移人口市民化行动呢？

首先，这主要就是由于国内经济的发展，在内外各种压力下，遇到了一些问题，特别是固定投资和房地产等方面的动力势弱，导致内需不振；出口方面虽然有所增长，但是对于庞大的经济体来说，出口也推不动这个巨量的载体，而且，出口还面临着老美等国家在关税上的阻碍等，因此，在这种局势下，必须要强化内生动能，才能逐步强身健体和重新有效驱动国内经济的整体发展，也可以出口等外部方面，掌握主动权和有效化解外部的牵制。

其次，在国内，由于房地产的持续下行，已经严重拖累了经济的发展，新房、二手房、公寓、写字楼和产业园等方面，都存在巨大的库存压力，都需要逐一破解。

比如，8月1日正式生效的《公平竞争审查条例》，主要是针对产业园及政府招商过程中的内卷行为而出台的，旨在解决产业资源有效配置、和政府相关基层功能合理分配、及推进建立全国统一大市场来激活市场活力中的问题，也在一定程度上解决了产业园去库存的难题。

而，在楼市去库存上，上半年政府已经推出了一些列政策或措施，正在逐步起效，可是与市场的整体预期仍有较大差距，压力依然巨大，毕竟7.4亿平米的库存像一座大山一样，横亘在市场上、和各界民众的心头。

因此，从这个角度来看，重新启动新型城镇化和把农业转移人口有效转化为市民化，可以快速充实各相关城市的人口规模，对于楼市去化、促进消费和带动投资等方面，必然会产生积极的效果和影响。

同时，按照上述《计划》的精神，不得以退出农民的“土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权”作为农民进城落户的条件这一点，一举打消了农名落户过程中的关键顾虑，必将极大刺激农民进程落户的积极性。

一旦落户，就能对城市产生归属感和认同感，再也不会像以前那样，觉得城市是别人的城市，而我的家在农村这中撕裂感。

实际上，波哥看楼市独家认为，很多农业转移人口，除房价高、有落户限制等外，其实，心理方面的想法，也是一个障碍，因为很多人在身份识别上，总觉得自己是农民，也一直感觉自己只是城市的一个个过客，没有归属感。

好了，这个方面，就不多讲了，你懂的。

上面，对《计划》快速推出的主要背景和原因，做了一点分析，以供各位参考。

接下来，咱们再来聊一聊第二个问题：

为什么说，新一轮城镇化，能有效地推动楼市的去库存和发展呢？

老规矩，为了方便分析，我们可以把这个问题分解为三个子问题：

1、新一轮城镇化，能不能对当下的楼市产生有效的价值？

2、新型城镇化，其有效支撑点，又主要表现在哪里？

3、这些情况，又将如何作用到楼市的去库存上面来？

下面，逐一阐述一二。

◢在城镇化的价值方面：

其实，这是一个很基础的问题，历史上看，城镇化是一个久远的话题，村落—市集—城池，自古以来，就在不断繁衍着；后面，随着生产力的发展和社会的演化等，就不断进化为村—乡—镇—区—市等相对现代化的结构模式，而变得更加复杂了，其功能也愈加完善了。

然而，从本质上看，仍然在“村—集—城”这一三元结构体系中，源头上就是在各个时代，都存在城镇化的变迁，只是在广度和深度等方面不同而已。

因此，你还敢说，即使在古代，就不存在城镇化了吗？

更别说，近现代及当代风起云涌的更全面更深刻的城镇化了。

如果，能理解这些情况，如果还问出城镇化，对城市经济等是否有价值的问题，就要再去看看书了。

切入的角度有点深了，就此打住。

下面，再用国内的相关数据来佐证一下。

8月2日下午，国务院新闻办公室召开了国务院政策例行吹风会，会上，国家发展改革委副主任郑备表示：

新型城镇化有利于促进消费和投资实现良性循环，蕴藏着巨大的内需潜力。据测算，我国城镇化率提高1个百分点，每年可以新增2000多亿元消费需求。新型城镇化还能够有效带动市政公用、公共服务等方面投资以及居民住房等领域投资。初步测算，我国城镇化率提高1个百分点，可以拉动万亿元规模的新增投资需求。

另，据国家统计数据，2023年我国常住人口城镇化率达到66.16%。而，在上述《计划》中提到，预计经过5年努力，我国常住人口城镇化率将提升至接近70%。

也即，在“常住人口城镇化率”这个指标上，未来5年尚有3.84%的差口，那么按上述的测算比例，未来五年，合计起来，分别可以新增7680多亿元的消费需求、约4万亿元规模的新增投资需求；如按5年平均，就是每年约有1536亿元的消费需求、8000亿元的新增投资需求。

综合起来，两者合并，就是，在未来五年之间，每年约有近万亿规模的新需求。

这个数字还是很振奋人心的，毕竟，目前全年GDP突破万亿元的城市也只有26座，这样比较起来，大家应该可以强烈感受到五年新增3.84%常住人口城镇化率的现实价值了。

◢其主要支撑点方面：

不废话，直接上数据。

8月2日，据中国房地产报新闻显示：

“农业转移人口市民化一直是推动我国城镇化建设、带动房地产市场消费需求的主要动力来源之一。我国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提高至2023年的66.16%，近十年累计1.65亿农业转移人口在城镇落户。这部分人口已成为拉动城市房地产市场需求的重要组成部分。”

同日，第一财经报道：

“记者查阅农业农村部发展规划司数据，2012年至2020年，我国城镇常住人口从7.1亿人增至9.0亿人，年均增加2100万人，同期全社会固定资产投资由37万亿元增至52万亿元。

城镇化率每提高一个百分点，全社会固定资产投资增加约1.5万亿元。与农村居民相比，农业转移人口用于住房、耐用品、服务等多样化的消费需求明显增加。

2012年至2020年，住宅投资由4.9万亿元增至10.4万亿元，进城农民工购房比例由0.6%提高到20%左右。”

小结：

据波哥看楼市梳理，上述，两个媒体的数据，可能是统计口径和出处不一样，有一点差别；在此，暂且以农业农村部发展规划司的数据来分析吧，这里主要反映出三点：

其一，城镇化，对推动城镇常住人口的增长，近10年间，每年增长2100万人，这个数据还是比较恐怖的。这相当于，每年新增和出现了一个超大城市，比如上海现在有常住人口2200多万。

其二，在固定投资上的数据，就不多说了，因为上面已经谈到，这两个数据差距不大，说的都是城镇化对全国固定投资上的巨大价值。

其三，在农名工购房比例这点上，最有说服力，9年间，从0.6%直接飙升到20%左右，这就很吓人了；也就是说，不到10年，农名工购房比例就翻了33.33倍，年均3.7倍。

当然，这样说，很多人感受不到其中的变化。

下面，就用一个假设来体会一下。

暂忽略其他情况的干扰，完全从年均人口增加2100万人、以及2012和2020年两个节点的购房比例的静态上来计算，也即2012年只有12.6万农民工买了房，而2020年却有400万农民工购房了，这样，差距就很清晰了。

当然，这只是一种极限性质的假设模型，仅用来感受其中的变化而已，当不得真，请勿错解。

所以，通过上述相关的各类客观的数据，各界才能得出一个合理的结论：

农业转移人口市民化，一直是推动我国城镇化建设、带动房地产市场消费需求的主要动力来源之一；这部分人口已成为拉动城市房地产市场需求的重要组成部分。

总结起来，就是农业转移人口市民化，已经用数十年来的客观数据告诉我们，在人口增长+固定投资+房产去化+其他多元消费等四大方面，其价值和作用，都是杠杠的，真实不虚。

而且，这四大方面，能形成一个有效的可自运行的闭环，能生生不息，对拉动内需功不可没。

更重要和现实的是，据波哥看楼市观察，对当下而言，这四大要素，正是目前国内市场所急需和紧缺的元素。因为当前，此四个方面，都在不断下跌，再也不是以前的昂首前行的状态了。

而，一切的一切，皆是基于“以人为本”的朴素理念，没有和缺乏人的能动性等，这个世界很快就会崩塌。

因此，上述《计划》虽然讲的是城镇化，但其核心还是说的是“农业转移人口”这帮人，该怎么有效发展、该怎么融入城市、该怎么为城市的发展创造价值、该怎么与城市和国家命运深度捆绑的问题。

当然，在上述体系设计中，也充分考虑和照顾到了这些人的所真实需要和曾被质疑的众多问题，唯此，才形成了一整套能够有效激发此类人群积极性、安全感与获得感的完备系统。

比如，落户政策、就业支持、教育同权、多元化住房保障等，加上老家的宅基地等权益依然不变的保障措施，进可攻退可守——城里有房有车，老家有房有田，各有保障、各得其所。

故而，波哥个人认为，这个《计划》充分给予了该类人群特殊的厚爱，也是一个时代的红利，希望很多农民兄弟能够抓住这一弥足珍贵的机会，从家族私利来说，或许也是一次走进新时代和逐步实现阶层上升的一个有效的阶梯。

◢在楼市去库存方面：

通过上述的分析，事实上每一个方面，回归到当下，都跟楼市的去库存唇齿相依和息息相关，对此，业内和波哥以前的文章说得太多了，其他的就不去赘述了。

下面，简单说一个逻辑链条：

落户—买房—装修—消费—楼市去化（卖或租）—开发投资—内需激活—景气上升—局势好转等。

当然，这里说的非常的简单，只是从相对直线型的视角来罗列的，但也是，复杂体系中的一个相对客观的逻辑。

再说了，一旦这些人落户成为新市民后，他们家的七大姑八大姨不会找过来吗？

也即，还有一定的带动效应。

其中，对楼市库存的去化，都会产生有效的价值，这不必再费舌了。

写在最后：

如上，整体而言，波哥看楼市认为，本次国务院颁布的《计划》这个政策文件，相比较起来，个人觉得，可能算得上是一个真正的划时代的救市大招了。

比如，国家队收储，其中，有两个主要问题，一是资金有限，二是收储之后怎么办——卖给谁和租给谁？

尤其是后一点，目前还是比较迷茫的，退一步讲，即使资金充裕，你收储之后，也不可能把房子放在那里养蚊子吧！

业内，很多人在分析其中的回报率和收储资金够不够的问题，当然这也有必要，但核心的问题基本都忽略了。

也即，连买家和租客都不可能及时找到或找够，回报率再合理，还不是纸上谈兵，没有任何实际意义，最后只会烂在自己的锅里。

反之，某些城市的政府，象征性的收储2-300套，不痛不痒地做个样子，你觉得有用吗？

诚然，这也不能怪地方迈不开步子，确实他们也不能无缝或快速找到那么多的客户，他们也很难。

客户是因，其他皆是果，所以，据波哥看楼市独家观察，前文所述的《计划》，就是要立足于人本思维来破解难题，其他资源皆为辅助，不然，其他资源再怎么合理和优质，没人来、或只有零星的人来等，这些资源又有什么价值呢？

或许，这就是该《计划》设计的核心思想吧。

此外，有必要补充一点，《计划》也充分考虑到了各区域发展的不平衡性，提出了一个基本原则，给具体实操指明了一个大方向，也将提高本政策的实际效果，这对大家而言，都乐见其成：

坚持分类施策。统筹各地区资源环境承载能力、功能定位、城镇化发展水平和人口规模，因地制宜确定城镇化建设重点方向，积极稳妥、扎实推进，不搞齐步走、“一刀切”，形成各具特色的发展路径。

对于本文的主要观点，华福证券房地产行业分析师陈立也做出了所见略同的观点：

“‘计划’有望拉动增量住房消费及租赁需求，进一步加快完善保障性住房与商品房双轨制运行的新发展模式。财政资金向吸纳农业转移人口落户较多的城市倾斜，则有望加速实现‘现房收储—保障房建设—保障房配售或出租’这一运行闭环，加速楼市库存消化。”

对此，你怎么看？