作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

前言：

要说一夜暴富，不得不说征收拆迁了，比如广州的猎德村，基本上每家每户都身家有千万级别了，这真的让人感慨万千啊！

可惜的是，现在很难再出现这种的“神奇故事”了，因为随着住建部定调，旧房改造新规之下，令大部分老旧房子拆改成为不可能，但仍然一些旧房子或将全面重建。

特别是上世纪80、90年代建构的预制板房！

......

最近，无独有偶，有不少朋友在问，预制板房会不会被拆除的问题。

今天，咱们就来简单聊一聊这个事情，以供大家参考。

在波哥看楼市看来：

◢首先，全面拆除，这个不太可能，也做不到，主要是因为，预制板房在全国各地的存量就是一个巨大的数字，如果拆除就要花大量的钱，谁也不敢这样去搞。

其实这点很好理解，就没必要去多说了。

◢其次，根据国家2023年颁布的旧改新规——“禁止在城市建设用地范围内新建、改建、扩建预制板房等不符合规范的建筑物”。

根据住建部的相关消息，在这一旧改新规下，仍然会有20%的老房子要面临全部拆除，但是，对于预制板楼房是否达到拆迁标准，也不是一刀切的，也需要专业机构的鉴定和评估才能做出合理的安排，其中，主要看符不符合以下四种情况：

●第一类，经过专业机构鉴定以后是否符合危房标准

针对那些达到了危房标准的预制板楼房，此类房子的主体结构已经损坏，如果继续居住，极大可能会对财产安全、甚至居住者生命安全带来隐患，这种类型的房子，哪怕棚改大拆大建结束，将来也是要面临拆除的。

●第二类，是不是无法承受地震、洪水等自然灾害的预制板楼房

如果一般楼房经过专业的机构鉴定，并没有达到危房标准，但是无法承受地震、洪水等自然灾害，哪怕这类房子主体结构并没有存在隐患，最后也会面临拆除。

●第三类，是不是影响城市规划的预制板楼房

如果预制板楼房所处的位置刚好在城市规划区范围内，很显然，这类房子多半也是要被拆除的。

●第四类，是不是城市核心区预制板楼房

如果预制板楼房所处位置位于城市核心区，周边的教育，医疗，商超等等配套也比较完善，对于这类地段的预制板楼房，将来开发商拆迁的可能还是比较大的，毕竟开发商拆迁这样的房子有利可图。

但是近年来，因为房企融资困难，资金压力大，外加销量不足、回笼资金困难，导致他们无力继续拆迁。而随着房企压力得到缓解、市场恢复平衡，这一类房子拆迁还是有可能的。

除此之外，如果预制板楼房经过专业机构鉴定以后，不满足危房标准，而且主体结构也没有损坏，那么这一类预制板楼房就只能采取旧改修善的方式对其进行居住环境的提升。

以上，初步对是否全面拆除预制板房的问题，做了一些分析。

那么，第二个问题是——预制板房，为什么将面临大面积拆除的问题？

据波哥看楼市观察，这主要是两个层面的原因所导致的。

一方面，先来，了解一下预制板房的概念和历史：上世纪八九十年代，以上海为试点将成功经验复制到全国，兴建了大量五或六层楼、多采用预制的水泥板或钢结构拼接而成的住宅居民区。

随着时间的推移，全国的预制板楼不少已步入了高龄，存在着许多安全隐患。

也就是说，作为上一轮周期的历史性产物，预制板房存在的时间都有40余年的时间了，基本处于超期服役的建筑了。

而根据城市更新和旧改等相关政策，其中，就提到一个超过20年及以上的老旧房屋，就要相应考虑更新的需要了。

至于哪些预制板房有可能会被拆掉，上面已经讲了，此略。

这里说得是时间的因素，是促使预制板房被拆除的一大原因之一。

另一方面，预制板房，在功能上也存在一些严重的问题和弊端，也是造成要被拆除的主要原因。

在过去，预制板建筑由于建造成本低、施工速度快，能够在短时间内满足住房需求而广受欢迎。

现在为什么要拆除预制板房呢，自然是因为它不容忽视的缺陷，归纳起来主要有三点：

◢1、使用寿命短，维护成本高

预制板房的结构构件，如墙体、屋顶、阳台等，通常在工厂预制好，然后运到施工现场进行组装。这种施工方法大大提高了施工效率，降低了建房成本，但也带来了很多弊端。

也即，预制板房主要采用水泥拼接而成，使用寿命有限。据相关数据显示，活动板房的寿命只有30-50年，远低于现代房屋。

其中，更严重的是，由于预制板房的材料质量参差不齐，平均使用寿命短则仅10年，便出现老化、生锈、裂缝、渗漏等现象，需要频繁的维修和更换。更重要的是，相比现在的高档小区或者高层建筑，一般是8级抗震，预制板房的抗震性能较差，一旦遭遇地震等自然灾害，房屋结构容易被破坏，甚至发生整体坍塌。

◢2、隔音隔热效果差

由于采用水泥拼接而成，其内部空间无法自由调整，导致保温性能较差。同样由于材料和工艺的原因，预制板房的墙壁很薄，隔断不了外面的噪音和温度，不断地遭受周围的各种噪音打扰；同时夏天很热、冬天很冷，严重影响居住的舒适性。

譬如，在夏季天气炎热时，预制板板房散热困难，室内温度可高达40℃，严重影响人们的居住体验。

◢3、通风与卫生问题

上世纪的老房子，尤其是预制板房，户型设计已经不符合现代需求。窗户和门通常较小，缺乏足够的空气流通，导致空气污染和环境潮湿。

而且有些多户共用一个楼梯的连廊式住宅形式，可能没有独立卫生间和厨房，也没有垃圾桶和清洁工具，外部环境卫生非常糟糕。

小结：

据波哥看楼市观察，整体和历史上来，预制板房在上一世纪，曾经为了解决居民的住房问题，产生了重要的价值，这点是客观发生的，也是时代和历史的强大印记。

但是，整体综合起来，实际是建筑技术、材料使用、成本控制和建设周期等要素综合权衡之下所形成的，比如，上世纪八九十年代，中国的房地产才刚刚起步，都是懵里懵懂的。

不讲其他的，只从成本和价格这个核心上看，彼时，国内很多城市的房价才几百到两三千不等，如果都建成高层建筑，基本上都会亏本，尤其是二三四五线等城市，售价很难支撑起地价和建筑等综合成本，才导致很多地方只能学习上海模式，才使得预制板房这一低成本、技术简单和建设周期短的产品形态，在各地大行其道。

换句话说，即为，在过去，最大的原因还是财务和投资回报的问题，跟建筑技术等的关系不是太大，当时为了找到一种省钱省工省时间的产品，上海还是花了很多脑筋的。

于是，就把在技术层面完全没问题、但是要花钱花时间的东西都省略和阉割了，于是就有了一众最简单的如同小孩搭积木一样的、容易被各地复制的产品形态——预制板房。

因此，上述的三大弊端，必然会存在，这是产品母胎里面的问题，而不是现在大家所看到的结果。

所以，从这个角度来审视，预制板房被拆除，也是不得不为之。

下面，再稍微扩展一下思维。

因为，波哥注意到，很多朋友在分析预制板房要被拆除的问题时，基本上都在预制板房这一小视角来观察和思考的，因而，导致大家的文章，套路非常的雷同，很少有自己的独立思考。

其实，在波哥看楼市看来，在预制板房这一大问题上，基本都在就预制板房来说预制板房，缺乏了一些与时俱进的观察。

比如

跟城中村改造新政策和新趋势的结合等。

为何要提及这一点？

因为，40年前分布于各大城市的预制板房，曾经可能是某个单位或工厂的办公楼或家属楼、也或者是当时的安置房等等，但经过40来年的发展，期间很多地方都已经鸟枪换炮变成了高楼大厦，但是许多地方却慢慢沦为了城中村，这个情况，你不要说你自己的城市没有。

再如，湖北武汉等17个城市把住建局改为住更局，他们的核心就是要把危旧老房的改造作为接下来更新的首选载体。

其中，必然会碰到很多类似的预制板房及其老旧小区等。

从去年旧改政策的变化，到今年的以保障房和城中村改造为发力点的“三大工程”等，实际上，是在不断推进城市更新的大战略，其中，预制板房所在区域和城中村改造，有很强的重叠度，比如，在长沙，目前未被拆除的许多城中村区域，其建筑形态，基本都是3-6层的预制板房。

因而，预制板房的拆除和拆迁等，是不是跟最新的城中村改造政策具有天然和紧密的相关性？

反过来，事实上，也可以做出一个判断，在国家本年划定或扩围后的50多个超特大等城市中，此间必定涉及到一大较大体量的预制板房的改造和更新等。

这是当前最新的国策，也是很多预制板房焕新的一个新的福音。

至于，第三个问题，在如何安置上，很多业内朋友普遍认为就是两点——原拆原建+实物安置，波哥拜读了业内外许多的文章，他们最后的归结，都是这两点。

这让大家很无语啊。

好像他们都是一个师傅教出来的徒弟，最后的拳法一模一样，是巧合吗？

然而，实际上，并非如此，很多人都在无脑跟风，缺乏对真实市场的有效观察和敬畏，人云亦云，而逐步流于下乘。

譬如

在广州等城市，针对城中村改造和拆迁等，已经推出了“房票安置”的新模式，完全不同于上述两种方式，这跟实物和货币安置有较大的区别，具体的就不去解释了，不懂的可以去网上进行详细的了解。

也即，很多人的眼界和思维，受限于问题的本身，未能及时去观察外部世界的变化，或许就不能给大家提供更加合理的建议了。

写在最后：

综上，经波哥看楼市独家观察，对于预制板房是否会被全面拆除的问题，这是一个需要辩证来看的现实问题，不是一个简单的问题，需要根据国内实情、相关政策和各地实际等来综合判断。

预制板房，彼时因当时时代的众多客观要求，有其合理价值，但事物都有其两面性，尤其是经过40年左右漫长的时间洗礼后，以前的预制板房在基因上的硬伤，与当下新时代人人都想要住好房子的需求，出现了较大的矛盾。

其中，从个体来看，总有不少人也渴望能赶上拆迁红利，希望借助拆迁来改善自身居住环境的同时，也能增加自己的财富，因此，这个话题在市场中的呼声比较大，这可以理解，毕竟，一拆迁，虽然不能像过去那样一夜暴富了，但其补偿和安置，还是有很大的想象空间的，所以，不少朋友都希望能把自己家中的老的预制板房给拆掉。

然而，拆迁的背后，会引发一些列的投入及相关问题，这个包袱比较重，即使是国家，也可能背不动，因为很多事情都要花钱，不可能只做这一件事。

再者，从城市更新和城中村改造的角度来看，受限于资金、投入产出比和改造效果等，国家也仅重点支持超大特大、及扩为围后的53个城市来重点进行更新和改造，也没有到处去撒胡椒面。

这因为，资金等优质资源比较有限和紧张，各地城市“雨露均沾”的模式，在当下这个下行的趋势中，更加不可能了，故而，业内不少朋友拍脑袋说的预制板房要被全面拆除的观点，就经不起推敲了，即使个别人谈到了这只是一个趋势，但是这个时间，到底是十年、二十年、五十年，还是更久，谁也说不清了。

譬如

有些历史文化性建筑，同样是用预制板模式建成的，由于保养和维护得比较好，其穿越周期的能力就更强，可能并不需要拆除之后来重建，等等。

表面上看，这种情况是一个相对特殊的案例，实际上，跟上述四大类情况的判定是一个原则，因为此类情形并未跳出上述的四类情况，皆是共同原则之下的普遍现象的一类表现。

OK，其他的就不多扯了，不然又超字了。

就此打住，仅以此文，诚与大家交流探讨。

未尽之处，请大家多多留言和互动，为谢！