导 语

6 月份，上海二手房网签量达 2.6 万套，创下近 3 年的最高纪录。7 月份尽管行情“陡然逆转”，但上海市的二手房网签量仍然突破了2万套的大关，

在7月出我就说过，7月份有2万套。反观去年 7 月份，上海网签仅为 1.4 万套，涨幅依然显著。面对如此的楼市成果，许多人的感受仍是极度迷茫。既看不到楼市的未来，也不明了上海楼市的走向。这种对未来的不确定性，致使大家对楼市唯有惧怕。上海楼市的确变得繁杂了，不过当下市场也呈现出清晰的脉络。结合具体的楼市表现以及二十届三中全会的定调。一次性将上海楼市的 6 个短中长期趋势阐释明白，给大家提供些许参考。考。

去库存模式

上海已全方位迈入去库存阶段。自 2021 年起，上海的二手房库存持续上扬，当下处于 20 万套挂牌量的高位，呈现横盘态势。由于大家的房子难以售出，致使全市的挂牌量始终居高难下。成交主要集中在老破小这一单一品类，成交结构不尽合理，各类产品的销售情况自然都不理想。如今买家的选择增多，自然是观望者多而实际出手者少。若成交无法持续放量，二手挂牌量始终会成为房东的最大困扰。实际上，不单是二手房，上海的新房库存同样有了显著增长。

7 月份，上海的新房住宅库存达到 6.9 万套，而去年同期仅为 4 万多套。依照今年上半年上海每月 4000 套的成交规模，这些新房需 17 个月才能消化完毕。而去年 4 万套仅需约 7 个月左右。这表明在库存增长的同时，新房的销售状况也不容乐观。尽管 527 新政为新房市场引入了不少客户，然而郊区新房销售艰难的局面尚未真正扭转。今年上海大幅削减土地供应，此举的确恰当。但短期内不会造成所谓的上海无房可售的情况。只是少数热销区域可能房源紧缺，大量的库存房源依旧可供购房者选择。

资金避险

大额资金的避险倾向显著。上海楼市中，除了老破小，便是豪宅市场成交极为活跃。一个很实际的状况是，市场资金难以寻得合适出口。最为直观的表现，乃普通人呈现“报复式”存钱。最为关键的问题，在于资产荒。

如今，普通人连 2 个点的大额存单都要争抢，而在 2020 年，相关新闻报道的还是 4 个点以上的大额存单无人问津。过去数年，众多投资问题纷纷暴露。股票亏损、基金亏损、P2P 亏损、理财亏损、房子“买错”亦亏损，如今就连茅台和奢侈品的销售都不再景气。真切地展现出，凭运气所得，靠实力亏掉。对有钱人来讲，能够容纳大额资金且相对稳定的资产，便是一线城市的豪宅。

为何当下上海豪宅能够承接这些资金，特别是新房和二手豪宅的成交均颇为理想。其一，受限价影响，上海新房豪宅一直处于低估值状态，迄今仍未真正回归市场价格，对于有钱人而言，安全保障更高。其二，二手豪宅的房东开始面对现实，主动去杠杆、去溢价，进行打折出售。对有钱人来说，捡漏的空间较大，毕竟豪宅降价都是千万级别的。这实际上反映出大家对于买房的预期有所改变，不期望大涨，只要不暴跌就行。可以预料，中短期内，豪宅市场或许仍将保持火热态势，核心区土拍会不断涌现新地王。

落户政策

上海的落户政策可能要继续放松了。上海一直是低生育率城市，事实上从很多年前就已经成为了移民城市。

在人口自然增长率为负的这两年，上海常住人口增长，全部依赖于落户，甚至流动人口并没有增长。上海过去几年相继放松应届生落户、人才落户、居转户要求等。其实也是在为人口变化局面提前做准备。

这次三中全会提出了，“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”。一定程度上就是更加强调人户一致性，在哪里常驻就是哪里户口。目前很多二线城市都已经全面放松落户要求，尤其是只要买了房户口随便落。你要说上海一点压力没有那是不可能的。

上海户籍人口老龄化率大概37.4%，五大新城还有很大的人口导入缺口，江浙的城市全部是接近0门槛抢人。上海落户条件大概率是中长期宽松。目前上海上一版的居转户落户政策即将在2024年底到期，又到了政策续期的特殊时期。如果按照目前的经济和就业局面，新的居转户政策不排除大力度放松的可能。

放宽限购

上海极有可能进一步解除限购。在本次二十届三中全会上，有关房地产调控最为核心的表述为：

全面赋予各城市政府房地产市场调控的自主权，因城施政，准许相关城市取消或削减住房限购政策、取消普通住宅与非普通住宅的标准。

市场成交量偏低，这表明需求尚未得到充分激发。一线城市开启限购政策，旨在释放住房需求。

当下，上海在社保年限以及购房范围方面仍存在一定门槛。倘若上海市场在 3、4 季度出现显著的成交下滑态势，再次放宽限购的可能性依然较大。

政策已然清晰，各个城市无需再遮遮掩掩。至于取消普宅这一事宜，大概率属于鼓励交易的政策。普宅的调整涉及到交易税费，既然要激活市场，自然是限制条件越少越有利。

鉴于日后保障与市场的体系，商品房或许不再有普宅之分。最为普通的住宅只能是配售型保障房，以满足基本的居住需求。所以，这一概念或许会逐渐淡出大众的视线。

城市更新

上海未来的城市开发驱动力源自城市更新，此乃楼市全面迈入二手市场的必然趋向。往昔，城镇化大规模推进，城市范畴持续拓展，增量建设占据主导。

当下，需求达到峰值后回落，增量建设随之渐趋减少，由存量更新接力。以往的基建、住房、管线等存在众多更新需求。于楼市而言，伴随城镇化率的不断攀升，新增需求的减少将由城市更新予以释放。

今年，上海的拆迁规划投入达 1100 亿。就在前两天的徐汇城市更新项目推介会上，一次性推出了 6 个重点项目，分别是衡复更新单元项目、枫林更新单元项目、漕河泾更新单元项目、上海南站站城融合更新项目、公园城市示范区项目、生命蓝湾项目。就连浦东金桥集团的 7 多金花项目，如金鼎、金滩、金湾、金环、金谷、金港、金城，也都属于城市更新范畴。当下，众多城市的住建局已更名为“住房和城市更新局”。

大开发时代迈向精细化更新时代即将全面来临。

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