527 新政出台后，众多房东顺势涨价！然而到了 7 月，房子未能售出，便“悄无声息”地降低了挂牌价。不过，就 6 月份的挂牌价而言，7 月降幅超过 10%的小区大多并非学区房。我对各区降幅最大的学区进行了整理，从中发现了一些突出之处：
1、跌幅位居前列的学区基本上为老旧小面积住房或者老旧大面积住房。
2、单学区如今属于需要规避的选项，特别是强小学普初中的组合；若对口初中不稳定，也会受到波及。
3、闵行、普陀的学区相对来说更能抵御价格下跌。
老破小香
在上海各区降幅最大的学区中，除去古北的御翠豪庭，其余均为清一色的老破小。黄浦的这一套属于老破大，其对口的是双二梯队的上实和敬业初，学校的组合实际上相当不错。然而，桃源新村仅适合作为挂户学区，因为 107 平的面积着实过大，致使总价过高，性价比也偏低。
倘若为同类小户型产品，其市场接受程度颇高，销售速度亦较快。就像年初所成交的这套一室户，单价近乎 13 万/平，成交周期仅仅 4 天。然而豫园板块低总价且具备高性价比的优质学区房，数量本就稀少，属于稀缺性房源。但并非所有的学区老破小都能够斩获高价，榜单上存在众多小户型产品。卖不出去的缘由，不单是地段逊色于黄浦的这套，还存在诸多其他因素。
好的初中
静安和徐汇的这两套房子，其对口的小学均属于一梯队。然而，对口初中的入学政策是划片摇号，若运气佳，能够摇中顶级的一梯队学校；要是运气欠佳，就只能就读普通初中，着实风险过高。
杨浦的这套情况相同，虽说打一是杨浦首屈一指的小学，然而对口初中会轮换，昆明更是声名在外的菜校，只能算作是强小普初这样的单学区。
浦东上榜的这套同样是单学区，不过属于强初普小，学区并非主要的影响要素，具体缘由后续再作分析。但浦东跌幅排在前 3 的另外两个学区组合，同样属于强小普初的单学区。
由此可知，当下单学区在市场上愈发不受待见。当然，具体情况仍需具体分析。接下来剖析两组案例。鞍山双学区将单学区远远甩在身后
527 新政出台后，鞍山的二手房销售状况良好，其中学区因素发挥了重要作用，撑起了半边天。
我对本月鞍山学区的成交量进行了整理，列出了排行榜。结果显示，在 TOP3 当中，有两个属于双学区的组合，即同济小学+铁岭中学以及二师附小+铁岭中学。
其中同济小学与铁岭中学对口的同济新村，凭借最高的成交均价，荣获了学区销售冠军的宝座。
今年中考二模，铁岭中学表现出色。近来中考成绩已然公布，能够发现其进步相当显著，700 分以上的人数超过 25 人，最高分达 730 分，或许亦是杨浦的区最高分。由此可见，在民办摇号之后，同济小学和二师附小的生源回流成效极为明显，铁岭中学即将跻身一梯队，这对后续学区的成交或许会起到推动作用。
不难看出，7 月份同济小学/二师附小+铁岭中学对口小区的累积成交量为 14 套，打一对口小区的累积成交量达 15 套。这两个组合的成交套数近乎相近，然而打一对口的小区数量更为众多，挂牌量更大，均价也更低。
实际上，鞍山学区规模极大，房东若急于出手，只能通过降低价格来增加成交量，因此价格下跌较快。
由此带来的弊端在于，买家的可选择项过多，倘若价格不具优势，便很难售出。所以，打一学区的门槛价低至一百万出头，而同济小学/二师附小+铁岭中学的学区门槛价最少也要 200 万左右。
强初普小，仍存机遇！
西镇小区的这套房子，或许出现了转机。要知道，其对口的乃是今年浦东中考的热门学校——进才北校。
进才北校近来的表现何其出色？于自招大战里，它超越了建平西校，出人意料地占据了浦东第二的席位，甚至有与张集相较量的实力。
相较于张集，民办生源和地段生源的成绩差异给人带来较大心理落差；
而浦东的家长反而更为支持生源回流的航母校进才北。
由于浦东一梯队小学福外和六师附小的大部分生源被截流，进才北愈发强大已成为毋庸置疑的事实。
在这般天时地利人和的条件下，进才北对口学区大概率会顺势上扬，比以往卖得更佳。房东提前降价 25%，究竟是沉不住气，还是存在其他缘由呢？我在绿网查阅了该小区今年的成交情况，发现 30 平左右的低总价挂户房源，销售速度较快，甚至还有高价成交的实例。所以不能断言，房东 6 月的挂牌价存在不合理之处。
事实上，6 月份 500 万以下的学区房成交量颇为可观。但这也表明，500W 总价段的红海竞争愈发激烈。
当下价格下滑最为迅猛的，确实是 500W 以下的房屋。进才北双学区 400 万以内有着多样的选择，买家能够精挑细选。
当然，于学区的刚需家庭来说，这些均为好事。强初普小的组合，只要价格合理，市场还是相当认可的。
凭啥抗跌
闵行和普陀的学区月跌幅均未超 18%，表现出相对较强的抗跌性。先来说闵行，闵大强跌幅居前两位的两套房源，居然均对口今年中考的黑马初中校。7 月份的价格调整可视为回归市场，在此次中考成绩的助推下，或许能推动成交。
龙茗中学原本是一所普通学校，今年中考最高分达 725.5 分，在闵行公办校中榜上有名，到校均分排名相较去年大幅上升，已处于公办校中游水平。6 月份甚至超越上实西校，成为古美学区的销售冠军。
七宝二中的到校加权均分排名进入闵行前 20 之列，由此可见其中部生源相当扎实。
闵行的初中教育颇为激进，对普通学生的提升效果显著，家长的认可度也颇高。只要价格合理，学区市场规模依然可观。
普陀的这套房子位于长征板块，生活极为便利，对口的曹杨中学附校，近年来在家长群体中拥有良好的口碑。
泾阳家园小区的带看量并不低，今年成交均价约为 5 万。此次房价下降，看得出卖家卖房态度诚恳。
不过曹杨中学附校对口小区的选择众多，门槛价低至 100 多万。性价比极高，难怪普陀学区相对抗跌。
上海部分房地产自媒体博主常称长宁的房价抗跌能力强，然而月跌幅最高的这套，恰恰位于长宁的核心板块古北。
御翠豪庭属于豪宅小区，月跌幅高达 33%，主要原因在于这套房子 6 月的挂牌价极不合理。
我在绿网查阅了该小区近期的成交情况，察觉到一个颇为奇特的现象。通常来讲，在同一小区的相同楼层，一室户的单价会高于大户型，然而御翠豪庭却并非如此。显然，这个小区的大户型产品在市场上更具吸引力。
该小区对口的是九年一贯制的建青实验学校，作为长宁区为数不多的初中确定性较高的二梯队学校，这无疑是一大优势。然而，豪宅业主未必会选择就读对口公办学校，据说建青实验学校常常招生未满。
小区还有一个长处便是租售比高。尽管是 2008 年建成的，但其租售比仍然达到了 2.5%以上。倘若喜欢古北，倘若碰到性价比不错的房源，还是值得考虑入手的。
总结分析
学区依然能够实现双重保底。本月房东集体降价的关键在于，6 月市场热度颇高，房东的预期随之升高。如今市场趋于冷静，可不就“被打脸”了嘛？
然而在上海挂牌月跌幅超过 10%的小区当中，学区整体所占比例实际上并不高，特别是次新自住学区。
本文并非意指老破小学区皆为避雷之选，而是强调要审慎挑选。基本的优先次序为：双学区＞强初普小＞强小普初。
像闵行、浦东这类人口导入大区，具备性价比的高潜力学区，无需担忧卖不出去；市区地段优越、生活便捷的优质双学区，市场需求同样旺盛。
从今年摇一代的首秀成绩能够看出，学区保障下限的能力颇为强劲。即便是备受诟病的大航母学校，也有整体成绩极为出色的典型。
举例来说，上海规模最大的航母学校——闵行的莘松中学，今年 1055 人参加中考，四校（含分校）率达 8.6%，市重率为 38%，普高达线率更是高达 97%！能做到 28 个班且每个班都很均衡，着实厉害！
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