导 语

在新政出来之前论及上海内环的两大堪称学区毒瘤的地方，杨浦的鞍山和浦东的塘桥，那是首当其冲。然而就在近日，板块单价降至 7.7 万的潍坊，站出来“抗议”了

相较于 2022 年，往昔表现不佳的塘桥好歹上扬了 0.5 万，可潍坊却大幅下跌了 2 万，“浦东内环第一洼地”的标签，就这般牢牢固定！

当备受吹捧的顶流明珠小学单学区，碰上遭冷落的挂户老破小社区，房价腰斩并非最为可怖之事；最为可怖的是，潍坊在今年的学区季和升学季，皆是一片沉寂。

① 学区季：

老牌学区的老破小，像洋泾进才北（崮山小区）、碧云上实东（金桥酒店公寓），成交依旧热烈非凡；新晋学区的次新房，例如张江张集（张江汤臣二期）、御桥建平地杰（万科海上传奇），均后来者居上了；但潍坊学区的老破小，即便以降价来促成交，依旧没有爆款出现；

② 升学季：

今年浦东二模激烈角逐，一梯队的张集、建平地杰稳稳占据头部位置，公办五虎将中的建平西、进才北备受质疑，建平张江、进才实验、上实东发挥平稳；二梯队的致远中学、洋泾菊园上升态势显著；然而潍坊的东昌南/洋泾东，虽有明珠生源作保障，却仍旧未能成功逆袭。本以为，潍坊板块会就此沉沦，再无翻身之机！但是，就在此次 527 新政的助力下：这个浦东乃至上海最为凄惨的学区板块，成为了性价比最高的代表，直接大获全胜！身处绝境而后生的潍坊，莫非终于要开始逆袭了？

潍坊崛起

你们说意不意外，惊不惊喜，谁能料想，在新政施行的首月，于浦东最为热门的前 10 大学区之中，潍坊竟足足占据了 4 个！依靠一梯队的明珠 B 以及二梯队的浦师附小所对口的老破小房屋，呈现出了堪称史上最强劲的行情！

将碧云、洋泾的学区老破小加以对比，从挂户学区、居住角度和板块界面审视，潍坊是最缺乏竞争力的，以至于出现溢价跌清、房价腰斩的状况，但它现今已拥有充足的安全垫：其一，地处内环内的顶级地段；其二，受陆家嘴产业的辐射；其三，商业、学区和交通配套具有显著加成；其四，学区溢价已出清甚至形成倒挂，租售比颇高。

在确定性和性价比双双回归的情况下，成交走高的强势态势自然也就应运而生！然而令人费解的是，在曾经的光辉岁月凭借王牌明珠 A、B 大放异彩的潍坊，此次逆袭表现最为出色的竟然是二梯队的浦师附小？要晓得，时至当下，明珠小学的实力依旧不容置疑，不管是择校数据还是竞赛实力，均远胜于民办小学，乃是全上海名列前茅的小学。

怪就怪明珠“位于”潍坊。当下上海的升学热度已由幼升小全面倾向于小升初，相较于小学单学区，家长对初中学区更为重视。

小学所占比重降低了一些，那么无论是明珠 AB 还是浦师附小，总归都算不错的选择。另外，新政下前往潍坊购房的人，原本就是冲着抄底老破小来的，他们更看重的自然是性价比。

明珠在哭泣

对于老破小，重点应着眼于流通性与租售比，且需降低对涨价的期望。

如今一天售出 1 套老破小已屡见不鲜，而兼具地理及学区优势的潍坊，其流通性颇值得肯定。余下所考量的便是价格战与租售比。

① 门槛价/跌幅：纵览之下，潍坊学区老破小的成交价格充斥着 200 - 300 万的范围；然而仅有浦师附小为单学区时，门槛价降至 200 万以下，其中最便宜的仅需 182 万。

显然，鉴于明珠学区带来的压力，浦师附小只有将姿态放得更低，才可能拥有更广阔的生存空间。

平均跌幅高达 40%，182 万径直触及浦东学区的最低价格，由此换来的是新政实施 3 周爆卖 45 套的成果！

纵观整个上海，唯有浦西内环的情况最为糟糕——鞍山板块的打一单学区，方可与之相较。

实际上，新政的刺激让鞍山学区的老破小在一定程度上被激活，但与潍坊相比仍相距甚远，归根结底是鞍山既无产业又缺资源。

回过头来讲，此次的市场反馈，过于“冷静务实”：

在这一轮新政的刺激之下，价格在 200 万左右的老破小成交量最为可观，主要原因在于房租和月供大致都在 7000 左右，那倒不如直接付首付买房。

就板块而言，最强的明珠 A，泉东小区的最低门槛价在板块内居于最高，达 270 万，其余 3 个对口的价格都在 300 万以上，这表明明珠 A 在这波新政中并未获得太多好处！

即便平均跌幅达 32%，最终也仅成交 6 套，只是和浦师附小的零头相当，往年热度极高的东欣小区此次更是以 0 成交收尾！

至于明珠 B，最低门槛价为 235 万，平均跌幅达 39%，即便如此，仍然比不上浦师附小，究竟差在哪里呢？

② 租售比

潍坊地理位置极为优越，处在浦东核心区域，西侧为陆家嘴，东侧是源深与联洋，其商业配套与交通优势自是不必多言。

当下由于房价回落，老破小的租售比持续走高，最高已逾 3%！完全赶上了银行利息，且不算杠杆产生的额外收益，同时还能够满足刚性的读书需求！

以对口浦师附小的潍坊四村以及对口明珠 B 的潍坊九村作为例子：潍坊四村的租售比达 3%，而潍坊九村为 2.5%。

综合审视双方的优劣势：

处于二梯队的浦师附小，挂户最低 182 万，跌幅达 40%，租售比为 3%；处于一梯队的明珠 B，挂户最低 235 万，跌幅达 39%，租售比是 2.6%；处于一梯队的明珠 A，挂户最低 270 万，跌幅为 32%，租售比是 2.3%。单小学学区所存在的劣势，在房产的绝对优势面前被不断放大，不管是一梯队还是二梯队，都不过是买房时的附赠，天平早就有所倾斜了。

唯一双学区

在今年之前，潍坊属于典型的单学区板块；今年 4 月，该板块迎来了第 4 组学区，并且是板块内唯一的双学区：浦师附小＋洋泾菊园潍坊校区。随着双学区的落地，对口小区的成交量明显翻倍上涨，这是肉眼可见的！

来瞧瞧位于陆家嘴的洋泾菊园本部，今年二模呈现出极具晋升一梯队的黑马之姿。想来在双喜临门的情况下，于潍坊而言，无疑是极其有利的！

但这巨大的好处，到底还是未能帮到潍坊的老破小，最终反倒成全了陆家嘴乃至隔壁的塘桥！

原来洋泾菊园潍坊路校区所对口的街道，除了塘桥外，还有“名义上”的潍坊新村，实际上这些小区所处地理位置统统被归入了陆家嘴板块。

从这组双学区对口老破小跌幅来看，绝对是老破小中的战斗机，那是相当抗跌：

东明新村、兰园小区、滨江大楼，对口从去年的浦师附小单学区变为对口双学区；

其中房龄最老的东明新村跌幅较大，最近也已经在止跌回升；而另2个小区跌幅之低更是堪比次新学区；

此外，接到最大利好的则是谢家宅小区，直接从23年无对口的普通老破小升级为双学区老破小，由此创下跌幅为0的奇迹！

可惜的是，潍坊好不容易盼来一个双学区，然而红利却都被兄弟板块占去。反过来想，在学区众多的上海，除非是像静教院海防村这种无可替代的顶级存在，其他特别是二梯队及以下的学区，在选择上差别不大；而处于鄙视链底层的老破小，唯有跌到位，才有机会获得市场青睐。当然，洋泾菊园潍坊校区的设立对潍坊并非毫无好处，毕竟除了对接浦师附小的生源，也为明珠 A、B 学生就近置换提供了便利；今年浦东内环内的顶尖初中入学年限不断增加，可洋泾菊园依然不要求五年一户，也没有入户年限，所以置换的空间更大。对于明珠 A、B 学生而言，若民办摇号未中回来对口就近置换初中学区，200 - 300 万低总价挂户完全能够覆盖洋泾菊园潍坊校区。而上一个就近接纳明珠 C 生源的建平地杰，就算对口小学是个一般的学校，也依然能够达到能和张集一争高下的水平。

板块内期盼东昌南和洋泾东壮大的势头渐缓，新出现的洋泾菊园潍坊校区，却有希望烈火熊熊，成为潍坊明珠 AB、浦师附小最为坚实的后盾！打通这一关，潍坊学区内的老破小就不至于“消亡”。

总结分析

一个看似穷途末路的板块，竟现峰回路转之态。此次的市场数据，使得潍坊成功实现一场酣畅淋漓的逆转！或许许多家长仍然认为潍坊的老破小不值得入手，但在这里我要坚决地告知各位：跌幅较大的老破小无可非议，那些既无学区又无产业且没有市场的老破小，的确存在砸在手中的风险。况且，跌至极处便是性价比，潍坊如今已然具备。对于预算较为有限，同时还期望兼顾地段与学区的家长而言，当下依然是难能可贵的契机。

如果今天的分享对你有所帮助，或者你在升学买房方面感到迷茫，不知道如何选择合适的时机和板块，都可以来线下找我交流，相信这会对你有所帮助。