400-600万买家，逐渐成为主流？

从数据来看，300万以内的刚需住宅依旧是主流，几乎占了广州新房成交的半壁江山。总价400-600万之间的房子也不甘示弱，今年成交了6109套，仅次于200万以下。而且大有逐渐顶替成为主流之势。

与此同时，今年广州400-600万之间的新房，将迎来史诗级的供应高潮。总价400-600万之间，有200个以上的一手项目在等你！除了老大哥越秀，其他10个区都有的选。至于各个区可选的板块，我大致给大家列一下：

不难看出，刚需上车盘，改善产品、轨交盘，甚至江景盘，这些板块都一应俱全。

不过，也有不少人说，现在拿着400来万买房，比什么都难！原因不外乎：预算不够高，总会有妥协的地方；刚需盘不保值，一不小心就高位站岗...说白了，就是既要又要，拿着400-600万的预算，想买1000万的房子。

每个区，都有自己的“流量明星”这么多楼盘和板块，要怎么选适合自己的呢？最后，我们分区域来看看，有哪些值得关注的流量好盘：

天河区

天河刚需的选择，主要聚焦在天河东。今年的销冠锁定在珠江花城、华润置地天河润府、中建天河精诚壹号这3个。当中，对刚需最友好的珠江花城，这个价格段就能上车3房，同时还有体育东旗下小学配套。珠江花城是天河产品里做得还不错的项目，即便是最小的76平3+1房，也有大阳台，有大楼间距，340万左右就能上车。

在入手的买家里，很多人是准备住个5-10年的，因为小孩要在这里念书，要常住。除此之外，还可以关注华润置地天河润府，499万起就能买90㎡天河南向大三房，不要太香！产品使⽤率高，有幼儿园和配建中小学，有共享园林、公交站场，配套比较齐全。产品为建面约81-130㎡三至四房，作为天河首个建筑新规下的产品，实用率超过100%。

同样的价格，买天河润府可以买到实用面积100平的，在其他项目只能买到90平，这笔账很好算。今年还有一个新卷王不能忽视的，就是能建天河麓誉府。不久前，这个盘首次开盘，360万起就能买到南向三房，400万起就能买到南向四房。要地段有智慧城，要地铁有6号线高塘石站，要教育有对口华阳教育集团管理的高塘石小学。要说产品，全盘实用率超过110%，就连最小的80平三房，也做到了两卫+三卧朝南。

如果你到现场，会发现颜值也非常抗打，一个单价4万+的项目，比很多10w+豪宅都要漂亮。

海珠区

在豪宅化的海珠，四五百万预算选择同样不多。今年，保利燕语堂悦都给刚改买家，留了一扇门。从数据上看，保利燕语堂悦成交相当出圈，业内公认的海珠六边形战士。从开盘到7月（5月1日-7月31日）一共网签了216套。占海珠网签套数排名第一！甚至在全市，都名列前茅。比起其他刚改项目，燕语堂悦户型是最新一代的，实用率也更高。像90-94平的横厅户型，虽然只做了三房，但全屋套内赠送面积占比达到约20%。

目前，项目价格45X万起步，门口双地铁+宝玉直学位+超100%实用率的户型+大社区，还要什么自行车呢？

荔湾区

对比以上两个区，荔湾的选择面宽很多，白鹅潭、花地湾、老荔湾、大坦沙、广钢...一堆主流板块都可以选。400万以上的盘，成交跑量最快的，莫过于万汇天地·朗庭和中海浣花里。一个有万科花地湾的1k㎡大城作依托，交通方便，有学校，而且是新规后的产品，居住尺度和舒适度拉满。

户户四开间布局，全系LDK设计，主卧皆配备专属卫浴、衣帽间与观景大飘窗。今年还为买家升级了交标，包括超级鞋柜，智能家居，全屋静音门，嵌入式厨房三件套...目前，项目约115平户型一口价52X万起，79平三房两卫330万起。另一位选手中海浣花里，今年凭书包资源出圈了。今年4月，正式被纳入广东实验中学荔湾学校（花地湾校区小学部）的招生地段范围，成为名正言顺的“省实学区”。项目在售71-88-108平，最小面积71平，能做到2+1房，特价290万起（看楼层），很受年轻人喜爱。

即便在全市范围内，有主城地段+1号线地铁+三甲医院+广百商业+名校书包+3房总价不到300万的项目，也很难找出像它这么能打的选手。

白云区

白云总价400-600万的楼盘，主要在嘉禾望岗，以及近年新发展起来的东平、白云湖等板块。

其中，越秀天悦云湖今年的成交表现相当猛。成交套数、成交面积、成交金额，都是榜一大哥。拿最小的户型，建面约76㎡的三房来说，竟然也做到了四开间朝南，不到300万就能上车。

目前项目均为实景现楼，加上直线距离约100米就到8号亭岗站，一线白云湖公园，近靠白云广附云湖实验，而且都是已兑现的配套。紧随其后的国贸云上，今年网签了192套，几乎每一天都有成交！众所周知，嘉禾望岗板块已经开发多年，板块城市界面以及配套都相当成熟。而国贸就相当于站在巨人的肩膀上。产品方面，项目户型有85-105-123-143㎡四个户型，实用率均超过100%。

未来项目旁边会落地两所九年一贯学校，教育配套值得期待。

黄埔区

黄埔的话，大家可以重点去科学城、老黄埔看看。

像科学城，保利·罗兰国际、大壮名城都是口碑不错的项目。老黄埔呢，今年的招商臻珑府、万科城市之光的网签量撑起了半壁江山。

400-600万黄埔成交榜 来源：中指院

5号线沿线在售一手盘，梯队分明：天花板万科城市之光在清尾，一手成交均价5.5万/平，近5年稳步增长超12%；门槛最友好的是黄埔新城，最低260万起能买75平小三房。中间也没有断层，买三房的话：越秀滨江·星航TOD面积大，最低也要360-380万，但有配建学校。卓越招商臻珑府面积小总价低，78平约345万可入手。

不仅户户南向，户户带大阳台，270°飘窗，满足了年轻人对生活的极致追求。而且，同等面积多一房，年轻人也能轻松一步到位。

番禺区

番禺随着近几年发展势头迅猛，400万以上预算，可选的板块和楼盘也比较多。

如果你想享受繁华，可以往万博冲一冲；注重高知圈层氛围，可以到创新城走走；想要交通便捷，南站的越秀·星寰TOD、星瀚TOD等可以满足。在偌大的番禺，超过三十多个一手盘里面，有两个盘的表现是特立独行的。一个是被誉为“刚需天菜”的越秀·大学·星汇锦城。从配套、品质、规划，到产品、细节.....统统都是“豪宅级”。

至于项目的产品细节，更是让人尖叫！小至约76m²，大至约126m²，每一个户型都拥有南向设计、超10米景观面、超大阳光衣帽间、大容量收纳、超高使用率。用300万起的刚需价格买豪宅，对年轻人不要太友善！！还有一个“刚需恩物”，那就是龙湖金地天峯。之前备受热议的广东外语外贸大学附属番禺小学，前三顺位都优先招收天峯业主。

广外外校实景图 图源：广外集团官微

不仅如此，周边还有百年仲元名校，可以说是番禺区府地段，优质小学+优质初中的强强组合。项目主推建面约98-141平户型，四开间朝南+南北对流，客餐厅、卧室、卫浴间等空间都能直面阳光与清风。正因为手握“学铁商”三板斧，今年以来，龙湖金地天峯成为番禺广场新盘成交NO.1。“巨无霸”越秀万博城，最近的风也吹得很大，属于是资源密集型的选手了。从格局来看，103平四卧室朝南的格局算是万博头一遭，户型创新力可圈可点。

对主卧舒适度要求要求高的朋友，可重点关注188平，其有L型飘窗设计。别忘了，还有咱们老朋友珠江铂世湾。目前，铂世湾已交付超2500户，甚至提前交付，这兑现力是多少买房人艳羡的。目前，项目在售建面约108-138㎡三至四房，三梯四户，全南向设计。

另外，南沙、增城、花都和从化，由于单价相对不高，手握四五百万，几乎在这几个区域任选。

最后，想了解广州哪个板块、哪个楼盘入股不亏吗？