7月的花都新房网签数据统计出来了。

名门府以67套的网签量登顶第一，近4个月以来共售出250套房，平均每个月62套。名门府的热销与其广外附的加持密不可分，加之广花路板块最邻近白云，房价却仅是白云区的1/2。一边以九年一贯制的广外附吸引花都客户，一边以低价疯狂吸纳白云外溢出来的客户，平均每天卖出2套房。

中诚璟泷湾以65套网签量屈居第二，近4个月以来共售出109套房，平均每月27套。璟泷湾就是由国资中诚兜底的以前的恒大翡翠华庭，项目最大的优势在于家门口就是邝维煜中学附属小学。加上其现楼、低总价、低单价、低首付、送月供、免费住……等等的一系列宣传活动、不停蹦跶，还是收获到了成果。

第三名保利上宸，7月网签量42套，近4个月以来共售出75套，平均每月18套。三剑客中颐安和上宸在广铁一中官宣后销量的上升最大，上宸从6月的网签5套一跃至7月的42套。颐安从6月的网签21套一跃至7月35套，反观花语在广铁一中公布后销量不升反跌，从6月的50套下降至7月的19套。原因也很明显，本来花语最大的优势就是归属花城街，而花城街的优势就是能入读更好的学校。为此许多客户宁愿支付比上宸、颐安更高的溢价来买花语的确定性，哦豁，现在好了，花语、颐安、上宸都可以读广铁一中。失去了稀缺性与唯一性，你说客户以后还会为此支付高溢价吗？

第四名空港板块的中建天骄，7月网签36套，近4个月网签95套，平均每月网签23套。天骄凭借其18号线凤凰南路站+新华四小+板楼的优势销量一直很稳。在空港板块也没啥对手，合和价格高产品差，空港1号也是最近熬不住才降的价，二手豪利轩逸客户又看不上。

颐安和花语刚才合在第三名上宸那里一并说了就不再赘述了。第六名金地商置都会峯范，7月网签27套，近4个月网签共网签81套，平均每月20套。由于金地的房源全都是被抵押，这些网签的房源数据估计都是几个月之前卖的，最近才陆陆续续解押网签。不过接下来随着中旅东广场项目的入市才是金地的至暗时刻啊，产品设计更新、户型更合理、使用率更高、还是央企……售楼部预计10月装修完毕正式接待客户，留给金地的时间不多了。

金地往后的项目就不逐一评点了，电建动辄400万以上的标的物每个月平均都有个16套的成交，不要小看花都购房者的购买力啊喂。琅悦继6月首开超量认购82套后，7月的销量回落至20套，成绩还是依然亮眼，就看二期再开会否调价了。湖山雅筑躲过了晨光清货，避开了琅悦开盘，最后7月还是仅网签11套，加上6月网签的1套，2个月网签共12套，销量惨淡啊。

最后从网签数据上可以看出，如果现在的刚需项目再不和名校扯上点联系的话，那是真的卖不动的哇。网签前5名中旅、中诚、上宸、天骄、颐安，最低的颐安成交35套/月，最高的中旅成交67套/月。为什么卖的好？中旅有广外附、中诚有邝中附小、上宸、颐安又广铁一中、天骄有四小。当然，名校不能作为项目是否热销的唯一因素，但怎么也是占比非常大的一个因素，特别是刚需项目。现在大家已没有了“买房一定赚钱”的共识，许多客户买房已归于理性消费，就像买车一样，有用就买，有价值就买。反正现在买房也不能赚钱了，不亏钱就好了。特别是刚需的客户，买房一来孩子能有个好学校读书，二来不用再交租金租房。如果花个一两百万买套房还要读村小，从家到学校上学还远，那大部分的刚需客户就宁可暂缓购房计划了。

为什么强调刚需项目特别注重教育资源，因为改善项目的客户是真的不重视这个。你看电建、都湖、琅悦的客户，有几个是特别刨根问底一定要你承诺是读什么学校否则就不买的？都湖就读楼下的都雅小学，琅悦、电建要收楼后才知道读什么，电建甚至连入读什么学校都懒得作为卖点跟你说。主要原因其一，改善客户一般年龄比刚需客户大，孩子已经不再需要小学学位。其二，能买的起三四百万改善项目的客户，有很多都会让孩子去读私立，而且他们知道，仅靠9年的公立义务教育其实很难逆天改命的。所以，未来的刚需项目要想热销，名校资源少不了，你挂牌也好引进也好，客户就认这个。而改善项目更多的是需要依靠不可复制的稀缺资源，例如电建的地段、都湖的景观，当然，更实际的就是价格优势，例如琅悦。

当隔壁二手次新房天隽峰都卖2.6万/方，而全新一手新房板楼仅卖2.2万/方时，客户很难不被打动。一点浅见，和大家分享，希望有所启发。