中新，正迎来历史性发展新机遇。
继希单供应链总部项目动工后，中新再迎多个利好。
01
增城开发区中新园区
总面积286公顷，规划正式公布
近日，广州公布了《广州市增城经济技术开发区（中新科技园）控制性详细规划》。
园区位置：
位于广州市增城区中新镇，规划范围北临乌石村、南接广汕公路、西临中新村、东至乌石路，涉及GZZC0105、GZZC0106详规单元，总面积286.18公顷。
规划内容：
结合上层次规划要求及未来发展需求，规划打造未来产业发展集群、绿色低碳智造基地、产城融合活力园区。
规划区域城市建设用地包括公共管理与公共服务设施用地(A)、工业用地(M)、道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)与绿地与广场用地(G)，以一类工业用地和城市道路用地为主，分别占城市建设用地的比例为65.65%、19.28%。
02
打造全球最大电商交付中心
广州东部公铁联运枢纽新项目开工
11月29日，广州交投集团广州东部公铁联运枢纽一期工程电商转运中心一期子项目在增城中新顺利开工。
该项目为广州东部公铁联运枢纽一期工程的重要功能建筑之一，项目预计2026年交付使用，建成后，该项目将为头部电商企业提供集货分拣、多式联运、国际班列等仓干关配供应链服务，助力广州东部公铁联运枢纽打造国家级骨干电商物流转运基地，打造全球最大电商交付中心。
广州东部公铁联运枢纽电商转运中心一期子项目位于广深科技走廊交汇处，5公里内覆盖广州中新知识城、增城经济技术开发区、黄埔开发区、广州科教城等战略性发展平台，30公里内辐射服务东莞、惠州等先进制造产业集群。
项目辐射范围内已落户一批国内知名企业，如小鹏汽车、广汽本田、超视堺、龙沙生物、TCL等，电商转运市场需求旺盛，具有广阔的市场前景。
铁路方面，电商转运中心一期子项目依托增城西站直连广石铁路，联动京广、京九等铁路大通道，直达京津冀、长三角等国内主要经济圈。公路方面，项目周围环绕广河、花莞等6条高速公路，5分钟内可上高速；最快15分钟内可达中新知识城、增城经济技术开发区，20分钟可达白云机场。
增天高速明年通车，预计30分钟可达珠江新城、黄埔港、东莞市区，1小时内可达深圳市区、南沙港，覆盖广州市全域，2小时通达粤港澳大湾区全域，4小时可到广东省内主要地市，极速响应物流需求。
据黄埔海关统计，今年前10个月增城区外贸进出口总值达1068亿元，同比增长28.5%，超过2023年全年总额，创历史同期新高。
取得如此成本最大的原因就是广州东部公铁联运枢纽增城西站。作为广州“十四五”规划构建的5个特大型物流枢纽之一，定位为粤港澳大湾区规模最大、规格最高的生产服务型国家物流枢纽，目标是打造大湾区国际班列集结中心。
增城西站国际班列自2021年5月首发以来开行量稳步递增，从最初月均不足10列发展到如今月均30余列。
今年前10个月增城西站累计开行国际班列325列、进出口货值98.4亿元分别同比增长2%和28%班列发行数量占广州市的49%、占广东省的40%。
03
东部公铁联运+希音
中新未来腾飞的最大本钱
希音集团拟在广州增城规划建设运营仓储、备货、拣货、分拨、发货、结算一体的智能化仓储物流配送园区，设立供应链中心，为希音全球销售提供核心支持。
一期总部项目占地738亩，总建筑面积不少于80万平方米，总投资36.9亿元。
希音项目规划图
公开资料显示，2023年，希音在2023年的商品交易总额（GMV）约为450亿美元，实现净利润逾20亿美元，创下历史新高，远远超过了2022年的7亿美元和2021年的11亿美元。
6月初，有消息称希音计划于本周秘密申请在伦敦上市，若顺利完成上市，希音估值可能会达到500亿英镑（约合4640亿元人民币）左右，这令其有可能成为伦敦证券交易所历史上第二大IPO。
更重要的是，围绕着希音及其所在的东部公铁联运枢纽，周边产业基本已在不断落地。
目前一期计划落地的项目有：希音、广弘、丰树、酒仙、味谷、平川等；二期计划落地的项目有：昌运、智光等等。
都是鼎鼎有名的龙头企业或者外资、国企央企等，实力雄厚。
据悉，整个片区共引进项目13个，预计年产值约837亿元，年税收约38.4亿元。
以上种种，对中新镇有影响吗？
答案是肯定的。
首先是中新今年挺进全国500强（498名），相比2023年694名，足足前进了197名。
其次，中新2024年目标固定投资高达211亿，全增城第二，仅次于宁西（增城开发区）。
而且中新重点还是落在东部公铁联动枢纽（增城西站），包括土地开发和产业引进也是围绕其展开。
但目前曝光中新广州知识二期范围刚好为中新镇目前的产业空白带，一是为知识城拓展了空间，二是填补了中新的产业真空带，与增城西站片区形成互补。
说白了，这还是一个相对远期的规划。
中新目前主要还是要依托位于中新镇的东部公铁联运（增城西站）的物流优势，以及落户于中新的两大电商巨头希音供应链和拼多多，由此而形成的产业链，也会辐射带动知识城。
广州东部公铁联运枢纽项目效果图
但很坦白来说，无论是希音的落户，还是中新知识城二期规划，对中新楼市的影响，那就更是少之又少。
一是目前楼市置业主要还是为了居住，增城更是偏刚需为主，中新虽然通了地铁，也是黄埔天河进入增城第一站，但大部分新盘离地铁站有一定距离，而且中新整体配套及人气稍为欠缺；
二是增城目前的重点还是南部，尤其是东部中心围绕新塘站枢纽的核心区域（新塘、永宁和宁西一带），这里的居住氛围、交通和配套更为成熟，离黄埔乃至广州更近，产业也有了一定的基础。
虽然中新整个片区价格极为友好，但从我的建议来看，增城的置业顺序应该是：新塘>永宁宁西（增城开发区）> 科教城>中新/荔城>荔湖>石滩。
