珠江北岸是老荔湾，也是大家传统认知的荔湾。这里西关老城底蕴深厚，历史文化街区分布密集，堪称“最广州”的中心城区；

珠江南岸是芳村，2005年才并入荔湾。这里摩天大楼拔地而起，高端消费未来可期，是荔湾未来最大的增量。

既有差异，就容易产生分歧。关于两个区域的PK，往往是广州每年必出的“年经贴”。

有意思的是，争论的风向却是一变再变。过去十年还常见“芳村不属于荔湾”的言论，而今天却变成了“荔湾拖累了芳村发展”。

当然，两者并不存在优劣之分。老荔湾代表的是历史文化和情怀，芳村代表的是现代化和未来，两者并没有说谁拖谁的后腿。

只是从这些冲突中，我们也能一窥荔湾近年来发展重心的转移，以及一些新规划的兑现。

01

现在说起老荔湾，常有人觉得暮气沉沉。

这种话前几年说说就算了，放到今天，永庆坊、沙面、陈家祠、西华路.....哪个不是年轻人最爱的出片圣地？

老荔湾虽老，但配套确实是一顶一的，随便拿一个项目的配套图，学校多是省级，医院多是三甲，文化旅游也是顶级，商业虽衰落但也是成熟......这个密度，放在全广州也难有几个地方能比得上。

但这里问题确实也很突出，发展已经足够成熟了，就很难能有新变量。

一个是供应缺乏。目前老荔湾基本是无地可供了，整个荔湾近10年卖了44块地，仅有4块属于老荔湾。这4块也都是些蚊型地块，难对周边产生较大的影响。此外，老荔湾的旧改目前也是奠定了微改造的路子，难有大的改造和供应。

荔湾近十年出让宅地一览 源自中指院

另一个是产业已经注定了。已趋饱和的土地，缺乏新兴产业的土壤。说起老荔湾的产业，大家往往只能想起文旅或者十三行的批发市场。

供应缺乏、产业滞后，就缺乏发展的动力和资金来源。荔湾GDP近几年年年倒二，也是其副作用之一。

现在的老荔湾，就好比一块披萨，饼底已经定了，料也堆满了。荔湾想要有新的发展，就只能推倒重做，或者换块新的饼子了。

推倒重做显然不现实，那么最快的方法，就是转移到旁边尚未成型的新饼底——芳村。

02

前面说老荔湾的老，其实更多就是相比现在如幼童般飞速成长的芳村而言。

荔湾十年卖了44块地，只有4块在老荔湾，另外40块都在芳村。

有供应就有变量。现在来到芳村，就像是来到一个大工地一样，到处都是“咣咣咣”。

吵是吵了点，但好歹那些年画的饼真的在兑现了——星河coco park、大湾区艺术中心接连开门迎客，万象城、双太古等持续刷新进度条，广州首个国际内港湾正式奠基动工......

配套也确实有种迎头赶上的气势，就说最基础的学铁商吧：

学校，去年起荔湾中小学就都搞起了集团化办学，目前芳村也是实现了遍地真光、省实、康有为、芳小、合兴苑....

再加上现在荔湾卖地都集中在芳村，未来的新学校、好学校也都会集中在这边。为了卖地，今年官方也是相当卖力，大力引进名校。就放张近期荔湾公布的10个新地块的配套教育设施，也是全员名校，人人有份：

地铁，只看荔湾已开通的地铁线，1号线、5号线、6号线、8号线、广佛线，基本都在老荔湾的范围内，芳村真空地带相对比较多。

荔湾交通规划图

但11号线今年年底就要开通了，10号线进度90%、22号线后通段进度88%，大概率明年就能开通。也就是说，最快一年内，芳村所有楼市板块都能实现地铁覆盖，比如花地湾、广钢、广船等。

商业，过去荔湾商业主要集中在老荔湾，比如领展广场、悦汇城、上下九等等。

但要说到未来荔湾乃至整个广州的商业，就绝对绕不开芳村。

《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，将白鹅潭与天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾以及广州塔—琶洲并列为5大世界级地标商圈。

而随着华润万象系商业、聚龙湾双太古项目接连动工（均预计2026年竣工），广船综合体、荔湾山姆持续建设，广州国际健康港星河CoCopark开业，花地湾规划18万㎡商业项目.......白鹅潭的商业价值，已经在逐渐兑现。

华润万象项目

特别是万象城是国内顶级的奢侈品牌最集中的购物中心，太古地产在2021年商业地产品牌价值表现力指数中排名第一。两者在各城市的落地区域，无不成为一城的地标购物中心。

手握万象系和太古系的白鹅潭，无疑已向世界级地标商圈迈出重要的一步，成为荔湾乃至整个广州全新的商业中心。

可以感受到一个很明显的趋势，荔湾现在一切发展重心都在向芳村倾斜。乃至荔湾区政府自身，都从老荔湾搬去了芳村。

这是不是代表老荔湾就比不上芳村了呢？

当然不是。老荔湾是广州历史文化街区最多、历史建筑最多、非物质文化遗产最多的城区之一。这样的人文底蕴，放在全市也是独一无二的。

此外，老荔湾多年积淀的优质资源，也是新城区短时间内很难追上的。

就比如说教育吧，是时间去需要沉淀的，虽然现在荔湾在以贴牌的方式批量生产名校，但成绩如何，还需要靠实践充分检验。

如今的芳村，虽然未来可期，但是大部分配套还在建设中，而且主要都集中在白鹅潭。要实现老荔湾那种超高密度，还有很长的路要走。

归根到底，老荔湾深厚的人文历史底蕴，芳村丰富的自然地理资源，二者的联合本应该是相辅相成的，而不应该是水火不容。

老荔湾负责貌美如花，芳村负责赚钱养家，不也挺好吗？

而官方也是这么做的，这几年，荔湾就一直强调推进三大平台建设：荔湾文商旅活力区、白鹅潭商务区和海龙围创新区。

在老荔湾的荔湾文商旅活力区主要继承发展西关文化，保留老城特色，成为广州的文化名片；而在芳村的后两者重点则是在于土地的有序开发以及高端成长型企业的引入，焕新城市界面，打造为与时俱进的新兴代表。

03

最后简单聊聊荔湾的项目。

老荔湾目前仍是整个荔湾的价值高地，均价都在6字头往上。

荔湾各板块10月成交均价 源自中指院

但是从近几年出让的地块来看，这边的项目都主攻刚需、刚改，密度较高，体量较小。除了新拍的河柳街地块，其它几个项目的户型也相对过时。

但是这边的配套绝对是没得挑的，适合小孩要读书或者追求便利生活环境的朋友。

河柳街地块，10月底刚刚拍完，最近已经定名越秀·珑悦西关，是老荔湾首个新规后项目。

典型的蚊型地，只有两栋楼，定位刚改，户型面积涵盖68-98㎡，实用率最高或可达到130%，68㎡相当于周边项目的80+㎡。再加上拿地楼面价比周边项目都要低，以后定价5字头会卷翻周边。

参照前面的公示，项目南侧会配建一所24班小学，目前已确定为华侨小学。

珠实西关都荟，同样只有两栋，均价在6万/㎡左右。

户型虽然比较旧，但也算不错，89㎡做到了3+1房，121㎡和142㎡做到了4+1房，而且是现楼，更有保障。

相比前者更靠江，高层能看到江，但是要考虑高架桥噪音污染。

芳村虽然近几年咬得很紧，但区域分化较大，上至单价10万+的望江豪宅，下至300万内的刚需小户型都有得选，丰俭由人。

荔湾目前在售项目一览 源自中指院

千万豪宅都集中在沿江一带，在意江景和稀缺性，白鹅潭悦府、滨江上都、幸福湾都可以考虑。

至于低价项目，讲个鬼故事，芳村300万以内的项目已经开始缺货了！

此前吹得比较猛的万科朗庭，保利和颂，保利锦上印，中海浣花里，小面积已经卖断货了，保利雅郡也已经清盘。

现在想拿300万预算在芳村上车，基本只有两个项目。

力诚榕城湾，茶滘的旧改项目，均价在3.2-3.6万/㎡左右，在售85-165㎡三至四房，总价260万起能买到86㎡三房。

项目紧靠着花地河，可以看到一线河景，有配套九年制学校，由真光中学本部直管。

缺点是项目离地铁较远，配套也比较依赖旧改。

珠江广钢花城，属于泛广钢板块，在售67-114㎡三至五房，最低220万能买67㎡的3+1房。

旁边有个星河cocopark，离10号线广钢新城一公里左右，生活还算便利。

最大的问题就是在环城高速旁，而且周边都是工业园。不过220万能买地铁三房，还要什么自行车呢？