有关厦门的保障房回购政策，据说现在满五年的已经不再回购了，只能自己购买剩余的55%的产权再上市卖掉。

消息一出，大量购买了保障房的人炸了，甚至很多计划购买保障型商品房的人也开始动摇了。本来按照规定，厦门的保障房有两种退出机制，一是未满五年可以向政府提出退回申请，自己承担每年1.43%的折旧费和各项税费即可。另一种则是满五年后也可以自行补缴55%的土地款即可上市交易买卖，当然也可以选择退回给地方。

其实不仅厦门啊，很多地方一直都是这么执行的。上个月据说有人去问还是可以退的，哪怕月初也有人成功退了，就是这两天有人想去退房，直接被拒绝。这事在厦门当地房产群大家都在聊，而且有的人表示上周已经接到通知不能退。

但是对于之前购买保商房的业主来说，白纸黑字的合同写着可以退，现在不是出尔反尔吗？于是大量保商房业主打电话到厦门住建局投诉。厦门住建给出的回复是，保商房业主当年签的的合同里面有写到，如果是保商房的政策调整而导致合同权利义务发生变化的，则按照调整后的政策执行。

而厦门目前关于保商房的管理办法中已经删掉回购的规定了，现在厦门也没有对保商房进行回购的安排。这么来看的话，的确都是按照政策办事。只是对于当初购买保商房的群体而言，直接原地开裂，这就是天塌般的坏消息啊。要知道这些超过五年的保商房，如果不是当地回购，想要解套仅剩下补55%土地款再上市交易这一办法，但问题是现在的市场环境根本卖不出去，等于说套死在手里。

这里就有一个问题了，为什么今年那么多人选择退房呢？在过去十几年房价实在上涨的厉害，超过99%的人都是选择自己补缴剩余的房款，然后入市交易买卖。比如厦门集美新城的滨水小区，十几年前6千多买入，二手房最高成交价接近4万，还有深圳的侨香村和龙悦居这些，早期购买保障房的群体都实现了阶层跃升。大家都知道保障房香，于是都想搞一套，后面发展到被部门套利者或寻租者弄走，为的就是低成本吃到城市的发展红利。但是这两年随着房地产下行，价格不涨反跌，算下来厦门房价也好几年没涨了。2017年的时候，海沧新阳周边的商品房价格大约是3万出头，保障型商品房的评估价也是3万左右，但是购房者购买的价格还要打4.5折，销售单价为14280元。

这种房子当年都是非常受欢迎的，但七八年过去了，周边的商品房成交价已经跌到2.1万，甚至1.9万。相比之下，商品房价格更低，但是品质更好，物业管理，居民素质都比保商房高不是一个档次。除非一直自住是划算的，但如果想要解套则要补55%的土地款，这个时候保商房就已经从香饽饽变成烫手山芋了，于是开始选择退房的人越来越多。我在厦门住建局官网上查到，今年1月份选择退出的就有46套，23年12月份选择退出的有33套，今年3月份也有28套。

对比一下21年的时候，大部分都只有个位数的保障房业主选择退出，等于说如今选择退保商房的人是前几年的好几倍。这让本来就捉襟见肘的厦门财政更加雪上加霜。去年厦门的土地收入仅为364亿，两年前的2021年则是793亿，收入已经下滑了一半。地方都过紧日子了，哪来的钱回购保障房，这可太难了！只能暂停保商房的回购，起码超过五年的暂时就不收了。

过去因为商品房价格不断创新高，为了让更多的年轻人能够低价买得起房，这些年国家不遗余力去推进保障房。各大城市都立下军令状，每年要建多少套，完成多少任务，大家都很努力。这种情况一般发生在一二线城市比较多，像北京前几年的共有产权，福州安商房、厦门的保障型商品房，郑州配售型保障房，还有深圳的安居房、人才房等等，名字不同但都是属于要购买的保障房。这些保障房相比商品房，优势还是很明显的，最主要就是价格，像深圳人才房一般是商品房的六折，共有产权则是五折左右。而且旱涝保收，如果将来房价跌了还可以选择让地方回购，有地方帮忙拖底，顶多亏几个点的折旧费；如果房价涨了，还可能存在机会像深圳侨香村一样，自己补回剩余的产权即可上市交易。当年来看这些条件可不要太香，可大家要知道，一切的条件都是在当年的时代背景下制定的，但不可能永远适用。这两年山西河南等地都在进行大范围缩编，就连铁饭碗也未必是一辈子安稳的，更别说保障房了。

前两年深圳的人才房也是火的不行，最近收楼一看惊呆下巴，那品质不忍直视，说白了就是地方荷包紧，只能在品质上扣一扣了，毕竟保障房的品质没法跟商品房比。深圳的人才房和安居房也都是有退回的政策的，如果市场继续下行后续真的不知道政策如何走向。上周郑州发布了关于配售型保障房的意见稿，值得参考。意见稿表示，退回的话保障房每年1%折旧率，装修部分不予补偿。这还不算什么，关键是你不能随意把房子退回，一定是有特殊原因。

比如说工作调动要离开郑州、收入下滑导致断供、患有重大疾病、被法院强制执行等。等于说你想要退，还要拿出合理的理由，且解释权在对方手里。好处是彻底断了套利者和寻租者的念想，让保障房回归到真实的需求者手里。坏处就是之前买入保障房的那波人以后想要退出就难了，很多购买保障房的人都是收入偏低或者小年轻的第一套房，后续都有改善需求。但如果这次被套住了，自己补缴55%的房价再上市交易，同样逃不过血亏。很多人都在问我能不能买人才房保障房，在未来房改3.0的趋势下，保障房就是祛除资产属性的，想靠这种房子赚钱，是不现实的，不可能占到便宜。以前地方有条件去回购保障房说白了还不是靠土地财政，靠着商品房的收益去补贴各行各业，现在真的是没钱就寸步难行，米缸没米揭不开锅实在无能为力。所以大家知道前两天央妈下场购买国债这事多么重要了吧！

每到一定市场环境，都能找到激活市场的办法。

现在的市场亟需活水注入激活市场。而且最近的利好消息其实挺多的，和老美关系似乎缓和了些，社科院也在建议降息，外资又开始准备入场中国资产，市场还在传五一深圳解除限购……今天房地产股都大涨了一波！似乎又一轮救市潮已经在酝酿中了！