大差不差也能猜到今天会宣布下调存量房贷的事情，果不其然早上9点多，大礼包准时奉上。

除了宣布下调存量房贷之外，还有降准降息！

这妥妥的大放水的节奏啊！

1、降存量房贷利率：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近，平均降幅在0.5个百分点。

2、降首付：统一房贷最低首付比例，套房贷款首付比例从25%下调至15%；

3、降准：降低存款准备金率与政策利率，带动利率下行，下降0.5百分点，提供长期流动性1万亿元。

4，降息：7天逆回购利率从1.7%下调到1.5%，这也意味着后面lpr大概率会普降20BP，当然这个需要等下个月LPR报价。

5、支持保障房：3000亿元保障性住房再贷款，央行支持从60%提高至100%。

以上五大政策，包括降准降息降存量房贷降首付，简称四降，从财政和货币政策上全方面支援房地产行业的发展。

算得上的今年来老百姓最喜开颜笑的大利好了。

先说下我的看法，今天的政策虽然看上去是大利好，但实际上能不能将房价彻底拉回来，仍然存在不确定性。

加上5月份那一批利好，整体利好出的太迟了，已经错过了最佳救市时机。

到了今天这一步，我认为最关键的是要中央加杠杆赶快救经济才行，比如马上出台专家刘世锦说的10万亿的财政刺激计划，亦或者是李迅雷所说的10年发50万亿超长期特别国债，那才是真的对症下药，能够逐步挽回市场信心。

不管怎么说，现在的政策至少表明一个态度，国家是想要全面扶持楼市，全面扶持经济的，只是时不我待，这个节奏真的希望能更快一点，力度还需要加大。

我看各大房产群的聊天记录，大家首先都很关注这一次存量房贷利率下调，到底可以省多少钱。

央行的说法是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近，平均降幅在0.5个百分点。

平均0.5个百分点，这个力度不小了，已经非常给力，如果再叠加一次接下来的全面降息，到明年的1月1号，大多数人的存量房贷还要下调，这个省不少钱。

根据中原地产研究院的数据，目前我们全国平均的存量房贷利率大约是3.92%左右，当然这个每个城市和个人都情况不一样。

而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。

现在引导下调50基点，也就是大约在3.4%左右。（当然每个人情况不一样）

100万房贷，30年月供，每个月可以省280元左右，30年一共是减少10万元的利息支出。

500万房贷一个月省1481元利息，30年一共可以节省50万的利息支出。

怎么说呢，这钱说多不说，但是说少也不算少了。

下调存量房贷有两大利好。

1、的确是减轻了存量房贷业主的负担。

我们在一些房产群里和大家交流，这次下调存量房贷利率对于手上预算不足的群体，是真的缓口气了。

还有那些有能力去搞投资收益率能达到3.4%以上，覆盖掉利息的人，他们可能也不会提前还贷了。

2、有助于减少提前还贷的行为，现在银行最大头的利润就是靠存量房贷在支撑着，如果这个池子不断消失的话，银行只怕得不偿失。

提前还贷现象从2022年开始到今年一直都没有停止过，从数据看就很直观。全国个人住房贷款余额在2022年达到顶峰后开始下降了，2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，较于2022年减少6000亿，今年1季度更是录得负增长。2季度已经跌破38万亿，录得-2.1%增长，大家依旧一窝蜂的提前还贷。提前还贷的行为也很好理解，毕竟现在市面上打着灯笼都找不到三四个点以上的理财了。连国内理财保险从9月开始都降到了2.5%，10月之后要降到2个点。所以提前还贷是目前绝对收益率最高的“理财”了。如果继续是那么高的利率，最后没钱的人选择断供，有钱的选择提前还贷，银行才是真的吃大亏了。

所以今天下调存量房贷利率既是为人也为自己。

但我认为后续还是会有人选择继续提前还贷。

第一，目前大众的投资渠道越来越少，四大银行三年期可转让的大额存单的利率跌至2.15%左右，股市这些更别说，只亏不赚。

而对比存量房贷，哪怕下调后也要3.4%，中间相差一个点的利差。

同时目前的最新按揭利率也在向下走的趋势。

甚至一线的新房贷款都可以做到2.8%，最近成都更是出现了按揭利率“银行竞标”，最低做到2.75%。

直接把公积金利率给比下去了。

那对于手里有钱的群体，他们恐怕还是会选择提前还贷。

另外，这次降准降息后，也意味着我们的存款利率，还会继续下调，按揭贷款也会下调。

估计不到半年时间，存量房贷利率和存款利率、最新按揭贷款利率之间的利差又会拉出一大截。

到时候存量房贷业主心里再次不平衡，依旧还是会选择提前还贷。

说到底，这次银行虽然是让利，但我个人觉得让的还不够多。

50bp太少了，最起码100bp走起，完全跟随最新房贷利率走，否则明年又得被动继续下调存量房贷。

因为我们的存贷款利率预期还会继续下降，今天央行领导说了，7天逆回购利率从1.7下降到1.5，这就预示着下个月利息估计就能下调20个基点。

上半年，42家上市银行营业总收入合计规模2.89万亿，虽然比去年同期的2.95万亿有所下滑。

但净利润合计1.1万亿，比去年多了40亿；

另外，净利润前50名榜单中，有19家是银行。

也就是说目前全国所有的上市企业中，最赚钱的还是银行，旱涝保收吃利息。

目前我们还有37.79万亿的房贷余额，下调0.5%，也就是1889亿，对于银行上万亿的净利润来说，真的只是个零头。

哪怕是一次性下调1%利息，也才3779亿，对比42家上市银行的过亿的利润，也不过是三分之一的利润。

但释放出来的钱就可以流去其他的行业了，去促进消费，还能提高居民收入。

当然还存在一个可能，央妈不想一次性下调太多，而是分摊在每年减少一点。

一是保住银行利润，二是每年给大家希望，让大伙开心一下。

其他的降准降息，提供长期流动性1万亿元，其实就是为市场提供更多的资金，降低市场的利息成本。

典型的放水，但水量依旧不够猛烈，后期肯定还会跟上。

而二套房首付下调，主要是为了支持改善换房群体，尤其是一线城市的改善换房。

不过我个人认为真心想要推动改善群体换房的话，降首付其实并不算吸引，因为现在大家缺的不是首付，而是月供能不能承受的起的预期。

我一直都是有话直说，而且相对保守，现在的政策出台再多，能够看到市场的信心依然是不足的。

不过我相信政策还是会一直出台的，还是那句老话，市场不好，政策力度就会逐渐加大，总有一天刺激到你相信为止！