一二线楼市都跌成狗了，无论是成交价成交量通通跌回5年前，房地产历经前所未有的寒意。

当大家都在为房地产前途感到哀伤的时候，县城的楼市似乎活在了另一个世界。这个春节回去，有不少网友发现自己老家县城的房价却稳如狗，压根没降过啊。五年前卖8千，现在还是8千，不是说人口外流，人口老龄化，县城房价最不保值吗？怎么现实却是，县城房价在这一轮调整中却是最坚挺的呢？我看了一下珠三角的县级市，比如开平，台山，新兴、阳春等等，还有湖南的部分地级市。开平台山属于江门的县级市，新房价格稳定在七八千，新兴五六千，湖南大部分的地级市房价也都是五六千多左右。除了江浙一带的县城价格动辄上万，全国大部分的县级市价格其实都差不多都是4000-9000之间。2018年棚改之后，县城房价就停止了上涨，一直处于横盘状态，所以目前的价格和2018年相差不大。而一二线城市在2020又开启了新一轮上涨，2021年国家开启新一轮楼市调控后，一二线已经进入深度调整中，房价大多跌了30%左右，回到了2018。本来以为这一次调整早晚轮到十八线县城，房价应该全面鹤岗化才对，甚至结局就像日本的县城一样，白送都不要。谁知道县城竟完美逃过一劫？背后原因还挺有意思的。首先要说明的是我们国家太大了，县级单位一共2844个，情况不尽相同，今天我们就讨论大体的情况。

县城本来就没有行政手段干预，也没有金融的各种复杂玩法，投资客几乎没有，所以决定房价的无非就是居民收入和需求。县城的买房群体基本上是：当地公务员教师医生国企单位员工、一线打工人回乡置业、小老板、农民工。从收入来讲，很多人低估县城人的收入了。这个春节，讨论度最高的就是县城有钱人真多，一线打工人看到都穷笑了。里面提到的县城高端圈层其实也是非常典型的一群人，他们大部分都是活跃在土地城市化的各个环节中的人。比如土地出让，城市化建设各个链条中的亲戚朋友，这些人吃尽了时代的红利。就是这一群人撑起了县城房价的天花板，房贷也都是公积金可以完全覆盖，买房根本没压力。还有一线打工人，虽然说很少回去住，买了就是空置，主要是给自己留个退路，所以大部分都会选择在家乡买一套。农民工的收入很多人也低估了，广东有些县城的一些有经验的电工一天六百多，木工也要四五百，勤奋点月入过万没问题。他们这群人是最节省的一代人，打工几十年，买房完全没问题。我们这两年听到断供的都是一二线大城市居多，小地方很少听到断供的。尤其是一些经济实力比较强的县城，他们对自身城市的认同度非常高，苏州的一些地级市，昆山太仓之类的，有钱人都喜欢在县城买房。还有就是县城的灰色收入特别多，我们一个潮汕同事说，潮州饶平县房价就很贵，单价九千多上万的都不少，好的房子还得找关系才能买到。

据同事说那边有钱人很多，以前互联网没那么发达的时候很多人做假发票，早期非常赚钱，现在当然慢慢都被打掉了。

还有福建也有些地方从事电信诈骗，为了避免地域歧视我就不说了，大家懂得就知道。所以县城的购买力远比我们想象中要强，房价也不贵几千块为主，总体来看安全系数比一二线高。再说需求，县城的需求虽然不如以往那么多，但是县城的结婚率，生二娃的动力都比一线强多了。一线天天强调独身主义，“有病的人才结婚”，可是在县城“不结婚的人才有病”。在县城相亲，买电梯新房是标配，没有房连媒人都不给你介绍对象，父母都会想尽办法帮年轻人上车。最后看开发商，这两年一二线出现了大量的工抵房，开发商降价卖房回流现金的很多。反观县城开发商都是本地的地头蛇，资金流充足，他们和地方关系好，最早低价拿到县城核心位置。只是说现在县城的需求的确没有以前那么多，从期房卖到现房，他们也不着急，慢慢卖。年轻人现在买房都知道要买核心位置的房子，县城市中心的次新房和新房，要是带上好学校，旁边也有商业配套的，房价相对稳固。

当然不是说县城楼市没问题，大家觉得县城房价没降是因为所有人都把关注点放在市中心新房次新房上面。事实上，县城的郊区同样降得非常厉害。前几年县城各种卖地发债，手里有钱了，也学着一二线城市大力开发新城。大家可以观察自己老家，在2015年后越来越多县城热衷于造新城。这些新区统统引进来碧桂园融创等全国大品牌房企，都想着学习华夏幸福ppp模式，打造全新的产业新城，选的位置也比较偏。最后的结果我们也看到了，流产的居多，即便没烂尾现在也在慢慢的拖着，吊机上一天班休一天。这些区域都打着某某市下一个新城的口号，房价堪比市中心，如今基本上都腰斩了。河北固安孔雀城就是最典型的案例，17年开始疯涨，最高位时能卖到1.7-1.8万/㎡，如今跌的只剩零头。

现在大城市的新城建设速度都放慢了，更别说小地方了。最近有一个非常炸裂的新闻，四川宜宾兴文县出台了新政，财政投入3000万成立购房专项基金。只要在兴文县空铁新区企业工作半年的工人，买房首付可以缓交，月供也可以缓交，全是财政补贴，还鼓励企业提前发工资给工人去买房。说白了就是这些新城没人愿意去住，也没人愿意去这些地方买房，完全靠地方的政策吊着最后一口气。另外县城房价还有两个巨大利空，一是被大城市持续虹吸县城的资金。随着一二线城市限购解除，县城有钱人携巨款涌入一二线。由于没有新增资金的流入，目前的房价基本上都是县城房价的顶了，未来只会趋于稳定。当然如果人口持续外流的话，那房价就会像温水煮青蛙一样缓慢下跌。第二大利空是丧失流动性。现在县城的房价基本只有居住功能，而随着城市化的逐渐完成，县城不可能再出现大量的购房需求，都是零零散散的置换。就说上面提到的潮州饶平县，人口八十多万，最火爆的春节月，新房成交122套。

还有湖南的衡阳，哪怕是地级市市区接近上百万人，一月份新房成交仅为五百多套，下面的县级市耒阳也有一百多万人，12月新房成交109套。大家别看县城新房价格没跌下来，但也基本上没什么成交量，新房非常难卖，大家不要被销售拽拽的态度吓到了。二手房成交数据不好找，地方的官网也没找到，想必成交量更低，因为小地方换房基本上都是买新房。所以同一个小区，新房和二手房基本相差十几二十万，二手业主想要套现只能大幅度降价。县城还有数量庞大的楼梯房，后续鹤岗化是板上钉钉的了。这些八九十年代的房子很少有接盘侠，大家都在慢慢地搬离，随着老一辈人去世，以后这类空城数量会变多。现在很多人说一二线太卷想要回流县城，都是口嗨为主，看看成都人口增长多快，那么四川其他地级市县城人口流出就有多惨。

广东公布了人口数据，1.5亿人，仅仅是珠三角实际生活人口超过了1亿人。来自内地县城的年轻人纷纷涌入，大家身体还是很诚实的。有人的地方才有希望，教育医疗等资源才会聚集，县城空心化是早晚的事情，哪怕你不想离开，将来为了生存只能离开。从长远来看，县城的房地产时代已经结束了。