真的是没人在乎日本生育率低下、老龄化加剧、城镇化早已结束了。

24年，日本的股市和楼市双丰收。

股市一开年就破了36000点，创下了日本经济破灭后34年以来的新高；

楼市也抛出了去年的暴涨成绩。

2023年1-11月期间，东京23区（相当于东京最核心区域）新建住宅均价比22年同期中了46%，达到1.2万亿日元（约合人民币605.07万元），创下了1990年以来的历史新高。

现在网上冒出不少中国人去日本买房的消息，国人提着一箱箱现金，让日本中介点钱点到头痛。

据说东京二手房市场上，好地段、好价格、高回报的房子都被抢“干净”了，买房都要排队。

不光是中国，去年以黑石为首的海外大财团都跑去日本抄底，香港大型基金太盟集团也在日本房产上花了514亿人民币。

现在的日本，就像一个巨大的磁吸石，吸引着各地的资金聚拢。

这一系列，不管是股市也好，楼市也罢，可以反映出两点：

1、大家都看好日本经济回暖的趋势；

2、此时此刻，没有人去在乎，那个早已深度老龄化的日本、生育率低下的日本、城镇化早已结束的日本，还有多少实际居住需求。

但同时也衍生出两个问题：

1、我们现在讨论出生率、老龄化、城镇化率，是否有意义？

2、日本在典型的三个问题之下，在失去了30年之后，是如何走出牛市行情的？又或者说决定房地产大牛市的根本到底是什么？

先看三个数据：

2022年，日本的总和生育率是1.26，已经是日本历史上低值。国际通认警戒线是1.5，低于1.5就可能跌入“低生育率陷阱”；

日本65岁以上的人口已经达到了29%，且老龄化增速已经超过全球平均水平；

日本的城镇化率已经超过90%，显然已经没有什么空间了。

很明显，也是共识，日本早就掉入一堆“陷阱”里了。

这些“陷阱”意味着日本全行业的缩量，无论是消费还是投资都会受到影响，最终的走向，就是经济增长受到影响。

所以过去30年，日本的经济几近停滞，GDP增速年年是负值。

但这两年又是怎么回事呢？人口出生率、老龄化等这些指标并没有好转，日本的经济怎么就转向了？楼市怎么就死灰复燃了呢？

经济的问题留给经济专家去解读，我们只说楼市。

日本楼市从90年代到现在，其实就是三个大阶段：

1、泡沫破裂，楼市跳水阶段：1990-2012年。

2、泡沫破裂完成，房价回到80年代初，楼市平稳微涨阶段：2012-2021年。

3、又见新希望，楼市暴涨阶段：2021年到现在。

对我们具有重要参考意义的是第三阶段，也就是2021年到现在，那么这一阶段的楼市是个什么情况？

房价涨是结果，是表象，背后是政策、货币、供需三个方面共同作用的结果，这也是预判楼市、分析楼市的三个关键点。

1、货币端、政策端，一直在营造有利的环境。

大的宏观环境，其实要从更早的时间说起，要从安倍经济学推出，也就是2012年。

当时，安倍晋三重新上台，推出“三支箭”计划，第一支箭指向的就是货币体系，简而言之就是通过日元贬值、设定负利率，实现货币扩张和2%的通胀目标。

这里大家不需要具体去懂，到地产这一块，一是长期维持低房贷利率，二是通过宽松的投资环境、温和的通胀等提高居民的收入，提高大家的投资/买房意愿。

之前说的房贷成本区间长期稳定在1%-3%，现在实际只有0.2%-0.6%。

同时，还会配合上一些政策刺激购房需求，比如现金补贴、把住房贷款年限从35年延长到50年；海外投资者不限身份、不限购等等。

上图可以看到，近10年日本房地产的景气程度已经整体回暖了，并且是领先于日本全行业的。

最近有消息说日本在考虑退出负利率政策，说是会影响到目前日本房价的上行趋势。但从目前影响日本房价上涨的因素来看，并不会。

2、供需端，日本楼市的供应没有跟上需求。

无论是政策端还是货币端，都是日本楼市起飞的并行因素。

关键因素还在于，日本楼市的需求上去了，但楼市供应并没有跟上。

先看需求端，这一轮日本的楼市需求主要是海外投资者。

CBRE（世邦魏理仕）数据统计，2021年海外投资者对日本不动产的购买金额是1.1万亿日元，占到整体交易额约3成，是日本不动产的主要买家。

这之后，2022年是1.35万亿日元，2023年一季度是2945亿日元，比2022年又翻了一番。

全球房产科技公司居外IQI创始人安萨里之前也说过，日本在居外IQI的询盘量长期排名前10。

意思就是，日本的房子很受欢迎。

这种趋势，目前也还在继续，因为投资者是趋利的，这两年日元持续贬值，汇率一度降到低点，现在买入日本房产，相当于用贬值的日元“换购”升值的房产，吸引力巨大。

需求涌入，如果供给跟得上，房价是没有上涨压力的。

但恰恰相反，这两年日本楼市供应并没有增多，反而还在减少。

上图是日本最近几十年新建住宅的开工数量，图上可以看出，80年代的时候日本的新建住宅开工还有160多万套，到近几年已经减少了一半。

这一现状在东京圈（东京都+3个县）更明显。

现有数据统计，整个2023年，东京圈新上市住宅套数大概2.8万套，平均每月新增供应也就2300多套。

所以这种情况下，日本的房子怎么可能不涨价呢？

当然，这一轮日本房价上涨，原因还有很多，比如建筑成本、土地价格的上涨。篇幅原因就不再说了。

但对于我们，这就是很好的一课。

现在很多人还在说我们国家少子化趋势已经开始，老龄化现象正在加剧，城镇化眼看也要到头了，未来的楼市哪来的希望呢？

上面说的这些我都是承认的，一点也没错。

但是日本怎么就能从泥泞中爬起来呢？人家都失去30年了，还能看到楼市的曙光。

我们呢？不比日本差吧？怎么就没有希望呢？

其实不是没有希望，而是很多人过于悲观，又或者说盲目看空。

我们国家的人口出生率确实是已经掉头向下了，未来的需求也一定是减少的，但如果就此断定，所有的房子都没人要了，那真的是过于武断。

大家对房子的要求，除了量，还有质，只要你的房子够好，够稀缺，就永远不愁没人买。

只是短期内还需要熬。

当下阶段，楼市低迷，市场信心不足，我们又处在经济转型的关键时期，预期悲观很正常，不过一旦熬过这个时期，楼市就会迎来复苏。