这个时代，瞬息万变，深圳楼市仿佛一夜之间回到了2008年。

开发商为缓解资金压力，新房降价遍地花开，有些项目还不惜冒着随时有可能被叫停的风险搞低首付，希望能以此带动销售。

正在卖房中的业主，其心态也很崩溃，普遍被买家提着屠龙刀砍价，很多业主最后都是割肉出货。

就平均跌幅而言，深圳这一轮房价的下跌，甚至超过了2008年。

01

乐有家披露的数据显示，今年11月份，深圳已经有78%房源低于指导价成交，下跌比例再次呈上升态势。

而在1月份，这个占比只有37％，说明降价成交的房源越来越多。

从2021年208新政起，深圳楼市成交量就开始严重萎缩，房价也急转直下。

到目前为止，相比市场高峰期，深圳房价已经出现了全市普跌，平均跌幅大约在30%左右，个别小区腰斩，甚至跌幅60%以上。

整体来看——

首当其冲的是百花、八卦岭这类老破小学区房，所处板块由于没有强势产业支撑，居住体验差，继而成为这轮房价下跌的重灾区。旧改拆迁概念盘也是类似情况。这两年我们看见的腰斩房源，多半是出于这两种类型。

其次，是网红片区，如前海、宝中、科技园、后海和光明科学城，从盛夏到冰点，从被热捧到被质疑，普遍跌掉了20%~40%，代表楼盘有前海诺德国际、华润城、光明玖龙台等。

紧接着，是福田中心、龙华中心、龙岗中心城这几个传统中心，前期表现平平，几乎没怎么涨，如今房价一样跌，跌幅相对较小。

最后是香蜜湖和华侨城传统豪宅片区，整体小幅上涨，算是这一轮行情中最抗跌的片区。主要在于，这两个豪宅区在上一轮行情中也比较低调。

作为深圳房价最贵的豪宅片区，深圳湾的房价在这两个月出现补跌，成交了不少大笋盘。

有人割肉离场，也有人捡漏进场。

再看2008年，当时市场一样萧条，可实际上，深圳楼市的平均跌幅只有两三成，最高也就腰斩。

当然，苦难不能直接用来对比。时代的一粒尘埃，落在每个人身上都犹如一座大山。

02

快三年了，深圳房价一直跌跌不休，难道是深圳不行了吗？

从数据上看，好像又并非如此。

长期决定房价走势的两大因素：经济和人口，深圳依然占据优势。

经济方面，2023年上半年深圳GDP总量达1.6万亿元，同比增长6.3%，位居主要城市前列。

人口方面，深圳自1979年立市以来，人口从一开始的30万出头，飙升至2022年的常住人口规模1766万，涨幅高达56倍，近十年新增人口也稳居全国第一。

再看一个数据。

最近，任泽平团队和智联招聘联合发布了《中国城市95后人才吸引力排名：2023》报告。

从95后人才吸引力城市50强来看，排名前4的依然是一线城市。

但这次排名不是以往传统的北上广深，而是深圳、北京、上海和广州。

深圳对95后人才吸引力位居榜首。

从最早的北上广，到后来的北上广深，再到如今的深北上广。

电影《天下无贼》中，有句经典台词：21世纪什么最重要？人才。

尽管生育率普遍下降，一线城市的虹吸能力依然强悍，这就是城市化的魅力。

03

这段时间以来，深圳房产市场最微妙的，是买房人和卖房人摇摆不定的心态。

当市场行情变得活跃，买房人总是很容易冲动，特别是年初小阳春指导价刚刚说要松绑的时候，有的买家担心过了这个村就没这个店，然后带着利好情绪匆匆忙忙地入市。

而当市场行情重新回落，卖房人开始变得着急，有的房子越降价越卖不出。

随着降价卖房的案例越来越多，买房人也会变得坐立不安，包括此前入市的买房人，看到网上的负面信息，心里既紧张又后悔自己出手太快。

环境不同，想法和行为也会跟着改变。

买家希望自己买的房子足够低，卖家希望自己的房子卖得够足够高，博弈就是这样产生的。

但理想很美好，现实却很残酷。

这两种情景几乎很难同时进行。

我举个反面例子。

有位读者说，他2013年到深圳开会，觉得房价还能接受，甚至2015年初去面试的时候觉得也还行，然后等他过几个月入职的时候房价就起飞了。

他现在住的小区，在2015年的时候单价不到6万，前两年让一帮人忽悠谁要搞拆迁，当时最高飙至11万，经过这轮深度调整后，前不久已经跌至6.8万水平。

是哪个小区我就不点名了，大家只需明白一个事实：

羊群效应下，只要有带头的，人们就会蜂拥而至。

淡市买房，旺市卖房。

为什么我要经常输出这个观点，因为这是反人性行为，无论历史重演多少遍，依然会有人错误操作。

就像很多人说，如果让我回到2008年或者2014年，我一定会咬咬牙买入一线城市的优质资产。

这压根就是口嗨。

在这一轮行情中，抓住的依然抓住，踏空的依然踏空。

与其说选择大于努力，不如说选择本身就是一种努力。

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