这阵子，关于深圳的大动作，一个接着一个。

先是深圳社保缴费基数，由原来的2360元涨到了3523元，这是深圳有史以来最大幅度的上涨。

再是这两天霸屏的深圳都市圈发展方案，东莞和惠州全域被划入其中，土地面积约16273平方公里。

有几位读者问我怎么看深圳都市圈这事儿，是不是意味着临深的房价上涨在即。

真想多了，以目前深圳楼市的形势来看，短期不会有什么影响。哪怕是拉长更长的时间周期来看，也是打铁还需自身硬。

01

我们进入今天的正题。

在深圳，这些年我们听过无数买房暴富的励志故事，当中也不缺买房亏钱的血泪史。

近日，福田东海国际公寓一套建面约76平的法拍房源，在二拍时以469.4万总价成交，折合单价6.18万/平。

这是什么概念呢？

拍卖平台显示，该房源业主于2016年购入，登记价为872.3万，单价达11.4万/平。

七年前在深圳买的房子，现在不赚钱不说，还倒亏402万。

如果算上其他杂七杂八的费用，实际亏损会更多。

东海国际公寓的位置在福田香蜜湖和车公庙交汇处，曾入围“亚洲超级十大豪宅”，同时也因为房子太难卖，如今成为了深圳楼市中的神盘。

2013年开盘的东海国际公寓，当时均价约8万/平，卖了10年都还没卖完，目前仍处于在售的状态。

开发商为销售去化，期间自然少不了降价甩货。

今年五一假期，东海国际公寓就推出了5套特价房源，面积在193-425平之间，折后总价在1888-7188万之间，最高优惠幅度超1000万。但是结果却不尽如人意，据说当时一套都没有卖出去。

二手房业主同样是苦不堪言。

为了能脱手，只能含泪卖房。

去年初，东海国际公寓一套203平的急售房源，业主降价700万卖，单价只有6.4万，比10年前开盘均价还低。

人生有多少个10年呢？

流动性好的房子，拿在手里是资产；

流动性差的房子，就是“烫手山芋”。

02

这两天，还看到一个法拍成交案例，也很惨烈。

12月19日，月亮湾花园一套约98平的法拍房源，以450万起拍价成交，单价仅4.59万一平。

在2021年2月，该小区一套92平户型，最高曾以1186万成交，折合单价12.89万，接近13万/平。

算下来，两年多时间跌掉了65%，当初高位进场的，基本是被活埋了。

从二手房市场来看，最新成交的月亮湾花园105平三房，成交总价为518万，单价不到5万。

月亮湾花园作为近30年楼龄的小区，之所以能在短时间内实现暴涨，除了当时市场环境好以外，主要在于三年前的一个拆迁梦。

不过，成也旧改，败也旧改。

对于这类拆迁房，最好的赚钱机会，其实是在所有人都不知道房子要拆迁就提前买好的业主。

当绝大多数人都知道并深信一样东西能带来很高收益的时候，这样的赚钱机会，基本已经轮不到你了。

反过来，当绝大多数人都坚信市场只存在危机的时候，说明里面往往也蕴含着一定的机会。

03

当下的楼市有一个很残酷的事实，我们必须要认清。

中国现有6亿栋房屋，按14亿人口、人均一套来划分，根本就住不完。但是呢，抛掉小地方的房子、工业用房、小产权房、写字楼、保障房等等，核心城市真正优质的商品房，依然是供不应求。

现在我国的房子不是严重过剩，而是结构性过剩。

最好的那一部分房子，不是太多了，而是太少了。

哪怕是在深圳这样的强一线，住宅与非住宅、板块与板块、小区与小区之间，也有着巨大的差距。现在正处下行周期，大部分人或许感受不深，觉得哪里的房子不是房子，能住就可以。但是，只有跟着城市发展的基本逻辑买房，跟随产业和需求买房，才能在未来的浪潮中，稳稳地守住财富。

连正儿八经的商品房都还玩不明白的，就尽量不要去碰其他类型的产品了。

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