这几天重庆楼市最风光的板块是哪里？毫无疑问，是两江四岸的中心，也是重庆的中心朝天门，抖音和媒体们都在炒作，来福士终于有房子打破了重庆房价的天花板，10万一平，很多网友都不敢相信，我去网上房地产一查，居然是真的。

套内单价破了10万一平，建面单价破了82000一平，一套房子就要一个小目标破亿了，这个房子只有棕榈泉之王这个级别的土豪才能买得起，我的老板小树砸锅卖铁也买不起的。

要知道，这不是独栋别墅庄园哟，只是高层住宅，不过应该叫超级豪宅了，堪比上海汤臣一品了，让我有种错觉当下重庆的房价已经这么贵了吗？

巧合的是，我一个认识的中介朋友，突然发了一套房源给我，就是距离来福士只隔了一条马路的曾经也是重庆房价天花板的豪宅海客瀛洲，又有投资客抛售了，而且价格直降3000一平还是小户型，让我大吃一惊。

到底是怎么回事了？

我仔细一看，居然是海客瀛洲的小户型，从原来14000一平的价格直接跌倒11000左右，关键还是卖不掉。

还有更大的意外，有粉丝给我们爆料，海客瀛洲已经开始走建立业主委员会的流程了，业主们这次要自己改变现状，拯救这个当初的重庆第一豪宅。

你们要知道朝天门板块楼盘人气榜第一是谁吗？就是海客瀛洲，而来福士都要被他压一头，只能屈居第二。

看到这么多热点指向这里，小树聊房是坚持实地踩盘的公众号，我还是得去海客瀛洲实地调查，看看这个盘到底有什么魔力能成为朝天门第一，业主成立业委会的真相是什么？

01.差点起死回生

的第一豪宅

重庆的朝天门是整个城市的核心，加上坐拥两江四岸最美江景的绝佳位置，繁华的商业，加上来福士广场和地铁的通车，可以说整个朝天门应该是重庆房价最贵的地方。

但是重庆本地人并不买账，这里的豪宅大多都是被外地人购买，当下打破重庆房价天花板的豪宅来福士也是外地购房者占比较多，各地的炒房游学团也是汇集两江四岸。

今天的主角不是来福士，而是和它一条马路之隔的海客瀛洲，我还是坐这上亿的专属座驾-地铁，来到朝天门，首先映入眼帘的就是十万一平的来福士。

而今天踩盘的目标，曾经的豪宅海客瀛洲，和来福士之间的距离仅仅只隔了下面这一条马路

看着海客瀛洲的外立面，其实在当下，也不算破旧，反而依稀可见当年豪宅的气势。愿望过去。如果没有现在的来福士，海客瀛洲也像朝天门的一艘帆船。让我想起一首诗句：

寒风刺骨雪茫茫,孤江帆影伴吾旁

在这里，可以看见朝天门的美景，对面望去，就是南滨路三大神盘，也是当年外地炒房客心中永远的疼。

不过周围的环境就一般了，周边都是老破旧，海客瀛洲的楼下底商，现在全是一些批发市场入驻。

有什么针织内衣城啊，玩具城啊，布料批发等市场，最近因为黑天鹅的影响，整个朝天门的外地游客不多，因为这两年黑天鹅和网络平台的发展，各大批发市场的人流量也一般。

原来很多朝天门批发市场的老板也住海客瀛洲，不过这些年也少了，路边一个面馆老板给我说，现在好多批发市场老板都搬家了，没有住这里了。

海客瀛洲背面，也是面对一些批发市场，环境非常嘈杂，每天都是车来人往，特别是凌晨，批发商正式货车拉货的高峰期，天还没有亮，喇叭声音等各种噪音此起彼伏。

所以面朝这边的房子价格一直相对看江那边便宜不少，如果说有钱人喜欢住这种环境，打死我也不信的。

海客瀛洲其实差点起死回生，2018年1月15日，重庆庆隆屋业发展有限公司在公开网络分享了关于海客瀛洲2期的设计图，当时所有人都惊呼，朝天门海客瀛洲要起死回生了。

当时的来福士还在建设中，这是不是海客瀛洲要借来福士的春风，涨一波，恰好当时重庆楼市也是进入疯牛阶段，房价大涨，市场上新房都一房难求。

看当时流出的设计图，还是高档的玻璃幕墙外立面，超现实的设计，妥妥的CEO盘风范。

很多人还满心期待，结果最后无疾而终，后来所谓的海客瀛洲二期就没有任何消息了，那块土地现在却用来当了停车场，算是改善了朝天门停车难得窘境。也算物尽其用吧。

我还是第一次来海客瀛洲，突然发现，我居然找不到小区的入口了。按道理小区都应该有大门，大厅，何况当年的豪宅。我都听说过，原来的海客瀛洲住户大堂是参考希尔顿五星酒店大堂的装修水平设计的。

结果曾经作为海客瀛洲住户出入口的大堂现在变成了这幅模样，早已经关闭了。原来的海客会饭店大门紧闭，门上也贴出了暂停通行的告示。

透过玻璃看见里面现在是一片狼藉，但从蛛丝马迹中也可以发现当年的这个住户大堂肯定非常豪华，看样子好像还有室内喷泉。

正当我一筹莫展的时候，看见两位来重庆旅游的美女，我上前搭飞白，她们居然租的海客瀛洲的民宿，看来这里还是民宿扎堆啊。

跟随她们，我终于找到了进入海客瀛洲的地方，居然是旁边车库进去。

你敢想象，曾经重庆楼市的房价天花板，豪宅海客瀛洲现在的小区入口，居然是这样，这让现在很多买新房，因为大门不豪华而WQ的购房者情何以堪，也没有门禁，因为疫情，只需要出示行程码，健康码就可以自由进入

终于进入海客瀛洲的小区，这里面又是另外一个魔幻的世界。

02.探秘魔幻的

朝天门豪宅

开始我都怀疑是走错了，进入里面，居然还有一条街道。海客瀛洲的三个组团，像独立的三栋酒店坐落。看这样子还有陈道，当初的设计看来真的是参考五星级酒店设计的，据说当初还有重庆最早的管家式服务，不过现在都是过眼云烟了。

这让我很难和当年火爆全国的豪宅联想起来，这要说起十几年前。海客谈瀛洲，烟涛微茫信难求……这就是海客瀛洲名字的由来。那一年，电影《好奇害死猫》一炮而红，参与该片的主演和配角全都斩获颇丰。

剧中刘嘉玲回头对胡军说出的“我住海客瀛洲”那句台词，被认为是这些年商业电影中流传最广的房地产植入广告，令人回味至今。开发商还送了代言人刘嘉玲一套房子，成为了名副其实的海客瀛洲业主。

当年这套豪宅，据传是海客瀛洲的扶云阁楼36楼，四面都可以看江。

当时，投资方、导演、演员均大获全胜，连海客瀛洲也跟着热卖，全国各地的投资客都涌入重庆争抢豪宅。据统计，当年这个楼盘购买者大都是外地在重庆经商的商人，本地购房者除了在朝天门做服装生意的老板之外，更是屈指可数。

闲话不扯了，进入大厅，揽山阁三个大字映入眼帘，低调又不失奢华。这名字也是取得诗情画意。进入大堂，虽然没有了保安和当初的管家，看看这装潢，放到现在也是土豪的标准

整个大厅看起来都是使用的高档石材，想想当年的豪宅，现在房价沦为11000一平，不由让人嘘嘘。还不如探长买的刚需楼盘贵。

说到海客瀛洲，不得不提顶楼的豪宅了，当年要进入，还需要刷卡，现在居然可以直接看见，这就是当年的重庆高层的天花板。

整个楼栋，还有、空中花园和露台，我居然看还有美女在露台俯瞰重庆风景

说实话，虽然是15年前的房子，但是一点也不陈旧，反而整个设计思想非常超前，放到当下，也不落后，

三楼的空中花园，园林颇有想法，可惜探长是个俗人，看不懂当年这些设计，让人意外的事居然还有很多人在修长城，我都忍不住要进去搓几把。

看看旁边近在咫尺的来福士，房价天花板已经突破10万一平，而这栋曾经的重庆第一高层豪宅，露出的事无比的寂寞。英雄迟暮，豪宅沦为老破大。惟草木之零落兮，恐美人之迟暮

是什么原因，让曾经的豪宅沦为如此？还有转机吗？

03.重大变数

能否崛起？

分析海客瀛洲衰败最大的原因，可能第一是开发商的没落，主要是里面涉及太广，本地重庆人都知道，我这里就不敢写了。

第二个原因就是物业管理的不足了，根据几位在里面居住的粉丝爆料，现在虽然外地人少了，民宿生意不好，但是电梯依然恼火，每天等电梯上下班都要很久，居然还经常停水停电。

今年10月28rein，海客瀛洲业主投诉物业不作为，开始筹备成立业委会，结果遭遇重重困难。

后来在社区的帮助下，现在海客瀛洲业委会成立正在进行中，这或许会成为这个豪宅的转折点。

第三个原因就是民宿了，当年，重庆在抖音中一夜爆红，一下就变成了火爆的旅游城市，民宿遍地开花，地处朝天门的海客瀛洲就成了重灾区。

一年多时间里如雨后春笋般的冒了三百多家出来，每天进出小区的旅客络绎不绝，五一期间更是创下了一千五百多住店客涌入小区，连环球时报都报道了这一现状。

多年前，就有海客瀛洲的业主与民宿老板发生争执，甚至还爆发了冲突

据业主介绍说，当时业主与民宿经营者因“游客该不该进小区”的问题发生争执，场面一度比较混乱

普遍业主认为，游客大量进入小区，造成环境、噪音污染、和业主抢电梯，导致大量不安全因素的增加，这也近一步把海客瀛洲从豪宅的神坛拖了下来。

04.炒房客

栽了好几批

说到这个朝天门曾经第一豪宅，也是当年重庆高层房价的天花板，2008年重庆房价均价才2000-3000一平的时代，海客瀛洲的房价就直接到了6000-9000一平，是当时重庆房价均价的3倍以上。

你们不明白当年这个价格在重庆，就是高层价格的天花板，而2008年上海的房价均价是11000一平左右，上海宝山区的房价也才一万出头，现在价格都已经涨价几倍了。

看看当年海客瀛洲开盘的热销场面，土豪们抱着钱去抢房，别看这些人穿着朴实，当年这里汇集了台州炒房客，还有很多朝天门批发市场的大老板们。

而现在，市场的建面均价在13000元/平，看起来好像是赚钱了，但是你考虑十多年的资金成本，和当年很多人投了几十上百万的装修费，现在的海客瀛洲其实基本没有赚钱，甚至还有不少人亏钱。

先朝天的均价节节攀升，但是海客瀛洲这几年的房价一直下跌，这还只是挂牌价。当下的市场，有价无市。

成交价就更惨了，经常几个月都没有成交，10月份才成交一套13000一平的，现在又有人11000一平就开始甩卖小户型了。

2018年重庆的民宿还是处于巅峰的时候，有炒房团看准了机会，集中抛售了一批海客瀛洲的房子，抛售价格在1.3-1.6万一平左右，当年楼市最火的大V钢铁侠还笑这些炒房客扛不住，卖早了。

现在回头看2018年当初炒房团的抛售价格，居然比现在的11000-13000还高出不少，说明当初还真的卖对了，算是卖出了这几年的高价了。

现在的环境又和2018年不一样了，民宿开始大规模亏损，原来海客瀛洲最大的价值租金收益遭到重创，后面就等业主们选举业委会，能否后续更换物业，改变当下豪宅海客瀛洲的窘境了。

重庆已经发生多起，成立业委会后更换知名物业，房价又起飞的案例了，这个朝天门豪宅能否逆袭了？

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04.电影《大碗》

里的神奇语言

海客瀛洲就是口中典型的CEO盘，CEO盘：也称贵妇盘，就是拼尽全力把产品的溢价做到极致，一般都是片区内最贵的项目，很多也是一座城市房价的天花板。。

折让我想起了电影大碗里面的精神病病人的一段对话：

一定得选最好的黄金地段雇法国设计师建就得建最高档次的公寓电梯直接入户户型最小也得四百平米什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上

楼上边有花园儿，楼里边有游泳池楼子里站一个英国管家戴假发，特绅士的那种业主一进门儿，甭管有事儿没事儿都得跟人家说may i help you sir一口地道的英国伦敦腔儿倍儿有面子

社区里再建一所，教材用的一年光学费就得几万美金再建一所美国诊所儿，二十四小时候诊就是一个字儿——贵看感冒就得花个万八千的周围的邻居不是开就是开奔驰你要是开一日本车呀你都不好意思跟人家打招呼

你说这样的公寓，一平米得卖多少钱我觉得怎么着也得两千美金吧两千美金

在重庆，这点还可以加上，看两江四岸的核心江景，解放碑朝天门的独一无二稀缺资源。果然豪宅不坑我这种穷人，早就实现了房住不炒。

重庆还有这样的房子吗？留言告诉我。