说到重庆这两年最火的楼市板块，不得不提九龙坡区的九龙半岛了，不管是高地价，还是多次大规模拆迁，和最近的网红打卡，都吸引了购房者的注意力。

最近有又看到，九龙半岛的拆迁户发钱了，小树还好心问背锅侠拿了多少钱，结果是他周围都拆迁了，就他没有拆，外面还遭刷了墙。作为好朋友，小树高兴的送他一首“凉凉”，结果直接被背锅侠给拉黑了。

看来重庆这些大V啊，正儿八经买房的一个个都是被套起的，还是只有教人买房的大V才能赚钱。还是探长说好实诚，整个重庆楼市最老实的人。

九龙半岛这么火，但是我突然在法拍网上看到一则惊人的消息。寸土寸金的九龙半岛有一块住宅用地7折甩卖，价格远低于最近的土拍价格，

这是怎么了，年底的楼市要跳水了吗？

01.核心区的土地

无奈7折甩卖

九龙半岛这块地可算是核心区位了，而且是纯住宅用地没有配建商业，还是一块熟地，就是什么都弄好了的，在开发商眼中可算是香馍馍了。

整块土地约64亩，市场评估价5.1亿，打了一个七折起拍价才3.58亿，现在开始报名，还有一个多月正式开拍，可以说是年底楼市热度的试金石。

地块现为空地，容积率只有1.48，可建体量约4.4万方，可以修洋房的纯住宅用地。

有意思的是，它的土地使用权终止日期为2053年11月30日，也就是说这块地大概是2003年拿下的，那时候拿地都是协议价，成本无法估算。

这家倒霉的开发商则叫重庆嘉铠房地产开发有限公司，它的故事我们待会再讲。

接下来我们再算算它的楼面价（注意里面有划拨地，用来绿化用途的）：

3.58亿/4.4万方=8100元/平

这个起拍价8000多一平，确实远低于市场价，值得注意的是其使用年限只剩下32年。

还是去实地看一下吧，最近九龙半岛很火啊，看看这块地还有什么故事可讲

02.实地踩盘

魔幻的土地

要不是为了养家糊口，探长这两天都不敢出门啊，大家都懂的。

下车到了九龙半岛的CBD，这里果然全部都又刷了一篇涂鸦，看不见拆迁的迹象，听背锅侠说九龙半岛周边都在拆迁，不过离中心越近的地方，越没有拆迁的可能。

这次网上法拍的地在哪里了？结果只顾在车上打望美女，坐过站了，这次要拍卖的土地在黄桷坪和滩子口的中间的一块地，又得坐车往回赶。

找了半天，终于找到了地方，和网上的信息比对了很久，终于确定是这块斜坡空地，具体范围就不清楚了。（可见拍卖网和我拍摄的图片进行对比，一高一低）

整块土地的坡度较大，类似梯田，中间有一条水泥路，

最让人意外的是整块土地的坡度和高度，居然还有无敌江景，这里如果修一排小洋房，高低错落有致，还能远望江景，妥妥的半山豪宅啊。

最近重庆天气不好，雾气有点重，不过江景视野非常舒服，下面就是九龙半岛新修的关键平台。

这么好的一块土地被拍卖，这背后发生了什么故事呢？

03.开发商背后的故事

这次7折司法拍卖的土地，原来本属于九龙半岛一个小有名气的开发商，还曾开发过一个叫观江美郡的楼盘，不过它已经于2015年修好了，没有出现烂尾的情况。

在今年4月份，该楼盘因为开发商的债务问题，就有几十套跃层被强制司法拍卖，单价才8000一平，我突然想起，背锅侠也去参加了个法拍的。

不过他最后也没有买到，我一看全部被同一个买家拿下，瞬间秒懂了。

通过企业查询的APP，我们可以看到开发商涉及金融借款纠纷，基本上出事的开发商大多都会出现这种情况。

说白了，就是资金链出了问题，开发商被起诉了。

而到了今年的九月份，这家开发商又以2.37亿的价格被变卖浙商大厦。

而这次土地拍卖，原因也是成都银行重庆分行申请执行观江美郡置业的财产，而被强制执行的。

这家开发商的老板也很神秘，胆小的探长就不敢深挖了，有兴趣的自己上网查吧。

04.某房产大佬居然

被套九龙半岛

我还看一了下周边的楼盘情况，这块地的上面和旁边都是房子，地块下面有一个次新房叫志龙观江嶺，入住率看起来挺不错的，也是江景房。

这个位置，在九龙半岛不算核心，5年左右的勉强算次新房，挂牌价大多在建面15000一平左右，成交价格在14000一平左右，已经算这里单价比较高的电梯二手房了。

它的上面整片都是广夏城，其中最近的是一个叫广夏城江界的组团，这里面就有另外一个重庆真正的炒房大V，拥有几十套房本的大佬房多多的故事。

上次跟大佬一起喝酒，听说房多多有一套广夏城江界这里被套几年，终于在今年6月份，重庆楼市最火的时候终于卖掉了。算上几年持有成本几乎没赚钱。

还是印证了背锅侠的话，自己炒房远不如教人炒房赚钱啊。

广夏城江界都是大户型，还看江，虽然有电梯，可是房龄太大了，有14年了，成交价一直稳定在建面9000-10000一平左右，如果是一楼，价格只有建面8000多一平。

大家就可以发现房龄5年和17年的楼盘，同样的位置，电梯房，结果价格一平方足足差了近5000元一平。

这里的新房就更魔幻了，建面直接站上2字头。重庆的房子，是新房和次新房值钱，老房子不值钱。不过黄桷坪的楼梯房也不便宜，因为是有拆迁的可能性，反而楼梯房价格比电梯房还贵，大多在建面14000一平以上，关键楼梯房还非常稀缺，几乎没人卖，都等拆迁吗？

九龙半岛，其实现在都算一个旅游景区了，也是著名的网红打卡地，听背锅侠说节假日，这里游客非常多。

这块地的下面就是才修好的很大的观景台，像不像一条龙直耸云霄？

九龙半岛完全是一座山，我又跑到观景台下面去看。江边还有铁路，抬头就能看见修好的悬空观景台。

这块地周边全是网红打卡地啊，这块地未来到底能拍出什么价格呢？

05.又是一场龙镇虎斗？

九龙半岛真是一个神奇的地方，诸多开发商和炒房客都被套在里面没有赚钱，整个九龙半岛的地形和楼盘的差异也非常魔幻，普通购房者很难吃透。

这块即将拍卖的土地在九龙板块核心区位，还是带江景的住宅用地，我觉得应该能卖掉。想想汽博的山东大厦烂尾六年，还是块商业用地，如今也是卖掉了。

唯一的悬念就是，这块土地会不会拍出天价呢？