文/子木

11月22日晚，深圳楼市，接连传出两个重磅消息：

一是：从11月23日开始，深圳二套房贷款首付比例从之前的“普宅7成，非普8成”，统一大幅下调到了4成。

二是：深圳普宅新标准，取消了750万元的豪宅线，从11月23日开始实行。

这两个政策对深圳，甚至全国楼市来说，意义非凡。

从8成下放到4成，什么概念？

新政前，假如一套房子1000万，二套购买，首付就得要800万，和全款基本上没啥区别。

现在这行情，即使是一线中产，随随便便拿出800万首付，并不是一件容易的事，高首付相当于斩断改善需求，只能寻求“卖一买一”。

新政后，40%的比例只需要400万，压力小了一半，大幅降低改善人群的购房门槛。

而对于第二条政策，新政前，在深圳买房，只要总价在750万元以上，都会被认定为豪宅，动辄几十万的税，而且是被直接抽走的。

之前就有读者在星球吐槽，为了孩子上学，自己在福田买了个60多平米的老破小，房子没电梯不说，小区垃圾遍地，蟑螂乱爬，连像样的物业都没有。

就是这样的房子，因为总价过了750万，也被认定为豪宅，各种税费多交40多万。

而现在，基本上全面解除限制，很多人对深圳豪宅线并不理解，其实这一条甚至要比降低首付比例影响更为深刻。

2019年，就是因为深圳取消了豪宅线价格认定标准，将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均视为普通住宅。

深圳楼市被瞬间点燃，进入暴走期。

这两个政策，单拿出一条都是大新闻，而现在，两条齐发，意味着上面托举楼市的态度非常明显，要不遗余力刺激改善需求。

道理也很简单，深圳楼市的负面情绪蔓延地有些失控，尤其在今年下半年陆续出台政策之后，深圳楼市没有丝毫回暖迹象，继续蒙眼狂奔。

一方面在于，四大一线城市，北上广路续出台放松政策后，深圳选择继续滞后市场调节，锁死政策口。

这可能源于上一波楼市，深圳表现过于突出，被中央点名，甚至带来整个高层的调整，忌讳“炒房第一城”，自然想藏在人群中，不做“显眼包”。

所以在刺激政策上，深圳一直比较保守，也正是这种保守，对市场买家形成“再等一等”的条件反射。

另一方面在于，持续几年的深度调整，形成了社会面的“情绪漩涡”，房价预期形成负向循环。

下图，是乐有家统计的“深圳二手房成交价与指导价偏差值占比变化”。

要知道在深圳二手房指导价刚出的时候，大部分人都觉得指导价定价太低，市场反抗情绪激烈，甚至捆绑“名画”卖房。

但如今，可以明显发现，短短一年之内，越来越多业主，集中将房价设置为了低于指导价，信心已经大面积回调。

这种跳水行情，非常危险，不光是购房家庭资产贬值，也很容易引发不良情绪发酵。

前段时间，朋友圈疯传，一位深圳宝安区花样年花乡的业主，因为房价下跌，已经不想供房了，表示：

只要有人愿意还贷款，就将房子赠送出去。

当初业主买房花了365万，现在最新挂牌价是233万，接近四成跌没了。业主还了两年贷款，剩下没还的部分，可能都比现在的房价贵。

搁谁身上，心态都稳不住。

而信心一旦出现大面积下滑，那就不仅仅是楼市的问题了，重现08年的光景，也是时间问题，所以说：

深圳已经到了，必须强硬出手，托举楼市的关键时刻。

当然无论哪一方面，最终的根源还是来自于深圳经济这几年的“饱受沧桑”。

毛衣战、科技战，作为外向型经济占比较高的深圳来说，备受打击，再加上口罩和防垄断，深圳民营企业，苦不堪言。

前几年，很多在深圳做进出贸易的朋友，都回老家发展了，一问原因，要么是被经常卡货，要么是没订单，没利润，厂房器材员工，都要花钱养着，连续几年亏损，家业再大也扛不住。

而这些被时代灰尘落在肩膀上的“新中产”，正是深圳楼市当初一路高歌的中流砥柱。

“新中产”收入下降甚至断了收入，购买力大幅度缩减，杠杆破裂，楼市自然绷不住。

深圳的课题告诉我们，即使一个城市再强，经济再活跃，人口结构再优越，但依旧无法逃脱“周期”。

经济有周期，城市有周期，楼市也有周期。

一切都在周而复始。

当初怎么炒房价，让房价涨起来，后来就要怎么实实在在跌回去，直到跌到一个合理的区间。

但这种下跌，我认为并非是坏事。

作为改革开放的奇迹，深圳背负的是一种创新的经济环境，和年轻人突破壁垒，向上攀升的社会态度，理应不会被房价而掣肘。

而经过大跌的深圳，也懂得，房价是靠实打实经济托底，涨起来的，而不是全国各地跑进来瞎起哄，炒起来的。

投机不等于投资。

以此为前提，我对深圳的未来还是非常乐观的。

首先房价再怎么跌，经济再怎么回调，没有跌穿深圳的基本面，经济周期进入低谷，就会迎来反弹的契机。

今年前三季度，深圳创造了2.44万亿的GDP，增速5.4%，基本恢复到水平线以上。主要高技术产品产量持续快速增长态势，其中，新能源汽车、服务机器人产量分别增长125.8%、68.8%。

固投增速中，工业投资增势强劲，增长52.9%。制造业投资拉动作用显著，增长66.8%；高技术制造业投资增长73.7%，其中，电子及通信设备制造投资增长75.9%。

这些产业基本都属于目前最赚钱的门类，接下来中美环境交好，会带动新一轮进出口的反弹。

11月5日，中美两国元首，在旧金山会晤，“5根支柱”为缓和定下了基调。

紧张了四年的边缘国际环境，正在改善，进博会的召开，又体现了中国制造产业链在全球的身份和地位，明年降息周期空间打开后，进出口贸易会迎来新的复苏。

比亚迪、华为、腾讯这些全国500强大厂，今年业绩都出现了强势反弹，高薪就业岗位也会跟着出现向好趋势。

深圳的城市能级、区位优势和产业沉淀，决定了它在全国市场格局的站位，经济逐步回暖，深圳依旧是南方地区年轻人的首选，这在今年疫情结束后，大量人口返流深圳，有所体现。

基本面修复，房价的底层支撑力就有了依托。另一方面，就是政策调控放开了预期。

从二套首付8成-4成，豪宅税的改善可以看出，深圳到现在为止，政策面才跟其他一线城市逐渐对标。

这相当于释放了一个具体的信号：

深圳救市态度很坚决。

那么这也意味着，接下来还会在放松限购上继续试探，起码解除当初抑制房价时期的特殊“限制”，比如解除落户三年不能买房的政策。

深圳一直都不缺乏需求，只是缺乏一个买房的理由。

去年开始，深圳政府推出多套人才房，市场价打6折，只要是深圳户口，本地无房，不用排队，直接摇号买。

结果，光明龙岗售价2w—3w的二房人才房，直接被抢光。

今年深铁熙府1065套两房，第一梯队登记5355人，第二梯队登记4695人，领军人才2人，最终卖了1001套。

剩下64套，还是为无障碍住房，需要家里有残障人士，才能购买，去化率相当于百分之百。

只要基本面是好的，价格下跌，就会跌出一定的性价比，利空因素一旦解除，价格就会出现筑底反弹的趋势，这就是周期的基本逻辑。

深圳短时期内不会出现急速反弹的效应，但随着政策的持续放松，明年3月份小阳春，就会迎来行情的第一个突破口。

在深圳有购房需求的这段时间要密切关注，并不是说马上要去买房，而是要关注接下来的成交趋势。

还是那个公式，连续2-3个月成交改善，就会带来房价的筑底反弹，此外，任何市场的主观舆论都没有任何效用。

不仅是深圳，年底这几个月，其他一线城市还会继续深化政策。

进入“新房改”时代后，房地产已经从主引擎退居次引擎。

但这时候还是不能扔掉产业基础，也不能拖累整体的经济复苏，在就业链路上必须起到一定的作用，否则前几天金融部门不会连续几次强调，单独给房地产业颁发“融资特权”。

归根结底在于，改开这些年，只有一二线城市，以及部分三四线城市实现了产业的自主创新，而其他清一色都走了房地产路线。

走得太快，没积累，就很容易出现由繁荣入沧桑的巨大落差。

这段时间我又走访了湖南和江西的几个三四线城市，情况都不太好，地产行业带来的负面影响太过沉重，很多楼盘都无法交付。

很多扩张城市的规划已经暂停，转为收缩指令，但需要房地产处理最后一波库存，来实现良好的腾挪。

菩萨畏因，众生畏果。

最难的时刻已经过去了，接下来的房地产秩序才是真正考验各路“指挥家”的底层逻辑，而因果，最终都会落在各个城市的头上，城市居民只能是运势的共同承担体。