文/狗蛋本蛋
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最近一段时间,万科多只境外美元债价格大跌,有投资者担心“老大哥” 是不是也兜不住了。
万科昨天中午公开回应,表示债券异动主要是市场情绪波动导致,公司基本面没有出现任何问题:
境外市场出现的有关对公司的猜测不实。
根据万科的说法,目前公司偿付能力完全没问题,年内没有境外融资到期,境内待偿也只有3.8亿。
澄清没能止住股价下跌,昨天(10月31日)收盘,万科A跌去2.33%。
前几天万科刚发公告宣布,高管2023年度至2025年度薪酬与公司股价挂钩,其中一个重要指标是,万科A每日复权收盘价的全年平均值。
截至11月1日收盘,万科A每股11.34元,较今年年初最高点跌去了40%。
万科股价估计得拖郁亮奖金的后腿了。
有网友说就算万科真出险,影响也不如恒大、碧桂园。狗蛋不认可这种说法,万科作为地产行业老大哥,一直是稳健的代名词,已经活成行业的锚。
如果连锚都逐波而动,那将击穿行业最后的信心。
远洋、金地相继飘摇,头部混合所有制房企也就剩万科了。某种意义上,万科约等于全村的防线。
至于万科暴雷猜测,狗蛋更倾向于认为猜测言过其实。
当然也不是没有隐忧,未来一年内,万科到期美元债规模26.75亿美元,存在一定集中兑付压力。
10月27日,万科发布第三季度报,数据显示,前三季度集团累计实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元,同比下降20.3%。
其中房地产贡献营收2442.1亿元,同比下降了17.4%。
销售业绩持续走弱,可能会影响现金流。
对万科自己来说,全村的防线又在哪?
万科追求开发经营服务并重,但万里江山还是得靠地产开发业务来打。
目前对比其它业务,占营收大头的地产业务下降趋势更猛,这是压力所在。
万科旗下有七大区域公司,其中上海、南方、北京三大区域公司能贡献6成以上销售额,相当于三根顶梁柱。
概括来说,万科的防线在开发业务,开发业务的防线又系于三大区域。
三大区域的短板在北京区域。
北京区域包括北京、天津、河北、山西、山东,重中之重是北京。
万科北京能雄起,北京区域才能雄起。北京区域能雄起,万科才能持续雄起。
而北京区域的转折点,很有可能会落在一个新项目身上:
通州的万科东庐。
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先说说为什么北京区域是短板。
这几年,不管营收还是利润贡献,上海区域都遥遥领先。
今年上半年,万科七大区域实现营收1811亿,其中上海区域贡献了708亿,南方区域378亿,占比分别达39%、21%;
七大区域合计215亿利润中,上海区域贡献了99亿,南方区域贡献了利润69.6亿。
北京区域在三根顶梁柱中垫底,252亿营收占总营收约14%,但利润只有2亿多。利润贡献度在七大区域中,北京区域同样垫底,排在倒数第二。
过去的2021年、2022年,北京区域权益利润连续两年亏损,去年权益净亏损为2.55亿元,是七大区域中唯一亏损的。
用余承西的话来说,这叫远远落后。
郁亮在前阵子万科2023年度媒体会上说,房地产行业进入了马拉松“撞墙期”。这个阶段,跑者身体处于极限状态,体能严重消耗,配速下降,出现一步也跑不动了的倦怠感。
万科北京区域,尤其是北京公司,就像遇到了撞墙期。
最近两年,中海、中建各局、华润凶猛瓜分北京新房市场,久不拿地的万科在京影响力持续退化。
以今年前9个月为例,中海、华润在京权益销售额分别为400亿和194亿,位列前三。万科只有54.2亿,滑落至14位。
2022年全年,万科在京权益销售额是75.8亿,排在第12位。
这与万科“重返一线”的战略是相悖的。
今年8月9日,万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块,市场情绪低迷之下,非央企在京溢价拿地,这让京城地产圈很兴奋。
万科北京公司更兴奋,公司上一次在北京拿地,已经是:
四年半之前了。
对有野心的房企来说,高能级的北京市场不仅是战略高地,也意味着价值高地,没有撤退理由。
但因为自持项目、总投入160亿的翡翠书院亏损,缔造了沉重的历史包袱,集团对万科北京公司的拿地态度,这些年一直不怎么积极。
有内部人士透露,北京公司之前投资拿地回报率跟计算的差太多,不少项目跟投本金都没拿到。
拿下邓家窑地块,意味着集团态度有所改变,意味着北京公司迎来打翻身仗的机会。
也比任何时候都急需一场翻身仗。
这宗地的案名定为「万科东庐」,楼面价3.68万元/㎡,容积率2.0,销售指导价6.5万元/㎡
从产品上看,万科东庐属于刚需盘,面积段60-120㎡。
万科很想拔高调性。
上周五,项目举行了隆重的发布会,主题叫「明天,我们应住在哪里」。
在发布会现场,他们拿出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》,其中有几句是这样写的:
请相信自己的力量,因为你不知道,谁会因为相信你,开始相信了自己。
现场讲故事、讲情怀、讲平权再到讲产品创新,让北京青年看到生活更多面的可能,万科东庐在努力传递两点:
我们更懂年轻人,我们的房子和其它房子不一样。
狗蛋说,这两点可以凝练为一条:我们和旁边的竞品国誉朝华不一样。
去年底拿地的国誉朝华,6月开盘时去化不是很理想,楼面价还比万科东庐每平低2000元。
万科东庐的开盘压力可想而知,不能和国誉朝华一样“慢慢卖”:
背负翻身仗使命的万科东庐,只允许一炮而红。
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万科东庐会将在本月中下旬开盘。目前蓄客阶段,通州邓家窑唯二的两个竞品项目,在网上展开了热烈交锋。
万科东庐暗示国誉朝华物业、园林、装标不如自己。
国誉朝华说,对方楼间距、采光不如自己。
可能找不到其它点了,站国誉朝华的一方提出一个假设。
万科东庐如果在园林、装标上都比国誉上档次,在地价更高的情况下还能一样售价,那只有两种可能性:一是万科少赚;二是万科没少赚,但虚假宣传了。
狗蛋说,结果应该是第三种可能,万科东庐不会少赚,因为会卖得比国誉朝华更贵。
当一个项目开始讲调性的时候,就是争取溢价的时候。
这个项目不仅北京区域重视,集团层面也很重视。
郁亮在45岁的时候定过3个小目标:登珠峰,跑马拉松,练出六块腹肌,这些目标后来一一实现了,郁亮一直保持跑步习惯,高管们跟着跑,万科人也跟着跑,甚至每年开媒体沟通会时,媒体人也跟着跑,大家开玩笑说万科是一家运动公司。
不久前举办的万科2023年度媒体会,跑步惯例取消了。
没有太多寒暄和表面形式,微小的变化传递出紧迫感,郁亮现在也不给自己定企业发展之外的小目标了。
他在媒体会上说,地产行业“撞墙阵痛期”,企业的出路在于和客户同步发展,和城市同步发展。
按照万科的说法,万科东庐就是一次与客户同步成长的实践。
可想而知,这个项目将在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节,受到来自集团和市场的双重考验。
对万科而言,真正实现重返北京、站稳北京、深耕北京,这是难得的契机。
对年初刚调任北京公司总经理的林瞳而言,他需要证明自己有能力改变局面。
狗蛋说,这个项目也可以叫万科东炉。
很多人需要靠它铸剑。