文/子木

周末去八大处拜了拜，人还是一如既往得多，香火绵延不断，跟这边做事的朋友打听，说今年比去年人数多了50%。

过去基本都是求福、求子、求平安，今年来的人主要是求财，很多还来求二手房和股票解套的……

朋友笑了笑说，这行情，神仙看了都得自闭。

佛牙舍利塔 子木摄

至于准不准，因人而异。你会发现，每位神仙都有独特的象征，并不是说赋予你力量和法力，而是一种心理暗示。

我在拜大肚弥勒的时候，旁边有一对母子，孩子问，这位神仙为什么肚子这么大，妈妈回答：

做人要大度，不要什么鸡毛蒜皮的小事都藏在心里。

一会儿到了睡观音旁边，小孩儿问，这位神仙为什么是躺着的呢，妈妈说，做人有时候要学会躺平，享受生活，不要总那么紧张。

这十级翻译逗乐了身边的人，但反过头想想好像有几分道理，这位妈妈是有智慧的，知道让孩子适度享受生活，而不是一味被迫内卷。

其实老祖宗几千年前就看透了人性，通过宗教或者其他传递能量，但大部分人即使懂得，也很难过好这一生。

归根结底在于，大多数人求的是结果，而没有考虑为了达到这个结果，该怎么去做。

人一辈子都在跟人性做对抗，但大多数都以惨败而终。

闲话不多说，今天再展开聊聊北京。

很多人问我，子木常住北京，怎么写北京的文章很少，是因为我有执念，总是想通过现象发现一些新的规律，但事实上，很多逻辑是很难变化的。

去年写的，今年适用，未来也适用。

写重复的东西，自己心里都膈应，久而久之，就没了表达欲。但一个读者在后台却说，其实我们观察的比较小，对宏观的趋势感知不够，也不过分关注，后来想想，或许就是这样。

这几天在北京跑了很多新盘。

北京某楼盘

整体热度不错，即使在工作日，售楼处基本排满了人，认识的销售跟我说，如果感觉客户成交概率低，就想赶紧走完流程，接下一个。

之前一个月等不来一组客户，现在都是排队等带看的。

反观二手房，热度远不如9月份了。

看了一眼，10月1-17号大概卖了4500套房左右，这么算下来，这个月大概也就万套左右。没有撑住9月的热度。

这里面很大一部分原因，在于新政后，成交和供应双旺，但供应一度拉升得很夸张。

大概新政后，北京二手房挂牌量一路高涨，目前已经达到16.8万套，这个数字应该是北京有史以来的峰值。

不过新挂牌的房子，基本都是500万以下20年房龄以上的老破小，新政后成交了一波，结构性拉低了北京房价的均值。

比如说100套房，一段时间内主要成交500万以下，和800万以上的，北京均价的走势就会是两种现象。

为什么短期内供应量暴涨？

还是源于“认房不认贷”后，唤醒了大量的改善需求，但改善的前提是把老房子卖出去。

而且他们也明白，给老破小留下的时间不多了，这些年老破小的跌幅惊呆了北京市场，大家从未想过，核心地段永远值钱的神话会彻底破灭。

事实上，在跟几个北京的读者聊天后，这种老破小惨遭遗弃的逻辑，发生于购买人群的变化。

现在北京的主流购房群体，已经开始不断从80后接棒到90后，这部分年轻的买房客群，他们的注意点已经不再是所谓的核心不核心，而是住着舒服。

过去市场上一直有一个热门话题，刚需选择老破小还是远新大，很多人纠结地睡不着，而现在，不用思考，直接远新大。

当然做出这样的选择，很大一部分原因来自于北京轨道交通基建这些年加速拉大了城市骨架，带入的运营商也在各个郊区片区，兴建了很多不错的商业综合体。

当通勤路径能缩减至30-60分钟范围内，房子周边又有合理的生活场景，那么大多数人已经很难被那些拥挤的小房子所吸引。

这就是老破小被嫌弃的原因。

今年西和南面的房子卖得非常好。

一方面在于这边的土地还挺多，属于北京城主要开发地段，另一方面则是在于产业带动了房地产价值。

如果在5年前看到这句话，一定感觉匪夷所思，因为在西南角属于鄙视链的底端，谁没事买这地方。

但没曾想到，西南四环外，定价8万左右，就连石景山那边的新盘都能卖到6万多。

5年内北京房价成长最好的地方是亦庄经济开发区，从3-4万跑到现在7-9万，翻一番成长，因为京东、京东方、小米这些龙头产业都在那边生根发芽了。

再加上引入了海淀的一部分教育资源，让亦庄的价值直线蹿升。

而西南方的逻辑大致也是如此，随着丰台总部基地和丽泽商务区规模的不断扩大，涌入的年轻人越来越多。

总部基地实拍 子木摄

丰台总部基地到了晚上，四环车流入注，大量的写字楼灯火辉煌，而主要产业也打出了差异化，航空航天、军工和军民结合的科技研究。

现在规模是16万人，未来的规划可以达到40万人口。

丽泽商务区则是从西城金融街分流了一批金融资源，因为地段位置较好，概念新，写字楼租金也是水涨船高。

最大的利好是，2025年，链接新机场的丽泽城市航站楼就可以具备运营条件。

当初望京成为飞地，一大部分原因就在于帝都机场带来的国际流量，而现在亚洲第一大机场大兴机场直通丽泽，也会让这块地抓住流量密码。

总之，丽泽+总部基地，让周边地铁沿线的新盘的价值得到了实质性飞升，整体增长水平甚至要赶上以望京为主的朝阳核心。

但论老大哥，还要属海淀。海淀整体价值恒定，即使未来发展芯片产业、人工智能AI，海淀因为有八大院校高端人才的加持，依旧可以把握到北京城财富的龙脉。

永丰作为海淀向北交新的规划地块，成了码农改善的新城，几大商业体入住，也填补了海淀北没有商业的空缺。

不得不说，这几年望京有点儿跟不上海淀了，GDP方面，海淀2022年一度干到万亿级，再加上教育实力差距，老望京和老国贸的价值，完全招架不住。

现在整个朝阳都把预期放在望京北和金盏，但整体成长周期较慢，大饼的实力还没有完全展现。

如此一来，在北京买房的逻辑其实非常简单，围绕着西二旗、丽泽、金融街、总部基地、国贸、望京、亦庄经济开发区，哪里有产业买哪里。

北京产业价值分布

资金充沛得往近买，购买力有限的沿着产业城的地铁沿线向外买。老破小不碰，1居不碰即可。

北京的业主， 平均20年要换三次房，那么对于房子的保值增值属性要求非常高，如果买不到流动性较高的资产，大可以不买，除非有执念。

全国调研，发现北京的房子做的真的很糟糕，甚至2-3000万级别的房子，跟江浙一带都没法比。

换句话说，江浙2000万的房子，比北京4000万的房子都要好很多，在北京还关注功能性的时候，南方已经在关注居住的艺术性了。

南京某豪宅自带游泳池

不过这也没办法，北京房子的大部分成本都给了地价，地价吃掉了利润，开发商巧妇难为无米之炊，再怎么折腾也无济于事。

而且很多盘的定价很迷惑，售价要比政府指导价低很多，说明上面其实想让房价涨起来。作为全国调控风向标，外面打着旗号，里面打着算盘。

至于接下来北京楼市怎么走？

一个很重要的逻辑是，如何激发刚需的购买力……

如果按照目前的情况，刚需不进场，改善链条很难带动，北京达到盘活全国楼市的任务是不可能完成的。

而存量刚需不是不想进场，而是这些年被疫情和产业经济重点打击，伤了筋骨，收入都覆盖不了月供。

所以接下来北京还会继续下调首付的比例和利率水平，把优惠给到刚需，甚至还会放开一定程度的限购，让北方有钱人接盘老破小，从而推动改善市场的发展。

至于北方富人会不会接盘北京老破小，概率非常大。

他们受了小城市投资的亏，便一心想去大城市，而且北京的名号完全符合他们对于资源和身份的追求，过去几十年都是这么演绎的。

没办法，富人的最大资产是穷人，这个世界早被房子分得七七八八了。