文/子木团队
最近，各大媒体都在报道“越南楼市崩盘”的事，号称价值800万亿越南盾（2400亿RMB）房产烂尾，房价腰斩，无数投资者原地套牢。
很多人问我怎么看？
前几年，我们曾去越南、泰国、柬埔寨等地做过一次集中调研，那时候的东南亚楼市，确实火爆。
记得当时，去越南胡志明市，正赶上一个新盘开盘，刚到售楼处门口就被震惊了：
乌泱泱一大群人，挤在一起抢房子，比国内千人摇号盘还要夸张。
上去一问，里面80%都是中国人。
排在队伍前头的几个“老乡”和我们说：
在胡志明，只要有新盘，那肯定就有中国人来打新，而大部分人，都是跟着“专家团”来的。
在专家口中，胡志明房价“5年能翻10倍”，抢名额和抢钱差不多。
好奇问他们，为什么笃定这边房价能涨？几位滔滔不绝，让我记最深刻的一句话：
越南就是下一个中国。
老乡们说，以前穷，没吃到北、上、深楼市红利，现在砸锅卖铁也得抓住下一个“北上深”。
当时经过调研，我们觉得投资越南的风险太大，实在不符合投资逻辑，苦口婆心劝了半天，可他们根本不为所动。眼里的狂热，实打实能看见。
临走时，我还特意加了他们的越南投资群。
一开始群里还很热闹，直到今年上半年，群特别冷清，要么偶尔有人在里面发东南亚投资的广告，要么有人开始抱怨，越南房价太坑了。
找老乡了解情况，其中，最看好越南发展的老乡，因为今年房价跌得太狠，5月份就把手里的3套房全卖了，亏了一百多万。
另一位老乡，在胡志明有几套公寓，现在靠着租金咬牙硬撑，但是收入也是一年不如一年，他说：
2020年的时候，房租能收2500美元/月，后来国人房东越来越多，租金一路下滑。
现在房子能租出去，已经谢天谢地了。
老乡们还透露：和他们一起，2020年之后进场的中国人，90%以上都亏了钱。
数据显示：2023年第一季度，越南住宅市场供应量约25000套，而成交率仅为11%左右，相比2022年同期，跌幅超过50%。
销量惨淡进一步引发房价下跌。
△越南街头
据当地房地产机构数据，截至2023年8月，越南新房售价，同比去年普跌3-5%，二手房交易价格，同比普跌10%—20%。
过去，越南外国人投资最多的几个城市，比如胡志明市、边河市、龙安市、平阳市，二手房价格较去年同期下降了37%。
要知道在2022年之前，这几座城市，均保持着近20%的年均房价涨幅。
另外，越南建筑商的平均库存去化天数，已经达到了 5662 天，部分企业更高达54000多天。
按这个速度，一个项目要149 年才能卖完。
越南楼市的崩盘，才刚刚开始……
越南楼市崩盘的主要原因是：
经济太过脆弱且单一。
越南经济发展极度依赖出口，每年的出口总额，能占到全国GDP总额的90%以上，前几年GDP增速都在两位数以上，一度被外媒称为第二个全球加工厂。
然而成也出口，败也出口，去年开始，美联储持续加息，导致全球钱袋子收紧，越南赖以生存的出口被击碎，经济增速断崖式下跌。
△越南港口停滞的集装箱
2022年，越南GDP增速接近13%，不说在亚洲，在全球都能排进前五。而到了今年，已经跌到最低3.32%。
同时，越南的PPI（工业生产价格指数），已经从2022年的5%左右，下跌到如今-6.80%。
PPI为负，说明上游企业收入正在下滑。长期下去，就是企业大规模倒闭，无数员工下岗。
普通人丧失收入，楼市自然崩盘。
不过，就算如今美联储降息预期显现，未来几年，越南经济很有可能恢复高速增长，我们也依旧不看好投资越南楼市。
核心原因是：
越南的文明维度，实在太低了。
文明的维度低，不是说越南民众的个人素质差。
文明维度，和历史文化有关，和民众受教育程度有关，决定了当地人对工作的态度，对生活的追求。
最终决定了这个国家，能够发展什么维度的产业。
之前，和一个在越南做了17年进出口的朋友聊天，他告诉我们：
越南都是血汗工厂，出口的，无非就是全球最廉价低端的劳动力。
这时肯定会有人表示反对。
因为前几年，不少媒体拿着越南成年人95%的识字率，鼓吹越南教育水平有多高。
但是如果深度了解后，你会发现：
越南高等教育率（高中以上）不足30%，越南农村、城镇教育之间，差距很离谱。
受高等教育的程度，往往决定了一个人认知上限、收入上限，最终决定的是，一个国家，有没有能力优化产业结构，实现国家命运的越升。
因为受教育程度低，工人质量低，整个代工体系就会出现问题，拿印度来说，今年代工iPhone 15，要么镜头进灰，要么手机磕碰，印度货成了垃圾场的代名词。
这事儿还上了新闻，导致一直以质量著称的苹果，颜面扫地。
而越南，跟印度比，有过之无不及，几乎没有人会喜欢越南货，甚至很多高端电子产品，只要出品越南，就选择退货。
在越南，基层民众基本上没有奋斗的概念，普遍存在纵欲心态，一些像赌博、颜色交易等，在国内严厉禁止产业，已经形成了链条。
当然更没有储蓄的习惯。年轻人崇尚及时享乐。
这是当年，美国大兵带给这个国家带来文明冲击的后果。
从农耕文明，直接跳跃式接触西方唯己主义，高福利国家思想，让当地普通人产生了巨大落差感，价值观逐渐扭曲。
拿着2000元的工资，年轻人愿意透支去买7、8000千元的iPhone ，因为他们知道，这是他们能达到的享受上限。而且只要发了工资，第二天就选择出去大吃一顿或者玩很久忘了上班。
一个朋友疫情前从潮汕把工厂开到越南，主要就想用当地廉价的人力资源，但今年跟我说，还是选择回国创业了。
因为那边虽然便宜，但代价就是很难管理，效率太低，也招不到优秀的人才，很多技术服务和调试，都需要中国的工程师过去进行指导，算来算去成本比国内都高。
思想固化，产业固化，最终就是经济固化，市场韧性缺失，越来越脆弱。
对于越南人来说，低纬度的产业，只能提供勉强糊口的报酬。
△越南某纺织加工厂
而产业结构单一，普通人也没有机会翻身，就业过分内卷，民众也丧失了对高等教育的追求，形成恶性循环，进而演变为断裂的贫富差距。
这才是越南房地产最底层的风险，可惜很多人都看不到。
其实越南很“排外”。
直到2015年，外国人才可以根据越南《住房法》合法买卖越南的房屋。
在这之前如果不是越南人，即使你有再多钱也不能买当地的房子，但现在即使可以买卖，也有很多规定。
比如说外国人不能拥有越南的土地，社区里只能有部分比例能卖给外国人，一定比例要留给越南人。
两部分房子都一样，但卖给外国人要更贵。
最重要的是外国人买房，只能拥有房屋50年租赁权，而不是土地所有权，所以当地人一般不会愣头青买外国人的房子，所以大部分外国人投资客只能继续卖给外国人。
即使后期卖给其他外国人，50年也不会重新计算。这就留下了巨大隐患，如果到期了不给续用租赁权，那么房子完全可以被当地政府收回。
除此之外，当地房贷利率高达12%以上，而且当地银行都不愿意贷款给外国人，层层限制，税收也高得离谱。
所以真心佩服那些跟着某些专家去越南投资房产的选手，根本不知道情况，就蒙眼上车，当然那些带着他们买房的专家们，也会选择性屏蔽这些“不利因素”。
最后，就是外地人和外地人，左手倒右手炒泡沫。
这还没有完，还有极其重要的一点是：
越南本身没有经历过完整的市场化历程，国家没有形成合理的市场保护机制，甚至当地政府，都没有调控市场的意识——
不会因为房价涨得太凶而抑制，也不会因为房价跌得太猛而去护盘。
越南楼市，相当于一个完全裸露在外的市场，稍有冲击，资本逃离，楼市垮塌。
而且因为文明维度低，即便面对相似的危机，也很难形成抵抗力。
2013年，因为美联储加息，越南出口被打击，导致胡志明房价直接腰斩，从巅峰时期的每平米4000-6000美元，降至1500-2500美元，大量中介失业，无数投资者被套牢……
这一次，不过是历史的重演罢了。
