在1998年至2018年的二十年间，得益于康波周期、房地产周期与人口红利的叠加效应，房地产市场迎来了前所未有的全面普涨。这场大牛市让绝大多数市场参与者尝到了甜头，但零和游戏的本质意味着资产多的参与者获得的盈利更多，资产少的参与者盈利则较少，而没有资产的参与者则与这场盈利盛宴无缘。值得注意的是，在这场普涨中，部分资产更是走出了独立行情，形成了更为显著的溢价。回顾这一时期的资产状况，大致可分为四类：无资产、一套资产、多套资产以及大量溢价资产。在这场零和游戏中，拥有多套资产和大量溢价资产的参与者成为最大的赢家。
然而，自2018年起，随着政府对房地产市场进行调控，出台了一系列如“房住不炒”、“稳房价”、“一城一策”以及“三道红线”等政策，房地产市场的热度逐渐受到抑制。尤其在2019年疫情爆发后，国内外经济形势发生变化，市场进一步承受压力。多种不利因素叠加，使得房价出现了加速下跌的迹象。嗅觉敏锐的投资者开始察觉到这一趋势，从2021年开始逐步套现离场，二手房市场的放盘量也随之增加。
进入2023年，广州的政策方向出现了明显的转变，从之前的严格调控转向为市场托底。政府陆续出台了一系列旨在激活市场的政策措施，包括降低存量置换房产个人所得税返还、存量房贷降息、认房不认、首付比例调整、增值税5改2，部分区域放开限购等。这些政策持续出台，直至2023年11月，政策底已逐渐形成，但市场底尚未明朗。
这一系列政策调整的背景下，房地产市场的供需关系也发生了深刻的变化。人们的预期开始发生转变，从之前的看多转为看空，有人认为人口红利正在消退，未来房地产前景相当不明朗。与此同时，土地拍卖市场频繁出现优质地块，使得一些长期处于存量市场的板块也开始面临新房的竞争压力。新的板块不断崛起，为购房者提供了更多的选择空间。叠加新的《广州市建筑工程容积率计算办法》正式实施，使得新房在使用率方面相较于老的二手房具有更大的优势。产品的更新换代也催生了新的供需变化。
在市场和政策的双重影响下，大多数持房者已经意识到政策在短时间内难以扭转下跌趋势。因此，在2023年，二手房市场的放盘量进一步激增，持房者开始加速离场。整个房地产市场呈现出普跌的现象，个别区域甚至出现了暴跌的情况。
地产变革下的观念转变与市场展望面对房地产市场的突然转向，人们的观念也随之开始发生变化。以往那种认为房价会持续上涨的信念逐渐受到挑战，一些人甚至开始担心房价会跌到不值钱的地步。然而，理性看待房价波动是至关重要的，毕竟这只是市场经济中的一种正常现象。
展望24年随着《广州市城中村改造条例》及房票安置政策的实施，广州有望产生一批新的需求。同时净地出让可能会降低新盘项目的高容积率问题。新的土地开发模式配合土拍不限价政策有望催生一批优质的住宅项目使得商品房的商品属性更加凸显并促进商品房市场的进一步分化。然而由于产能出清民企大洗牌和市场不明朗等因素的影响下，不好的地块可能会继续流拍而好的地块则将面临更为激烈的市场竞争。预计新供应的住宅数量将会有所减少，但好地块的溢价将会更为明显。好的房子也将会更为昂贵。毕竟过去那种“靠运气抽奖”的土拍时代已经一去不复返，现在要想获得土地全凭各家的真本事了。
24年新老产品将会换代将会长期成为市场的讨论焦点，老产品随着楼龄增长特别是过了20年的，其设备、管道，小区，园林整体维护成本将会增加，而由于过往物业并不专业，导致楼盘进一步折旧而落后于时代，其维护成本甚至可能会超过新建成本。而新产品除了在户型设计和使用率更好外，还会有更好的容积率，园林，配套，以及更好更专业的物业服务（当然也意味着更贵），毕竟专业的物业服务会延长楼盘寿命达到保值作用，这也是高端住宅和普通住宅的一个重要区别，这将会是未来新产品的一个重要卖点，也是打造地产品牌IP的重要宣传点。
价值波动中的选择与机遇首先，国内经济的不景气是导致房价下跌的重要原因之一。如果有人认为国内经济无法度过当前的困境并实现好转，那么建议他们考虑退出市场。然而，如果你对未来房价的再次腾飞抱有期望，那么经济的好转将是实现这一目标的首要条件。因此，我们接下来的讨论将建立在一个假设上，即未来国内经济会有所好转。
土地作为一种不可再生资源，是所有资产的稳定基石，并且始终具有其固有价值。对于没有资产的人来说，如果他们的资金状况稳定，按照自己能力，做好选筹，那么在当前阶段选择购买新房实际上是一个相当不错的时机。
如果你是普涨阶段的获利者，并且在2023年之前已经卖出了老资产，那么你现在完全有能力进行以旧换新的操作，甚至可能在换新后仍有剩余资金，从而实现高卖低买的策略。这将使你能够保持自己的资产规模，同时避免受到老资产快速缩水的影响。即使市场真的进一步下滑，新房的价值的下降速度也会远远低于老资产（除非选错筹）。这样，在穿越市场周期后，你仍将保持以旧换新的机会。当然，你也可以选择继续持有现金并观望市场，但当合适的时机出现时，一定要果断行动，以免错失良机。
如果你是普涨阶段的获利者，但目前仍持有大量溢价的老资产，那么你可能已经感受到新房及二手市场本身对二手房市场的冲击。不可否认的是，你已经错过了一些较好的套现时机，但在某些板块，仍有许多普通住宅享有大量溢价。在同一板块内置换新房可能已经来不及，但正如我在上一篇文章《2023年广州到底在画一个什么饼？》中所提到的，市场城市结构正在经历一次重大的转变。因此，将眼光放到其他板块上，仍然存在着不少低卖低买的置换机会，至少能够保持你的资产规模不会进一步缩水。
如果你的资产溢价已经大幅减少，甚至跌破了资产本身的价值，导致你的资产规模大幅度缩水，那么我建议你现在不要再盲目跟风踩踏出逃。因为即使你卖掉了这个资产，你可能也无法实现低卖低买的策略，反而可能变成低卖高买，面临极大的风险。在这种情况下，等待市场企稳后再寻找机会可能更为明智。
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