尴尬的番禺

2023年绝对算得上是番禺的高光，10宗摇号地里，有6宗来自番禺。同时万博扩容频频冲上热搜，和樾府冲上8万/m2完美收官，华润天命拿地开盘狂销400多套，一个个热门事件刺激着番禺的楼市。

每一次上热搜都伴随着质疑和争议，但不论如何，番禺能在23年一红到底是因为多方面同时配合的作用。这种效果不可能每年都有，毕竟那是过往多年努力积累的集中大爆发。

而爆火也使番禺一二手住宅的成交量大增，但番禺的各个房企并没有迷失方向，继续以性价比作为定价核心来继续吸引其它区的外溢。

但高光的23年注定只能高光一会，进入24年等待番禺的是前所未有的迷茫。

24年初广州发布了上图《广州面向2049的城市发展战略》，广州确定了老广州，新广州，未来广州3个发展战略，而番禺尴尬的夹在3个广州中间左顾右盼，相当迷茫，大概番禺也没想到23年高光没一会，24年就变成了小丑。用群友的一句话来总结那就是“番禺跟新广州不沾边，还没老去，但已经失去未来”。这种努力这么久，依旧不受重视的感觉，广大番禺网友也只能苦笑了。

番禺的现状

面对如此境地，番禺的未来到底在哪？广州到底打算怎么发展番禺？番禺还会发展吗？未来番禺会不会一地鸡毛，房价大跌?在还没有新的规划大饼前，我们也只能从过往番禺的整体规划和布局中去思考下番禺的未来是什么样子了。

回看《广州面向2049的城市发展战略》虽说番禺啥都不是依然得不到正视，但不可否认的是，番禺区在广州的地理位置上相当特别，番禺上接新老广州，下接未来广州，起到了承上启下的作用。同时左临佛山，右临东莞地理位置优越。

因此番禺的整体规划可以分为3个部分

总的来说，番禺沿着南沙港快速分成两半，左半将会融入广佛高质量发展融合试验区与佛山共建一个新城市核心，右半则是广州通往未来广州的必经之路。

番禺过去的困境

番禺看清了方向，也明白未来城际将会使番禺作为交通节点的作用将越来越大，所以也在积极的配合成为交通节点而在规划上积极布局。布局了很多板块概念，比如沿着南大干线布局的汉溪长隆，万博，国际创新城，汽车城，东部干线的延申莲花湾、亚运城、定位城际铁路枢纽的南站及足球公园板块等。但番禺的命是真的背，前有创新城思科跑路，亚运城(曾经的广州新城)饼碎，后有恒大足球公园暴雷停工，南站及番禺广场发展缓慢。一顿操作下来，只成就了一个万博。尴尬肯定是尴尬的，但万博的崛起还是让番禺看到了希望。

番禺的未来掌握在自己手里

虽说按现在大方针，感觉番禺也不会得到什么新大饼了，但其实番禺开的坑也够多了，而且不少还处于烂饼状态，所以其实番禺接下来要做的就是把这些烂饼重新盘活也够番禺吃20年了。

发展的基础已默默奠基

要发展，先通路，围绕这个发展方向番禺在23年完成了南大干线的通车，这条番禺经济大动脉除了连接了南站-万博-创新城-莲花湾等关键位置，还连接了佛山的三龙湾，未来南大干线还将继续南延，建设东部快线连接黄埔、南沙和东莞。开车只需要1个小时内，就能横穿整个番禺从佛山到东莞。同时也与荔湾，海珠紧密相连，离天河也并不远，可以说是四通八达。

同时广佛南环，莞惠城际预计也将在24年通车，届时佛山，番禺，东莞之间的交流将会更加频繁。同时22号线，未来的26号线，3号线，18号线，7号线也把番禺关键板块从从西到动从南到北把番禺的关键板块和广州各区紧密串联起来。

一切都预示着番禺的未来不再单纯的是广州的番禺，而是广佛莞3个城市的重要交通节点。

作为佛山进番禺的入口

“难站”到底离南站还有多远

作为广佛先导区核心，南站自2010年建成后一直是广州最重要的交通枢纽之一，成为华南最大、最繁忙的高铁站。虽然这里汇聚了，佛山地铁2号线、广州2、7、22号线以及佛莞城际，但无法留住匆匆过客一直是南站的困境。其主要原因还是因为远离主城区，人口，产业等难以导入，导致南站一直处于难产状态被戏称为“难站”。

为了解决远离主城区的问题19年南站东晓南快速干线动工，预计近年完工通车，届时由广州南站在不塞车的情况下，到海珠只需要15分钟车程，大大缩短了路程时间，

除了解决交通问题，佛山和广州也共同围绕南站打造多个新板块，比如三山新城、北滘新城、足球公园，长隆万博等，利用多个新版款与南站形成互动，并通过佛山地铁2号线、广州地铁7号线、佛莞城际串联起来，联动发展。但说到底，南站自身不站起来，再多联动也带不动。因此2021年南站引入新鸿基广州环球贸易中心（广州南站ICC）项目将对南站进行全面优化形成多层立体无缝连接的一体化复合交通空间，被视为南站的救星，预计2029年完成。

南站广州环球贸易中心（广州南站ICC）效果图，图片来源:网络

南站广州环球贸易中心（广州南站ICC）效果图，图片来源:网络

南站广州环球贸易中心（广州南站ICC）效果图，图片来源:网络

除了上述两个大饼，南站现在已经落地了不少项目如花城汇、万科世博汇、李锦记大厦、路福联合广场等。虽然现在南站CBD仍未成规模，但预估未来5年，随着各个项目落成，南站将不再“难”，成为番禺未来的新爆发点。

而另一个与南站息息相关的便是坐落在南站东面的广州足球公园项目，该项目自恒大暴雷后就一直烂尾，直至24年才由城投接手重新开工。该项目除了足球场还，还有配套的商业、文娱综合馆、体育综合馆、商办、公寓及住宅。 配合南站强大的客运能力，将大力发展足球相关产业，预计25年将落成，南站与足球公园将擦出怎么样的火花实在令人期待。

广州足球公园效果图，图片来源:网络

广州足球公园效果图，图片来源:网络

番禺的新中心长隆万博板块

沿着汉溪大道，南站-足球公园-长隆-万博连片发展，即将形成连片商办文旅一体的板块。其中长隆万博，这个番禺现在的当红炸子鸡板块，更是番禺的天花板。按现在的规划方向来看，万博CBD只是这个板块的起点，后续将会通过长隆板块让整个板块进一步升级，形成一个全新长隆万博商圈。

因此长隆万博板块围绕广州地铁南北大动脉18(万博)、3(长隆)、规划中的26号线(钟村)进行建设，并通过7号线窜连，3个区域里面各个板块承担着不同的功能，万博CBD(商办)，里仁洞CLD (商文)，长隆CRD(商娱)，长隆西RBD(商旅)四者互相配合，让长隆万博板变成集商务文化、商旅娱乐，休闲居住于一体的大城。

而未来当里仁洞完成说不定还会继续向东南方向和番禺节能科技园连片，连产业功能最终都给长隆万博补上。也有可能在完成长隆北四村改造后继续向北继续发展，形成一个超级大城。

另外之前介绍过的长隆西区超级乐园将会增加住宅及商业，但根据最新消息，该板块可能全部都是商业，不再建设住宅，这个大饼的落地时间估计得往后推了，但是能看出番禺对这里得发展是很关心的，相信新的长隆超级乐园必定能成为长隆万博的制胜法宝。

而里仁洞旧改板块最近也加快了步伐，据闻将会再24年入市，将会建设文化艺术中心、青少年活动中心、社区中心、医院、中央公园等设施，补完万博板块最后一个短板。

里仁洞旧改效果图，图片来源:网络

里仁洞旧改效果图，图片来源:网络

但这么多商业免不了会受到质疑，到底番禺能不能撑起这个体量的商业？或许下面这个图就能给你部分答案，除了TOP1和TOP2两个传统的商圈，长隆万博板块已经杀进TOP3，未来随着大量住宅交楼，业主入住，将会给这里带来大量的新消费力。估计长隆万博商圈未来还能再进一步。

总是被坑的创新城，还能继续造城吗

说到创新城，就不能不提它悲惨的发展历程，被思科抛弃，然后又遇上碧桂园暴雷，着实让番禺伤心了一把。其实创新城的位置非常好，离海珠琶洲，天河珠城，金融城都并不远。未来有连接大学城的金光东隧道及连接老黄埔的沙鱼洲隧道；现在又有连接琶洲的新化快速路；向东还有绕城高速黄埔大桥；向西又有南沙港快速；以及最重要的南大干线；其交通可谓四通八达。

可就是这么一个好地方，现在变得没有了方向，停滞不前，实在是浪费了。

不过，时光无法倒转，错过了时机的创新城在短时间内也无法快速重整。因此未来的创新城大概率会持续在睡城很长一段时间，但这不一定是坏事，毕竟积攒人口慢慢发育，再集中爆发是番禺的一贯好手段。未来创新城依然有大量的翻盘机会。现阶段不妨先耐心等下。

番禺的过去只能期待更远的未来了。

说起番禺的过去就不得不提番禺广场、番禺客运站、亚运城了。

番禺广场作为番禺的政治文化中心，坐拥3号线和18号线两条关键地铁，可惜基盛万科中央公园迟迟不见动工，而番禺客运站板块附近也没有强力规划，这里真的只能期待更远的未来了。

而亚运城这个这个曾经的广州新城大饼，时间已经证明，它真的是个饼，未来莲花湾的发展到底能不能带动亚运城发展都还是一个未知数，毕竟莲花湾的大饼到底怎么画都还不知道。

番禺的未来

其实番禺的未来已经很明晰，以长隆万博为核心继续强化，并通过它去带动南大干线沿线的南站、创新城发展，最终通过南大东延，去推动莲花湾的发展。番禺的饼已经足够多，也不需要再新开副本。按着现在的路线走下去，虽然跟老广州、新广州、未来广州都不沾边，但番禺还是以前历史上的那个番禺，总会发展出番禺本来该有的样子，所以敬请期待吧。

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