深圳由于土地空间限制，从2009年开始就进入了以二手房市场为主导的楼市格局，然而天平在2018年推出新房限价令后被打破，期现房之间理论上的巨大的倒挂套利空间，让购房客趋之若鹜。
从2019年开始，深圳新房市场正式进入打新的时代，无数持币买家，不仅要深入研究打新攻略，还要熟背积分规则，不仅要验证自身的购房实力，还要提供查户口级别的详细信息；楼盘不仅没有售楼处，甚至没有样板间，有的只是冰冷的APP和“公正公开”的摇号。从你激动万分中签到刷卡付定，中间可能只有短短的几分钟，一套几百上千万的重资产在你稀里糊涂中就落定了，为数不多的了解大都来源PPT和宣传图册。
在房地产持续调整之下，打新游戏玩了4年，今年终于玩不下去了，从4月份开始新房市场进入艰难模式，积分摇号全面推出；从7月份开始进入内卷模式，开发商八仙过海各显神通，为了卖房绞尽脑汁；现在直接是炼狱模式，除了比竞争对手更低的价格，还要有更好的配套，更好的品质，更好的服务以及更好的购房体验。
然而就算在这无比艰难的市场行情及浓厚的看空氛围笼罩之下，依然有三大顶级新盘在吸引着全城目光，它们凭借核心地段加一流的海景加无可复制的配套，成为所有高净值群体心中的白月光，也成为无数吃瓜群众内心的标杆和毕生的渴望与追求。下面就大致盘点一下这三个天花板豪宅：
一、中信东角头项目，项目总占地约11万平，土地性质为二类居住用地+商业用地，总建面约39.5万平，容积率3.56，集住宅、商业、酒店、办公等业态为一体，另配建18班幼儿园。项目位于粤港澳大湾区深圳湾核心要冲地带，是深圳改革开放的重要发源地，地处深圳陆域板块南端，是深圳湾海岸线上的重要城市节点；北临翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区，西倚蛇口山公园，南侧与深圳市标志性的重大基础公共文化设施之一“深圳歌剧院”一路之隔，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园，三面环海，与香港隔海相望。
东角头地块在80年代初，由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立深圳市圳华港湾公司作经营码头之用。当时的股权就是航运集团占51%的股权，达力集团占49%股权。伴随蛇口发展，东角头区域位置价值逐渐显现，圳华公司曾请求将东角头地块的土地用途由单一的港口开发转变为多功能港口、居住及商业开发。
1995年3月，当时政府批准了这一申请，圳华公司获得了约33.66万平方米的建设许可，包括约1.18万平方米的码头、宾馆，约22.77万平方米的客运码头、住宅以及约0.59万平方米的商厦。
1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳2.1亿元土地金。佳兆业在2013年深圳航运改制时参与进来，以58亿的代价，佳兆业实现对深圳航运70％股权的控制。
2021年，佳兆业曾召集多位投资机构分析师来到东角头地块，并对该地块总货值给出700亿元以上的预期。2022年2月，该地块获得建筑规划许可证，有效期至2023年2月。
但在2021年11月，佳兆业因流动性问题，拟将出售18个深圳项目，总货值约818亿元，这份清单里就包括东角头项目。2022年6，佳兆业资产处置清单中最大权益货值项目——深圳南山东角头项目以300亿的金额正式转让予中信城开。
由于东头角项目潜在的巨大的价值，达力集团和深圳航运就权益分配出现分歧，要求对用地单位深圳圳华港湾进行强制清算，因此导致该项目迟迟未能动工。今年5月，项目股权方之一的达力集团发布公告称，“与深圳航运已就深圳南山东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议，置换而来的两宗地将分别配予双方。”，同时达力集团和深圳航运同意撤回对深圳圳华的强制清算。
权益厘清后，项目开始有了新进展，今年7月下旬，项目用地单位，由“深圳圳华港湾企业有限公司”调整为“深圳市航运集团有限公司”；接着8月份，项目方案设计招标，东头角地块开发终于步入正轨，一般情况下项目从招标到项目竣工，周期通常在2-4年不等。一切顺利的话，在明年下半年这个被称为后海最后一块海景住宅的新盘就可以入市和顶豪们见面，预估均价13.3W(深圳最高限价)。
二、半岛城邦五期，半岛城邦位于蛇口片区，西临渔人码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。总用地面积约30万㎡，总建筑面积超100万㎡，共分为五期开发，东、南、西三面环海，是名副其实的“半岛”，与深圳湾公园的一部分形成了一个小型且独立的私属空间。
五期用地面积3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04，总投资约20亿元。是整个项目最精华的位置，双面靠海，共765套房源，基本每栋都可享有一线海景，这样无敌海景豪宅无疑是顶豪们的挚爱，然而自古美人命运多舛，顶级豪宅的诞生也会多有磨难，与隔壁东头角项目一样，半岛五期也是一波三折，东头角至少目前已步入正轨，但半岛五期依然遥遥无期。
半岛城邦老板于品海是香港传媒界传奇人物，曾接手金庸的《明报》，投资电影、影院和互联网媒体，他跨界主导的地产项目无疑也取得了巨大成功。半岛城邦的“成功”，不仅是赶上了房地产高歌猛进20年的好时光，更是占据了好地利。蛇口是深圳伸向深圳湾的一个半岛，尽得海湾风光，而半岛城邦则占据蛇口一角，超然独立且具规模，一个天然的豪宅领地。
半岛城邦所属地块最早属于益田集团，其于1997年拿下该宗地，益田集团为深圳本土开发商，主要从事商业地产和住宅地产开发。后于1999年，益田集团以4100万港元的价格出售予半岛城邦置业，由两家合作开发。
半岛城邦1期于2006年开盘，均价9000/平；2期于2009年开盘，均价20000/平；3期2016年入市，均价10.5W/平；4期2019年入市，均价11.6W/平；1到4期总销售额已达300亿左右，未开发的5期预估货值120亿左右。
当年的4100港万元出售的地块，在半岛城邦置业手里变成了数百亿的豪宅项目。传言是面对巨大的利益引发了益田集团的不甘，在2007年、2012年到2016年，双方屡次打官司，益田集团想解除《承诺书》中的部分条款，退还4100万港元，不同意半岛城邦置业变更土地规划。此外，两者在借款合同纠纷、股东知情权等纠纷上，频频打官司，直到目前，二者不少诉讼仍在进行中。
利益纠纷导致半岛置业空守5期这座金山而不得，再加上过去两年多地产大环境的急转直下，2022年5月，半岛置业的一份内部HR通告被员工曝光于网络，主要内容就是半岛置业深陷财务问题没有持续经营的能力，全员待岗，半岛5期的开发就此搁置。
2022年8月初，招商蛇口发布公告：子公司深圳招商房地产与半岛城邦房地产签订战略合作协议，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。
半岛5期虽然迎来招商蛇口这位“白衣骑士”，但是整体节奏应该不会太快，截止目前没有最新的建设动态消息传出，据业主反馈，五期也没有动工痕迹。这个嵌入到超级网红深圳湾公园之中的无敌海景豪宅到底什么时候上市，依然是个未知数。
三、中海深超总项目，项目位于深超总片区，靠近2号线红树湾站约200米，一路之隔就是知名的万科臻湾汇项目，西侧是深圳湾超级总部基地城市展厅和中信红树湾豪宅楼盘，北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学。
深圳湾超级总部基地说是深圳最核心的地段也不为过，是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地。定位整个产业链的终端，目标是吸引世界/中国500强总部。目前已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。
未来整个深圳湾超级总部基地的城区功能，将集总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、城市滨海客厅为一体。片区内宅地供应更是非常稀缺，上一次宅地出让还要追溯至22年前，中信红树湾、红树西岸的前身，由百仕达拿下的地王震惊全国。
T207-0060宅地是今年4月份才由规自局从商业用地调规出来的居住用地，中海地产以封顶价125.3亿，自持58,500㎡租赁住房面积，力压群雄竞得此地。限价13.3万/㎡更是捅破了深圳新房备案天花板，超越了华润城润玺，成为深圳新标杆。
项目总用地面积36293.5平方米，其中建设用地34608.81平方米，道路用地1684.69平方米，规定建筑面积207660平方米，规定容积率≤ 6.01，根据出让条件，西侧地块建筑高度≤150 米，东侧地块建筑高度≤200 米。更关键的是，户型设计不受“70/90政策”限制户型比例，也就是说该项目可以实现全盘大户型。
自从2006年“70/90政策”诞生以来，大平层豪宅就深受其影响，为了突破限制，提升购入门槛，筛选出最顶级的精英群体，开发商纷纷以双拼房的方式来打造豪宅项目。但是从2010年开始，大城市纷纷开启限购，房票无比珍贵，双拼房顿时成为鸡肋，自此深圳再也没有纯粹的顶豪产品入市。
中海深超总项目无疑具备了打造塔尖顶奢产品的各种条件，在竞得地块后，中海地产火速挂牌，器械入场。这块深圳历史最高价的纯住宅地再加上专为顶豪设计的品质要求，对企业资金是一大考验，雄厚如中海这般央企，也希望尽快回笼资金。目前工地围挡已经围蔽，以中海的速度，有望在明年上半年入市。
总结，以深圳湾公园为标准，在深圳湾公园南边和北边形成了两个豪宅圈，也就是两个新富人区，取代了过去传统的银湖、香蜜湖、华侨城豪宅区。目前而言，还看不出哪里能够挑战这两个“新贵之圈”。
在寸土寸金的深圳湾沿岸，如今只剩下中信沙头角、半岛城邦五期和中海深超总三个待入市住宅。三个楼盘价格、位置相近，定位、配套相似，到底谁才能再次搅动深圳豪宅市场，成为深圳湾一线海景豪宅新霸主？我们拭目以待。
更重要的是，它们都将经受房地产30年不遇的低潮期、变革期，这将让这场争霸战更具看点，另外，它们能否成为穿越周期的压舱石？能否顶住低迷大环境的羁绊影响？能否再现招商双玺5000W蹲的盛世场景？带着这些问题和思考，这将是一场值得去关注和品味的盛宴。
