去年以来，有一批城市在疫情结束、防疫措施放开之后，仍没有实现根本性反弹，反而陷入了新的泥淖之中。

所以，去年以来，本号就写过一篇“难了”的城市系列文章，其中代表性的城市有东莞、厦门、太原、昆明以及这篇文章的主角南宁。

自去年年中开始，南宁的GDP增速排名就处在倒数。

去年年中，南宁GDP增速2.2%，在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）中，位列倒数第二，倒数第一是厦门。

去年三季度，南宁GDP增速3.6%，在主要城市中位列倒数第六，倒数第一至倒数第二分别是厦门、南昌、太原、哈尔滨、昆明。

2023年年末，根据南宁统计局披露：

全年GDP5469.06亿元，增速4%。

这一增速在主要城市中，位居倒数第五。倒数第一是厦门、倒数第二是哈尔滨、倒数第三是昆明，倒数第四是太原。当然，南昌还未公布数据。

而且，南宁4%的GDP增速，相较于全国大盘5.2%的增速，慢了1.2个百分点。

从数据来看，导致南宁经济增速下滑的直接原因，是固定投资、出口这两驾马车跳水所致。

2023年，南宁的进出口下滑了14.7%，其中出口下滑了13.9%。

此外，去年南宁的固定投资跳水了23.7%。

消费、投资、出口三驾马车中，有两驾跳水，消费也仅增长了2.8%，经济增速焉能不疲软。

但透过现象研究本质，南宁的困难，寻根究底，一方面缺乏过硬的工业，没有能打的工业，所以一遇到出口受困的宏观环境，出口就会跳水。

另一方面，曾经不计后果与成本上涨的房价、躁动的楼市，现在也在反噬其经济。

先看工业方面。

先问一个题外话，你能想起南宁有啥工业吗，或者说南京有啥标签型工业？

大概率是想不起来，这也难怪，看看南宁的工业增加值，一年才几百亿。

相比于深圳、上海、苏州的万亿增加值，南宁只是个零头。作为一个首府城市，不该是这样的局面。

看看头部工业城市的工业增加值是个什么规模，果然没有对比就没有伤害。

南宁目前制造业产业中，无论是从产值角度还是营收角度，没有一个过千亿的产业，只有7个营收过百亿的产业。

反观其他城市。上海、苏州拥有千亿产业数量在两位数之上。其中苏州还拥有1个万亿产业。

深圳的千亿产业数量虽然不算高，但其拥有一个2万亿的产业，IT产业，它这一个产业就足以秒杀一众城市。

从产业营收角度来看，南宁最能打的产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2021年营业收入686.2亿元。

但在计算机、通信和其他电子设备制造业，位居全国第一的深圳，2021年产值24361亿元，南宁只有深圳的零头。位居第二的苏州，这一产业总产值12096亿元。位居第三的东莞，这一产值11037亿元。

人家吃肉，南宁汤都只喝了一点点。

还能怪谁？只能怪自己，在最该全力布局优质产业的时候，心思放在了发展房地产身上。

房地产是南宁支柱产业。南宁给很多人留下的记忆，或者说偏见吧，更多的是传销之都、全靠房地产等。

2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。

但是，这个支柱产业，由于之前房价猛涨过头，而南宁本身的产业、经济、人口和需求根本托不住高昂的价格，导致这座城市成为南方城市中最早转向的一批城市之一。

这两年，随着全国楼市全面调整，南宁的楼市陷入了深度调整当中。如今的南宁，正遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。

房价方面：

国家统计局披露的2023年12月份大中城市房价数据显示：

南宁新房价格同比下跌了1.3%，二手房价格同比下跌5.7%。

销量方面：

2020年南宁商品房成交共计152879套，较2019年减少23910套房，降幅达13.52%，商品房成交面积13419468㎡，同比下降12.85%。

2021年南宁商品房成交套数为144565套，与2020年成交155165套相比，同比下降6.83%；商品房成交面积为1084.1万㎡，与2020年相比，同比下降16.42%。

2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%。

2023年有所增加，成交了586万平米，但较之前，仍在底部。

卖地方面：

2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。

房地产投资方面：

南宁GDP对房地产投资非常依赖，之前其经济对房地产投资依赖度接近30%。

2020年开始转向，南宁的房地产投资增速下跌了5.7%。

2021年下跌了1.3%。

2022年下跌了45.3%。

2023上半年下跌了48.6%。

伴随而下的则是GDP增速，去年南宁GDP增速1.4%，在省会城市中位居倒数第8。

2023年上半年增速，则直接倒数第二。

由于跳水幅度过大，南宁并未公布全年房地产投资下跌情况，但从其GDP增速在主要城市中倒数第六的位次来看，数据肯定是不漂亮。

结合本号分析过的南宁、昆明、太原三座省会城市，可以得出一个明确结论：

产业是经济的基础，经济则是楼市的基础，而非相反。

换句话说，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

这句话，不仅适用于城市，更适用于国家与地区。

想要经济繁荣，产业是第一要务，尤其是制造业产业。

制造业、科技产业，才是一个城市安身立命的根本。南宁、昆明、太原当下应该充分利用这次房地产调整的阵痛，摆脱对房地产的依赖，倾全市之力发展工业、新型制造业、科技产业等。

当然，口号容易喊，真要执行起来，又是千难万难的另一种局面。全国数百个城市，都在喊产业转型升级，但真正成功的，寥寥。

但摆在这些陷入水逆周期中的城市面前的路，貌似没有第二条。所以，只能是背水一战、孤注一掷，不成功便成仁。躺平，没有任何结果。

像南宁、昆明、太原这样的被房地产绑架的城市，在如今的宏观环境中，会进入较长的调整周期中，刚需能缓则缓，投资就更不要想了。