了解俞敏洪创业史的人仍然记得，这是一位身上充斥着文化人与江湖气的儒雅商人。无奈离场时，他依旧在江湖上留下他的传说。

新东方捐出近5万套课桌椅给乡村学校，被网友称赞“自己已经处在暴风骤雨之中，却把伞给了别人。”俞老师还进行直播带货——卖书，当天成交27万元。

此外，新东方未来还将成立一个大型的农业平台，带领几百位老师，通过直播带货，帮助农产品销售，振兴乡村事业。

看来，俞敏洪步其前下属罗永浩后尘，终于开启了新赛道——直接投入乡村振兴洪流中，这一次他的选择对了吗？毕竟，乡村振兴这条赛道，前景岂可与教培比拟？

不过，新东方在关键时刻不给国家添麻烦，正式转型时不拖欠一分工资，简直是为地产界树立起了一个行业标杆。

壹

比俞敏洪更早看好乡村振兴这条赛道的，是房地产开发商的一众大佬们。不过他们与俞敏洪不同，志向不在做一个新农人，而是紧盯着农人脚下的土地。

前些年，城市土地市场获得成本高企，特别是一线城市、明星城市和网红城市，以及城市群和都市圈里的中心枢纽城市，而城市更新或旧城改造尚未成气候，房企奔着土地而来，纷纷向乡村冲去。他们通过文明或不太文明的方式，与乡村基层土地持有者合作，大块大块地圈地，然后将之变成一个个半死不活的特色小镇、文旅小镇或康养小镇，结果留下一地鸡毛，地方政府想要的产业、就业、GDP及乡村振兴，一概乏善可陈。

除了文旅小镇，养老地产、教育地产、体育地产、文旅地产和产业地产等概念也曾风行一时，概念炫一阵，产品却让人大跌眼镜，都不过是在地产前面加些修饰语而已。

这些转型也都是以探索失败告终，无非证明了在土地重资产模式上加杠杆的开发模式注定不能持续和长久，房企不得不重新回归到传统赛道上，继续在这片红海中竞争和厮杀。

至于房企在物业领域发力，并进入证券市场，造成物业市值一度高出母公司的情况，虽然脱离了以土地开发为核心或唯一利润来源的商业模式，但除了服务数量上的倍增外，物业公司盈利模式也没有实质性的变化。物业费占比过大过重，没有高附加服务或者虽然推出却不被市场接受，就连商业配套服务也做得远非充分和完美。

贰

房企转型如果将所有的多元化业务仍然依附于土地为载体的产品和服务上，虽说是一个好操作的选择，但同时也是一个重大的考验。

倒逼房企转型，有一点可以大有作为，即在土地拍卖环节，像规定义务教育配套建设一样，约定开发商选择必要的民生选项，在土地开发中进行关乎民生的开发建设与运营。比如顺应老龄化社会需求的养老设施与服务产品，以及通过文体、娱乐休闲设施和城市公共配套设施的开发建设运营，成为一个个新的利润增长点。

到那时，与当下的缺钱躺平模式不同，房企将会更积极地在拍卖市场上选择匹配的土地资源做深度的开发，以及将业务延伸到运营的每一个环节。

在传统开发之外，更多的非地产业务在房企资本支持下涌现出来，并做大做强，成为支撑新赛道的原创IP。如此，二次创业才算是真正的成功了。

叁

巴菲特说，“当大潮退去，才知道谁在裸泳”。当开发商一个个前仆后继爆雷，才知道谁活得健康，谁活在剃刀的边缘。但即便如此，也鲜有能看到像俞敏洪那样，壮士断腕般转换赛道与过去彻底告别的。

房企心存侥幸，因为卖惨哭穷是有历史前科的，也几乎屡试不爽。

在前些年多少轮的调控政策博弈中，房企明里暗里，最后都能获得政策的开闸放水，或量化宽松式松动。于是又仿佛好汉记吃不记打似的，在去库存的同时快速开启新一轮的无序扩张。毕竟厚利吃起来味道太好了。

前些日子在深圳，国研中心的一个会颇受关注。据透露出来的信息，开发商代表发言声情并茂，诉说最近一段时间企业遇到的困难。就连万科也不能免俗，说出与08、09年金融危机相比更严重的结论。因为他们知道，国研中心背后代表的是什么。

另外，金融机构作为房地产市场的重度参与者和引领者，最近的表现也让房企极度舒心。在最新的学习公报的报道中，央行和银保监会竞相表态。维护房地产市场平稳健康发展，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。再加之居民个贷数据首次适时出台，外资开始抄底地产证券产品，地产股开始翻红等消息频频传来，开发商心中残存的小火苗不由又燃烧起来。

这种情况下，让房企彻底转型离场，还是有点纠结。