最近福州楼市可谓十分魔幻，主城区一些优质楼盘到访量很高，而在闽侯板块，由于原先的优势已然不在，多数楼盘显得非常冷清。

这种市场行情下，闽侯的楼盘想要出货，那除了安顿好中介之外，更需要大幅度降价，用真诚来逼定对价格十分敏感的刚需族。

写在最前：同地段房子对比，除了单纯比价格外，还有很多因素不透明，但是可以根据细节推理来对比的，篇幅略长，刚需请耐心看完。

看完之后，如果中介带你去买阅江台，你会拉黑他吗？以后还会信任他吗？评论区告诉大家。

前言

图片为实地拍摄

从政策端看的话，主城区很多楼盘已经加入了两成首付的大军中来，再加上主城区不限购，对于闽侯的楼盘来说是非常不利的。

很多楼盘都采取了紧急措施，多数以降价为主，但也有楼盘则选择了剑走偏锋，他们觉得重赏之下必有勇夫。

从金地自在城大幅度降价开始，我们就花很长的时间在闽侯踩盘，不过也发现很多楼盘的降价没有诚意。

现在都什么情况了，还看不清局势吗，象征性的抵抗过后，可能才愿意向市场投降吧，不过后知后觉的话，本就不多的购买力怕已经消化殆尽了。

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这条路漂亮吗？沿着侯官路北上，看上街的两个楼盘。

初秋时节，复羽叶栾树给道路做了点缀，这里的城市界面略有几分姿色。

这条路东面就是碧水琴湾，临近乌龙江，所以临近江面的楼盘名字中都带有水系元素。

PART 1

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在省委党校南面，侯官路西面，有一个在闽侯比较火的楼盘——恒荣蓝泽悦滨江。

比起奇怪的是，这个楼盘早先时候并没有做过多的推广，却偏偏在闽侯行情出现下滑的时候才被众多中介知晓。

在上街还有一个楼盘是保利阅江台，中介非常熟悉，大概是因为钱的原因吧，很多中介帮其卖房。

从地段上看，似乎二者都差不多，直线距离大约为500多米，但实际上到了现场会发现城市界面还是有一定差距的。

悦滨江旁边的侯官路干净整洁，而在保利阅江台附近，还有很多民房，给人的第一感觉就在村镇里一堆民房附近盖了商品房。

因为两个楼盘离得很近，所以配套上看是共享的，这个没有什么可比性，只能说阅江台附近有饭店和便利店吧。

综合对比所处位置，悦滨江会略胜于阅江台。

PART 2

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从产品结构上看，悦滨江总层高为7-11层，11层算类洋房吧，7层和8层的可以算真正的洋房。

产品结构为一梯两户，都是南北通透的户型，从沙盘上可以看出，楼间距比例在1比1左右，简单理解就是低楼层的采光也不差。

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阅江台则主要是高层为主，现在领证的三个楼栋为B2，B6，B7，其中B2总层高为15层，剩下两个楼栋总层高为20层。

对比之下，悦滨江的洋房和类洋房远比阅江台的小高层和高层有更高的居住体验感。

为什么差距如此之大，因为前者是1.7的容积率，后者容积率高达2.23。

在这种对比之下，阅江台算是完败，毕竟洋房和高层产品之间的差距是非常大的。

PART 3

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从户型结构上也能看出二者之间的差距。

大家看户型要学会看楼层平面图，而置业顾问或者APP上基本都看不出来。

上图左边是阅江台89的户型，看似三开间朝南，但从右下角楼层平米图看出是中间户，北向是连廊，采光效果不太理想。

如果选择端头户型的话，那么只能做到两开间朝南，很多人对这种户型接受度不高。

右边是悦滨江85平米的户型图，可以从右下角楼层平米图看出，属于南北通透的结构，如果选择89平米的户型就端户。

图片来源于网络

公摊对比：

阅江台89.5 平方米，公摊面积为23.9 平方米，套内面积为65.6 平方米，公摊约为26.7%。

悦滨江83.19 平方米，公摊面积为14.53 平方米，套内面积为68.66 平方米，公摊约为17.5%。

二者在数据统计上的公摊差距约为9.2%，所以导致阅江台89平米的户型套内使用面积比悦滨江83平米的使用面积少3平米左右。

保利阅江台79平米的户型只能做三房一卫，而悦滨江83就能做三房两卫，这就是高层和洋房，类洋房公摊之间的区别了。

买房的时候不要只关心单价多少，还要考虑得房率这个重要因素。

所以，在户型采光和得房率对比上，悦滨江的优势是碾压性的。

PART 4

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如果不谈价格，所有的对比都是无效的。

现在悦滨江在售的房源均价大概为1.4万每平米，总价加一万赠送一个产权车位。

9月初的时候，中介报价阅江台明显贵了很多，5楼89平米端头户型单价为14011元每平米。

做为高层和小高层产品，如果低楼层的单价卖到同地段洋房的价格，结合公摊之后再去对比，就知道哪个更有性价比了。

保利的名气确实会比恒荣大，但是很多大品牌开发商的产品溢价是建立在产品力有绝对优势的基础上，但试问一下，阅江台对比悦滨江有绝对优势吗？

其实从容积率，产品的定位，甚至细微的地段差距，很多业内人士都认为悦滨江更有性价比。

当然，保利也有优势，央企品牌不会烂尾，但目前在保交楼的大环境下，你们觉得悦滨江敢造次吗？

小结

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其实，中介往哪里导客，就能说明出一定的问题，因为买房是低频事件，他们希望能有效地提高转化率，有的地方，钱再多，他们挣不到啊！

悦滨江和阅江台的售楼部就形成了鲜明对比，不说前者是人山人海，但在看样板间时人还比较多，而阅江台的售楼部显得比较冷清。

虽然说表面上看，两个楼盘单价差距并不大，但如果从得房率上看，二者之间相差了9.2%，假设一套89平米的户型，阅江台有8平米买的是空气。

所以在这种对比之下，阅江台的价格明显就贵了很多！

那么，现在问题来了，阅江台到底多少价格才合适呢？那就要在悦滨江目前的价格基础上做减法了。

悦滨江：7-11层高，一梯2户，板楼南北通透，公摊小，容积率1.7，标准低密度洋房社区，首开期间买房总价加一万赠送一个产权车位。

阅江台：15-20层，2梯5户，连廊户型，中间89采光差，不通透，公摊大8平米，容积率为2.23，高层居住体验感肯定不如洋房社区。

所以，总结下来，虽然保利提了很多骚操作，比如首年0月供之类的，认购赢北京往返游，送万元家电等，这些真没什么用。

不得不说保利是一个营销高手，刚需觉得阅江台贵，直接给中介涨佣金，这是剑走偏锋啊！

这真的是为难中介啊，如果中介只介绍阅江台，不介绍其他楼盘的话，可能购房者直接跟别人买了其他楼盘。

佣金是很多，但是这钱拿着烫手啊，相信有良知的中介应该会客观地给客户介绍这两个楼盘。

说一下个人观点吧，在外人眼中，二者是针尖对麦芒，但实际上根据实际情况分析，二者之间的差距还是很明显的，尤其在公摊上。

在容积率比竞品高很多的情况下，得房率还差为9个点，地段略逊一筹，那么最好的营销模式就是降价。

结合竞品去给自己定价，竞品是1.4万的洋房，加一万送车位，那么要想在市场上有竞争力，卖1.2万的均价也未尝不是好的选择。

或许换句话说，个人觉得保利阅江台的实际价值只能在1.2万左右的均价。

为什么出这个价，看看竞品的降维打击，再看看闽侯在福州楼市中的地位，你就明白了！